「不動産の操作は株式操作に劣らず巧妙だ」

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不動産価格操作は株式市場における同様の行為と同じくらい危険であるとして、国会代表らは価格操作と市場バブルを避けるために不動産価格操作を禁止することを提案した。

不動産業に関する法律案（改正案）は、文書の偽造、営業する不動産に関する情報の故意の改ざんおよび未開示、顧客を騙し、欺くことなど、不動産業におけるいくつかの禁止行為を補足しています...

10月31日の国会討論会で、チン・スアン・アン氏（国防安全保障委員会常勤委員）は、不動産価格の操作と固定行為をこの事業分野の禁止行為リストに追加することを提案した。

彼は、不動産市場における操作は、株式市場における同様の行為に劣らず危険であると分析した。操作とは、高値で入札した後に手付金を放棄することだけでなく、あるプロジェクトを利用して別のプロジェクトの価格を「引き上げる」ことでバブルを招き、現実よりも法外な価格水準を作り出すことである。

安氏は「徹底して対処しなければ、中国の不動産会社、中国恒大集団のケースのようにバブルを生み出すことになる」と述べ、不動産価格操作や不正操作を法律で禁止し、特定のケースを除外する必要があると付け加えた。

チン・スアン・アン氏（国防安全保障委員会常勤委員）が10月31日午前、不動産事業法案（改正）に関する討論会で発言した。写真：国会メディア — チン・スアン・アン氏（国防安全保障委員会常勤委員）が10月31日午前、不動産事業法案（改正）に関する討論会で発言した。写真：*国会メディア*

同じ見解を共有したグエン・ヒュー・トン氏（ビントゥアン省専門代表団副団長）とチン・ラム・シン氏（アンザン省専門代表団副団長）は、不動産市場を操作したり混乱させたりする行為を禁止する規制を追加することを提案した。

トン氏は、土地使用権の競売における共謀や、周辺地域の価格をつり上げるための競売が蔓延していると指摘した。これにより土地価格が高騰し、真に住宅を必要としている人々が土地を購入して住宅を建てることができなくなっている。

一方、グエン・ヴァン・マイン経済委員会委員は、不動産事業における禁止行為についても言及し、買主と買主の将来の割賦購入のために不動産を売買するために金銭を徴収し使用する規制は違法であると述べた。マイン委員によると、現行の規制と比較すると、この法案は資本の動員と違法流用を排除するものであり、投資家による資本運用の抜け穴を意図せず作り出すだけでなく、資本動員のための新たな経路も生み出すことになる。

彼は、このような行為が現実に起こらないようにするために、不法占拠の禁止に関する規制を維持することを提案した。

将来の住宅取引（住宅、不動産）のための保証金に関する規制についても、議論セッションで多くの意見が寄せられました。現在、法案では2つの選択肢が提案されています。1つは、住宅および建設工事が稼働開始の条件を満たした場合にのみ、プロジェクト投資家が保証金を徴収できるというものです。もう1つは、プロジェクトの基本設計が政府機関によって審査され、土地使用権に関する書類のいずれかが揃った時点で、投資家が顧客との契約に基づいて保証金を徴収するというものです。保証金の上限額は政府によって規制されていますが、販売価格または賃貸価格の10%を超えてはなりません。

トラン・ホン・グエン氏（法務委員会副委員長）は、取引において弱い立場にある買主にとってリスクが少ないと判断し、選択肢1を選択しました。手付金は、不動産が事業条件を満たし、両当事者が契約を締結した場合にのみ支払われるため、紛争の発生が抑制されます。

グエン氏によると、投資家が手付金を受け取った時点でプロジェクトの基本設計が評価されたり、土地使用権に関する書類が 1 つある場合 (オプション 2)、手付金の受け取りからプロジェクト建設までの時間が長くなるため、購入者は多くのリスクを負うことになります。

実際、不動産市場は近年複雑化しており、プロジェクト投資家が保証金や出資契約を悪用して恣意的に資本を調達している。「保証金を受け取ったプロジェクトの多くは、5年や10年経ってもまだ実行されていないため、今後形成される不動産プロジェクトに対して保証金を『厳格化』する規制が必要だ」と法制委員会副委員長は述べた。

一方、グエン・ダイ・タン氏（フンイエン省専門代表団副団長）とファム・ヴァン・ホア氏は、投資家が保証金を徴収できる場合と保証金の額が明確に規定されており、公開され透明性が高いと考えたため、オプション2を選択しました。

ファム・ヴァン・ホア氏は、投資家はプロジェクト実行に必要な資金の100%を保有しておらず、銀行から借り入れなければならないと述べた。販売するマンション価格の10%を頭金とすることも現実的だ。「10億円の住宅で10%の頭金は1億円、40億円の住宅で4億円です。顧客にとって、住宅購入時の頭金としてはそれほど大きな金額ではないと思います。顧客が前払いで頭金を預けることで、投資家は住宅を低価格で売却できる場合もあるのです」と同氏は述べた。

さらに、投資家は土地使用権に関する書類を保有しており、保証金を受け取る権利を有しているため、「不正行為ではない」と彼は述べた。したがって、法案では、投資家がプロジェクト実施のために資金を動員できるよう、柔軟な規制を設け、投資家と顧客の間に信頼関係を築く必要がある。

不動産プロジェクトの譲渡に際しての土地に関する財務義務の履行に関する規制についても議論された。第5回（6月）において、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、国会常任委員会への説明・受諾報告書の提出にあたり、プロジェクト譲渡前の「義務履行の義務化」という要件に多くの賛同意見があると述べた。しかしながら、十分な能力を備えなくなった投資家のための条件整備が必要だという意見もあった。

そこで、国会常任委員会は2つの選択肢を提案した。

まず、投資家がプロジェクト用地または譲渡されたプロジェクト部分に関する国への金銭的義務を譲渡したが履行していない場合、両者は未履行の金銭的義務を履行し続けることに合意することができます。

第二に、譲渡人がプロジェクトを実施するために管轄の政府機関から土地を割り当てまたはリースすることを決定し、プロジェクトの土地に関する財務上の義務（土地使用料、地代、税金、手数料など）を履行している場合は、譲渡されたプロジェクトの全部または一部について土地使用権証明書を取得する必要はありません。

国会常任委員会は選択肢1を選択した。この選択肢は厳格な規制を確保し、無能な投資家がプロジェクトを譲渡して利益を得ることを防ぐ。

ファム・ヴァン・ホア氏は、選択肢1を選択することに同意した。これは、投資家がプロジェクト全体または一部を他者に譲渡する場合、譲渡先は国に対する財政的義務を履行しなければならないことを意味する。ホア氏は、財政的義務は引き続き履行されるため、国が損失を被ることはないと述べた。

「『栄養失調』に陥り、プロジェクトを継続する能力がなくなった投資家は、プロジェクトを譲渡する必要がある。取引ができるようになる前に彼らに金銭的義務を果たすよう強制するのは賢明ではない」と彼は述べた。