土地評価において市場原理が無視されるのはなぜでしょうか?

（NLDO） - 土地法改正案では、土地価格の内容に関して大きな調整が行われた。

土地法改正案は、2024年土地法第158条から第162条の中核内容の一つである土地評価に関する規制に関して多くの重要な変更を導入しているため、特に注目を集めている。

注目すべき2つの点は、市場要因の影響を軽減するための土地価格設定原則の調整と、特定の土地価格設定メカニズムの廃止提案です。これらの調整は、今後の土地管理・行政の方向性について多くの懸念を引き起こしています。

なぜ市場原理に基づく土地評価規制を廃止するのか？

具体的には、土地法改正案は市場原理に基づく土地評価に関する規制を廃止し、公開性、透明性、客観性、誠実性、独立性に関する要件はもはや認められず、国、投資家、土地利用者間の利益の調和は、国の管理要件と地域の実情との適合に置き換えられる。

草案には、土地評価における行政要素の範囲を示す 4 つの原則が示されていますが、土地評価の原則と、国が土地価格を決定する原則を同一視しているのでしょうか。

1993 年の土地法における土地価格に関する規制以来、国家による一次市場における土地価格の決定と、国家が土地を干拓する場合の補償額の算定のための土地価格の決定が確立されている。

これらの原則は、国家が土地価格を決定する場合だけでなく、土地評価活動全般に適用されることに留意する必要があります。同時に、土地評価原則の策定は、土地区画/土地面積の真の価値が反映され、土地価格の固有の特性が制御され、土地評価における主観的意志が制御されることを確保することです。

したがって、草案の原則は、原則の目的を確保し、土地評価の専門性の向上に貢献するように、慎重に検討される必要がある。

主観的な意志を押し付け、市場要因を無視することは、土地評価の本質と客観性を反映するものではありません。根本的な問題は、土地評価プロセスにおける市場の影響を回避したり排除したりすることではなく、市場を管理し、効果的に規制するためのメカニズムを整備することです。

土地法改正案は、土地評価に関する規制に多くの重要な変更点を導入しているため、特に注目を集めている。写真：ソン・ニュン

特定の土地価格メカニズムの置き換え

次に大きな変更となるのは、草案が特定の土地価格メカニズムを、調整係数を加算した土地価格表に置き換えるという点です。これにより、国が土地を収用する場合、補償金の算定に用いる土地価格は、従来のように個々のケースごとに個別に決定されるのではなく、調整された土地価格表に基づいて算出されることになります。

調整係数付きの価格表を用いることで、現状では地価適用の利便性と迅速化が図られ、違反リスクが低減し、特定土地評価の期間が延長されます。しかしながら、2013年土地法から現在に至るまで、特定土地価格の使用には、適用事例の個別性の高さ、各時点の市場データに基づく評価、各事例における関連当事者の利益の適切な管理など、優れた利点があります。

これまでの土地評価における困難と欠陥は、評価対象者の専門性の欠如と、土地評価コンサルタント組織の効率的な運営の欠如にありました。そのため、2012年10月31日付決議第19-NQ/TW号で指示されているように、独立した土地評価システムのモデルを研究し、確立する必要がありました。

問題の核心を見極める必要があると私たちは考えています。便宜や困難さばかりを理由に、土地評価の科学的・専門的側面を無視するのではなく、調整係数付き地価表の広範な適用は、2003年土地法の時代と類似しており、2013年土地法で特定地価の解決策が生まれた今、特定地価の廃止によって過去の問題が再び発生するかどうかを具体的に評価する必要があります。これは後退です。

出典: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm