「不動産の操作は株式と同じくらい巧妙だ」

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不動産価格操作は株式市場における同様の行為と同じくらい危険であるとして、国会代表らは価格操作と市場バブルを避けるために不動産価格操作を禁止することを提案した。

不動産事業法案（改正案）は、文書の偽造、故意の改ざん、事業に供する不動産に関する情報の非開示など、不動産事業におけるいくつかの禁止行為を補足している。詐欺、顧客詐欺...

10月31日の国会討論会で、チン・スアン・アン氏（国防安全保障委員会常勤委員）は、不動産価格の操作と固定行為をこの事業分野の禁止行為リストに追加することを提案した。

彼は、不動産市場の操作は株式市場における同様の行為と同じくらい危険であると分析した。操作は、高値で入札してその後手付金を取り消すことだけでなく、1つのプロジェクトを利用して別のプロジェクトの価格を「引き上げる」ことでバブルを引き起こし、現実に比べて非常に高い価格を生み出すこともあります。

安氏は「徹底して対処しなければ、中国の不動産会社、中国恒大集団のケースのようにバブルを生み出すことになる」と述べ、不動産価格操作や不正操作を法律で禁止し、特定のケースを除外する必要があると付け加えた。

チン・スアン・アン氏（国防安全保障委員会常勤委員）が10月31日午前、不動産事業法案（改正）に関する討論会で発言した。写真：国会メディア — チン・スアン・アン氏（国防安全保障委員会常勤委員）が10月31日午前、不動産事業法案（改正）に関する討論会で発言した。写真：*国会メディア*

同じ見解を共有したグエン・ヒュー・トン氏（ビントゥアン省専門代表団副団長）とチン・ラム・シン氏（アンザン省専門代表団副団長）は、不動産市場を操作したり混乱させたりする行為を禁止する規制を追加することを提案した。

トン氏は、土地使用権オークションでの共謀や、周辺地域での価格つり上げオークションが一般的であると指摘した。これにより土地価格が上昇し、本当に住宅を必要としている人々が土地を購入して家を建てることができなくなります。

一方、不動産事業における禁止行為についても言及し、グエン・ヴァン・マン氏（経済委員会委員）は、将来的に割賦販売で不動産を売買するために買主と割賦購入者から金銭を徴収し使用する規制は違法であると述べた。現行の規制と比較すると、この法案は、違法な資本動員および流用行為を排除するものであり、マン氏によれば、投資家による資本の使用に意図せず抜け穴を生み出し、資本動員の他の経路を生み出すことになる。

彼は、このような行為が現実に起こらないようにするために、不法占拠の禁止に関する規制を維持することを提案した。

今後の住宅取引（住宅、不動産）のための保証金規制についても、意見交換会で多くの意見が寄せられました。現在、法案草案では2つの選択肢が提示されています。 1つは、プロジェクト投資家は、住宅や建設工事が事業開始の条件を満たした場合にのみ、保証金を徴収できるという点です。または、プロジェクトの基本設計が政府機関によって承認され、土地使用権に関する文書のいずれかが揃っている場合、投資家は顧客との契約に従って保証金を徴収します。保証金の最大額は政府によって規定されていますが、販売価格または賃貸価格の 10% を超えることはできません。

トラン・ホン・グエン氏（法律委員会副委員長）は、取引において弱い立場にある買い手にとってリスクが少ないと考えたため、選択肢 1 を選択しました。保証金は、物件が事業に適格であり、両当事者が契約書に署名した場合にのみ支払われるため、紛争は制限されます。

グエン氏によると、投資家が手付金を受け取った時点でプロジェクトの基本設計が評価されたり、土地使用権に関する書類が 1 つある場合 (オプション 2)、手付金の受け取りからプロジェクト建設までの時間が長くなるため、購入者は多くのリスクを負うことになります。

実際、不動産市場は最近、プロジェクト投資家が保証金や出資契約を悪用して恣意的に資金を調達するなど、複雑化している。「5年や10年経って保証金を受け取ったプロジェクトの多くはまだ実行されていないため、今後形成される不動産プロジェクトに対して保証金を『厳しくする』規制が必要だ」と法務委員会の副委員長は意見を述べた。

一方、グエン・ダイ・タン氏（フンイエン省専門代表団副団長）とファム・ヴァン・ホア氏は、投資家が保証金を徴収できる場合と保証金の額が明確に規定されており、公開され透明性が高いと考えたため、オプション2を選択しました。

ファム・ヴァン・ホア氏は、投資家はプロジェクトを実行するための資本の100％を保有しておらず、銀行から借り入れなければならないと述べた。販売するアパートの価格の10％の手付金も現実的に適しています。「10億円の住宅で10%の頭金は1億円、40億円の住宅なら4億円です。顧客にとって住宅購入時の頭金としては大した金額ではないと思います。顧客は頭金を前払いしますが、投資家はそれよりも安い価格で住宅を売却することもあるのです」と彼は述べた。

さらに、投資家は手付金を受け取るための土地使用権に関する書類を所持しており、「不正行為ではない」と同氏は語った。したがって、法案では、投資家が資金を動員してプロジェクトを実施し、投資家と顧客の間に信頼を構築できるよう、柔軟な規制を規定する必要がある。

不動産プロジェクトの譲渡時に土地に対する金銭的義務を履行するための規制についても議論されます。第5回（6月）会議で、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、国会常任委員会の説明と受諾の報告書を提出した際、プロジェクト移管前の「義務の強制履行」の要件に賛同する意見が多かったと述べた。しかし、十分な能力がなくなった投資家のために条件を整えるべきだ、という意見もある。

そこで、国会常任委員会は2つの選択肢を提案した。

まず、投資家がプロジェクト用地または譲渡されたプロジェクト部分に関する国への金銭的義務を譲渡したが履行していない場合、両者は未履行の金銭的義務を履行し続けることに合意することができます。

第二に、譲渡人がプロジェクトを実施するために管轄の政府機関から土地を割り当てまたはリースすることを決定し、プロジェクトの土地に関する財務上の義務（土地使用料、地代、税金、手数料など）を履行している場合は、譲渡されたプロジェクトの全部または一部について土地使用権証明書を取得する必要はありません。

国会常任委員会は選択肢1を選択した。この選択肢は厳格な規制を確保し、無能な投資家がプロジェクトを譲渡して利益を得ることを防ぐ。

ファム・ヴァン・ホア氏は選択肢1を選択することに同意した。これは、投資家がプロジェクト全体または一部を別の人物に譲渡する場合、その譲受人は国家に対する財政的義務を果たさなければならないことを意味する。ホア氏は、財政上の義務は履行され続けているため、国は何も失うことはないと述べた。

「『栄養失調』に陥り、プロジェクトを継続する能力がなくなった投資家は、プロジェクトを譲渡する必要がある。取引ができるようになる前に彼らに金銭的義務を果たすよう強制するのは賢明ではない」と彼は述べた。