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ベトナム不動産協会（VNREA）は最近、土地法の施行における困難や障害に対処するためのメカニズムと政策を規定した国会の決議案のいくつかの側面についてフィードバックを提供する文書を提出した。
したがって、VNREA は、草案にすでに規定されている 3 つの条項の修正と、決議案にまだ含まれていない 2 つの条項の追加を含む 5 つの提案を提出しました。
2つの追加提案に関して、VNREAは決議草案第5条を引用し、土地の割り当て、賃貸、またはその使用目的の変更が行われる場合、すべてのプロジェクトの土地使用料と土地リース料を決定するために土地価格表を適用することを規定している。
しかし、VNREAの分析によれば、現実には、新興開発地域における投資事業や土地利用規模の大きい事業などでは、地価公示が存在しない、あるいは地価公示があってもその適用が適切でないケースもある。このような場合には、現行の土地法に規定されている地価決定方法に則って具体的な地価を決定し、土地使用料や土地賃借料を算定する必要がある。
VNREAは、100ヘクタール以上の大規模土地利用のプロジェクトや、まだ土地価格表がない新開発地域への投資プロジェクトなど、国が土地を割り当てたり、土地を賃借したり、土地利用目的を変更したりする場合に、プロジェクトの土地使用料と土地リース料を計算するために特定の土地価格が適用される場合を規定する規則を追加することを提案している。
さらに、VNREAは、土地価格決定前の期間における追加手数料の算定に関する規定の追加を提案している。2024年土地法第257条第2項dに基づき、政令103/2024/ND-CPは、2024年8月1日以前に土地の割当／賃貸借の決定を受けたものの、土地価格がまだ決定していない者に対する追加手数料は、土地価格決定前の期間に支払うべき土地使用料／土地賃貸料の5.4％／年（3.6％／年に引き下げられる見込み）で算定されることを規定している。
投資家は未払いの土地使用料／リース料から利益を得ているという主張があるが、この見解は誤りであり不適切であるとVNREAは強調した。現在、土地価格の決定責任は土地利用者ではなく、政府機関にある。
この件において土地利用者に責任を負わせるという主張は根拠がない。土地利用者が土地使用料や地代を支払っていない場合、土地使用権（売買、譲渡、抵当権など）を行使することはできない。なぜなら、これらの権利は、土地に関する金銭的義務を履行した後にのみ行使できると、VNREAは分析している。
そのため、VNREAは、具体的なケースの区別に基づいて追加料金の取り扱いを規定する条項を追加することを提案する。本法の施行日前に、土地法およびその他の関連法令に基づき、土地の割り当て、土地の賃貸借、土地利用目的の変更許可、年間の土地賃貸料から賃貸借期間全体の一括払いへの変更許可、土地利用の延長、土地利用期間の調整、または詳細計画の調整が決定されているものの、土地価格がまだ決定されていない場合、土地賃貸料および土地使用料の決定は、2024年土地法第257条第2項a、b、cに従って行われる。
また、土地使用者は、土地使用権が付与された土地の区域を開発、営業、使用に供したときは、土地法第257条第2項のa、b、cに規定する土地使用料及び地代を算定していない期間について、補足料を支払わなければならない。
土地使用者は、土地法第257条第2項a、b及びcに規定されているように、土地使用権が付与された土地をまだ開発、事業又は使用に供していない限り、土地使用料又は地代金の算定期間について追加料金を支払う必要はありません。土地使用者が既に土地使用料又は地代金の算定期間について追加料金を支払っている場合、その金額は返還されるか、又は国に対するその他の債務と相殺されます。
VNREAは、提案された3つの修正案に関して、「土地取得、補償、支援、および移住に関する第3条第7項は、「投資家が前払いした補償、支援、および移住額を、支払われるべき土地使用料および土地リース料から控除する額は、土地法第94条第2項に従ってプロジェクト全体について計算されるものとする」と規定している」と引用した。
しかし、VNREAによると、土地法では、投資家が補償金、支援金、移住資金を前払いする場合、これらの資金はプロジェクトの土地使用料および土地リース料から控除できると規定されている。プロジェクトの土地使用料および土地リース料を控除した後に残額がある場合は、その残額をプロジェクトの総投資資本に含めることができる。
したがって、この規制は、特に土地使用料や土地リース料の免除または減額の対象となるプロジェクトの場合には、権利を真に保証するものではなく、投資家が補償、支援、および移住資金の増額に参加することを真に促すものではないとVNREAは分析した。
したがって、VNREA は、投資家が支払う必要のあるその他の金銭的義務から、補償、サポート、および移住のための前払い金を引き続き控除できるようにすることを提案しています。
さらに、第 5 条第 1 項の d 点では、土地使用料の計算基準には、投資家が国に引き渡す土地面積のインフラ建設費用が含まれると規定されています。この点に規定されているインフラ建設費用は、建設に関する法律の規定に従って決定されます。
VNREAによると、この草案は、投資家が国に引き渡した土地面積についてのみインフラ建設費の算定を規定しており、これは不適切である。これは、土地価格表の性質が一般的な規制であり、これらの表における土地価格は通常、既存の土地区画に基づいているためである。国に土地を引き渡さないインフラ開発プロジェクト（工業団地インフラ開発プロジェクトなど）は、インフラ費用控除の対象とならない。
一方、投資プロジェクトは、地質条件や規模によってインフラ投資コストが異なり、特に新規開発地域や埋立地においては、整地やインフラ整備に多額の費用がかかるため、投資家が国に引き渡した土地面積のみを対象にインフラ投資コストを算定することは公平性を確保する上で不適切です。
こうした現状を踏まえ、VNREAは、土地価格の決定にあたり、投資家が国に引き渡す土地面積だけでなく、プロジェクト全体のインフラ整備費用を算定すべきであると提案しています。同時に、土地価格の決定における造成事業の造成費用の取り扱いに関する規定を追加すべきです（現在、剰余金方式による土地価格の決定においては、造成費用はプロジェクト開発費用に含まれています）。
VNREAがコメントしたもう一つの点は、土地収用、補償、支援、移住に関する経過規定を規定する第3条第13項b点であり、「本決議の発効日前に、補償、支援、移住計画を承認する決定がない場合には、土地収用、補償、支援、移住は、土地法及び本条の規定に従って実施されるものとする」と規定している。
VNREAによると、「本決議の発効日前に決定がなされていない場合」という表現は、事象が発生した時期を正確に特定していない。本決議の発効日前に補償計画の承認に関する決定がなされていなかったとしても、本決議の発効時には既に決定がなされている場合もある。したがって、VNREAは「本決議の発効日までに決定がなされていない場合…」という表現への修正を提案する。
出典: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm
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