ハノイの土地価格表：「市場価格」と安定した人口の調和が必要

写真のキャプション — ハノイ市が2026～2030年にかけて策定した土地価格表案が大きな注目を集めている。写真：トゥアン・アン/VNA

経済専門家によると、新しい地価表は土地管理改革の必要なステップであると同時に、都市の経済発展と社会保障を両立させる能力の試金石でもある。

地価を市場価格に近づけることを支持する声は多いものの、生活費や住宅価格への連鎖的な影響、特に公営住宅価格の上昇を懸念する声も少なくありません。公営住宅価格も上昇し、低所得者層のマイホーム購入の夢はさらに遠のいてしまうでしょう。したがって、数値を実際に測量する際には、最も直接的な影響を受ける郊外住民の声に、当局や政策立案者は十分に耳を傾ける必要があります。そうすることで、2026年から2030年までのハノイの土地価格表は、土地の真の価値と人々の生活価値を真に反映するものとなるでしょう。

農業環境局がハノイ人民委員会に提出した草案によると、ドンアン、メリン、ホアイドゥック、タンチといった郊外地域では、現行の価格表と比較して25～26%の上昇が見込まれる一方、中心部では1.5～2%のわずかな上昇にとどまる見込みです。実際、ハノイ郊外のいくつかのコミューンの記録によると、郊外地域の地価急騰案は、多くの世帯や労働者に生活費の高騰や将来の住宅所有の可能性への不安をもたらしています。

郊外のコミューンの住民は、国の価格表が上がると補償価格、移転費用、一連の関連料金が上がる可能性があり、土地利用目的を変更したりプロジェクトで補償を請求したりする必要がある場合に自分たちの有利さが減ると考えている。

ティエンフォン村（ハノイ）で3サオ以上の農地を所有するグエン・ティ・ルイエンさんは、家族で土地の一部をサービス用地に転用する計画を打ち明けました。しかし、新しい土地価格表が25～30%も値上がりし、土地使用料も値上げされたことを知り、彼女は耐えられないのではないかと不安を感じています。人々は土地価格の値上げ自体に反対しているのではなく、郊外の住民が不利益を被らないよう、政府が合理的な価格設定をしてくれることを期待しているだけです。

かつて新都市開発計画の報道で地価が「熱狂的に」上昇したドンアン（ハノイ）のメリン区だけでなく、多くの世帯が懸念を示した。ヴィンゴック村の建設資材商トラン・ヴァン・トゥック氏は、地価上昇が倉庫賃料の上昇につながっていると指摘する。中小企業は利益があまり出ず、コスト増で事業継続が危ぶまれているという。

ハノイ市タンチ区の小さなレストランのオーナー、グエン・ヴァン・ラム氏は、2025年半ばから賃料がわずかに上昇していると述べた。ただし、新しい価格表はまだ適用されていない。家主は、地価が上昇しそうだと聞いていたので、早めに賃料を調整したという。ラム氏は毎月100万ドン近く賃料を支払わなければならないが、収入は変わらない。

不動産専門家のファム・クアン・ヒエップ氏によると、「先取り価格上昇」の精神は多くの郊外地域、特にインフラの整った都心部に近いコミューンで顕著だという。このため、新たな土地価格表が住宅やスペースの賃貸料からサービス価格に至るまで、人々の生活費を連鎖的に押し上げる可能性があるという懸念が生じている。

地価の上昇は住宅価格の上昇を意味する。ハノイ市ホアイドゥック区の小規模住宅投資家、レ・ヴァン・ビン氏は、土地の整地費用が最大の懸念事項だと述べた。企業は初めて住宅を購入する層をターゲットにした小規模プロジェクトを行っているが、地価が25～30%上昇すると投入コストが増加し、販売価格も上昇せざるを得なくなる。そうなると、購入者は損害を被ることになる。

ベトナム不動産協会（VNREA）は、土地価格表は土地使用料、地代、補償金、税金、手数料などの算定の基礎となるため、調整が強すぎると商業住宅と社会住宅の両方の価格に影響を与える可能性があると述べた。地価は市場価格に近い水準まで引き上げる必要があるものの、特に郊外地域において人々の生活の安定に影響を与えるような急激な上昇を避けるためのロードマップが必要だ。

ヴー・リン法律事務所所属のNghiem Thi Hang弁護士（ハノイ弁護士会）は、市場価格を正確に反映し、予算収入を増やし、取引の透明性を高めるためには、土地価格表の調整は不可欠であると評価した。しかし、ハノイ市は郊外住民や中小企業に深刻な影響を与える「価格ショック」を回避するために、合理的なロードマップを策定する必要がある。

この問題について説明する弁護士のギエム・ティ・ハン氏は、管理者は二つの矛盾のバランスを取る必要があると述べた。一つには、新土地法の精神に基づき、価格表は市場価格を厳密に反映したものでなければならない。そうすることで透明性を確保し、予算の損失を防ぎ、公示価格と実際の取引価格の差を縮小する必要がある。もう一つには、特に農村部や郊外地域における急激な価格上昇は、プロジェクトの投入コストの増加、商業住宅価格の上昇、そして低所得層への圧力といった連鎖反応を引き起こす可能性がある。したがって、ハノイ市は段階的な値上げロードマップを適用し、支援策、低所得者への補償、そして補償メカニズムの調整を組み合わせなければならない。

不動産専門家のファム・クアン・ヒエップ氏は、この見解を共有し、地価上昇は段階的に調整していくべきだと述べた。例えば、最初の2年間は一気に上昇させるのではなく、毎年10～15%ずつ上昇させるなどだ。同時に、人々が価格動向を把握し、疑念や誤解を招かないように、評価データを公開する必要がある。

管理機関は、ロードマップに沿って地価を上昇させるだけでなく、評価データ、算定方法、具体的な位置図などを公表する必要がある。同時に、低所得世帯や農地を回復した世帯に対し、就業転換政策や土地使用料の減額などを通じて支援策を講じる必要がある。特に、社会住宅事業については、実体経済的な住宅購入者層への波及効果を回避するため、価格の安定を維持する必要がある。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm