天然資源・環境経済研究所（IEEr）とホーチミン市不動産協会（HoREA）は最近、人々の経済的負担を軽減するために土地使用料を引き下げることに焦点を当て、2024年土地法の改正に関する勧告を政府に継続的に提出している。
土地使用料の大幅削減案
IEErの提案によれば、2024年土地法の施行（2024年8月1日）前の土地価格表に基づき、2026年1月1日から適用される新たな土地価格表を作成する必要がある。この価格表は、係数Kに応じて、毎回3～5%の増減で調整される。
その理由は、現在の土地価格が以前の2.3倍から38倍に上昇し、個人や企業にとって支払いが困難になっているためです。また、政令103/ND-2024に基づく土地利用転換税は、土地価格の100%の支払いが義務付けられており、多くの世帯の負担能力をはるかに超えているため、財政破綻のリスクが高まっています。
IEErによると、古い土地価格表を基礎としてK係数で柔軟に調整するという解決策は、マクロ経済の安定、土地投機の制限、そして投資と雇用へのさらなる動機付けに役立つだろう。
さらに、IEErは、持続可能な予算を確保するために、地価上昇に代わる新たな収入源を2つ提案しました。1つ目は、省人民委員会が発行する住宅地価の0.01%に相当する住宅地費（10億ドンの土地区画の場合、年間10万ドンに相当）を徴収することです。2つ目は、完成した建物の価値の0.5%に相当する都市建築建設費を徴収することです。この費目は住宅レベルによって分類され、1～3階建て住宅は必ず支払う必要がありますが、4階建て住宅は免除されます。例えば、20億ドン規模のプロジェクトの場合、1,000万ドンの費用がかかります。
土地利用目的を変更し、適正な土地使用料で人々が安心して住宅を建てられるようにする（写真：S・ニュン）
一方、HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、2024年土地法第156条に基づき、住宅用地と同一の区画にある、または2004年7月1日以前に分離された庭地、池、 農地を住宅用地に転用する場合に適用される試行決議を発布することを提案した。HoREAは、徴収率規制を現在の硬直的なものではなく、柔軟な方向に改正することを提案した。
具体的には、土地割当限度内の面積については、土地使用料の最低30%ではなく、20%として算定します。限度を超える面積については、現行の50%ではなく30%として徴収し、上限を現行の500㎡ではなく2,000㎡とします。2,000㎡を超える場合は、100%の徴収率が適用されます。この規定は、土地の分割がない限り、各世帯につき1回のみ算定されます。
HoREAによると、今回の調整が必要なのは、新しい土地価格表が2020～2024年と比較して2.36倍から38.8倍に上昇し、土地使用料が急騰しているためだ。同氏は、ホーチミン市ホックモンコミューンの1,000平方メートルの土地を例に挙げた。住宅地価格は1平方メートルあたり3,600万ドン、農地価格は1平方メートルあたり75万ドンで、面積制限は250平方メートルだ。政令103/2024が適用されれば、人々は最大352億5,000万ドンを支払わなければならない。土地法案草案では、この額は127億7,000万ドンに減額され、63.7%の減少となる。しかし、HoREAの提案に従って計算すれば、この数字は96億9,000万ドンにとどまり、72.5%の減少となる。限度額内の部分は免税とし、限度額を超える部分の30％のみを徴収するという提案を適用した場合、その額は79億3000万ドンとなり、現行の計算に比べて77.5％の削減となる。
財務省、農地の宅地化にかかる手数料の引き下げを提案
注目すべきことに、最近、土地使用料に関する勧告が協会だけでなく財務省からも出された。農地転用に伴う使用料算定の困難さの解消に関する決議案の中で、財務省は、住民の経済的負担を軽減するため、土地使用料額の30%から50%を最低徴収率として適用することを提案した。
草案によると、省人民委員会は人民評議会に具体的な徴収率の枠組みを提出し、各転用事例に適用される最高および最低の税率を決定する。対象となるのは、庭地、池、住宅地と同一の区画に位置する農地、または住宅に隣接しているものの2004年以前の技術的要因により別区画に区分された土地である。
この提案では、住宅用地割当制限内の土地については、土地使用料の最低30%を負担すれば足りると規定されている。制限を超えて500平方メートル未満の土地については、最低50%を負担すればよい。500平方メートルを超える場合は、転用時に土地使用料の100%を負担する必要がある。また、この優遇措置は各世帯または個人が1回のみ利用できる。2回目以降の転用時には、土地使用料の100%を負担しなければならず、住宅用地割当制限内の面積は1回のみ決定される。
財務省は、この提案により、予算収入の均衡を保ちながら、土地転換費用の難題を解決し、人々が土地使用権を合法化できる条件を整えることに貢献したいと考えている。
出典: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm
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