市場が急激に下落する可能性は低い。3万200戸以上の住宅のピンクブックが停止され、ハノイでは土地オークションが間もなく行われる。

市場は徐々に温暖化しつつあり、価格はすぐには上昇できない。ホーチミン市の30,200戸以上の住宅がピンクブックの発行を停止した理由、ハノイ郊外の2つの地区が土地の競売を控えている、最高開始価格は1区画あたり58億ドン以上…などが最新の不動産ニュースです。

Bất động sản mới nhất: Thị trường khó giảm sâu, giảm mạnh; hơn 30.200 căn nhà bị ngừng cấp sổ hồng; sắp đấu giá đất tại Hà Nội

不動産市場は流動性を高め、より「温暖化」が進んでいる。（出典：スクリーンショット/DT）

財務レバレッジを使用しないでください。

不動産研究訓練研究所所長のグエン・ドゥック・ラップ氏は、今後の不動産市場について、市場はすぐに流動性を回復するだろうと述べ、これは現状では良い兆候だと語った。

ラップ氏によると、市場は現在、流動性が高く「温暖化」している。この傾向が続くと、市場は徐々に温暖化していくだろう。価格が急騰し、爆発的に上昇し、数倍に連続して上昇するような回復は起こらないだろう。

経済専門家のカン・ヴァン・リュック博士によると、不動産価格が今後も大幅に下落する可能性は低く、3～5%の下落はプロモーション価格とみなされる。供給が非常に不足しており、住宅セグメントに対する実質的な需要が依然として存在するためだ。

リュック氏によると、住宅や土地、さらには別荘を購入する投資家は資金力のある人々だ。そして今、彼らは売却前に価格が上がるか下がるかを待つことを厭わない。過剰なレバレッジをかけている投資家を除けば、彼らは苛立ちのあまり売却せざるを得ない状況に陥っているが、そうした投資家は多くはない。

次に、リュック氏によると、現在、銀行の金利は下がり始めており、さらに、投資家はプロモーションパッケージやサポートを開始し、法的問題を非常に迅速に解決しているため、不動産投資を計画している人にとっては注目に値するとのことだ。

今は投資するのに比較的成功する時期ではありますが、この専門家はまた、金利が高いため、特に現時点では投資家は財務レバレッジを利用すべきではないと推奨しています。

ホーチミン市の3万200軒以上の住宅がピンクブックの発行を停止したのはなぜか？

ホーチミン市天然資源環境局（DONRE）は、市内の土地使用権、住宅所有権、土地に付随する資産（証明書）の証明書発行作業の結果をダン・クオック・カイン天然資源環境大臣に報告した。

ホーチミン市天然資源環境局によると、2013年土地法が発効した2014年7月1日から2023年7月までに、同局は総面積119,883ヘクタールの組織に1,516,557件の初回証明書を発行し、個人には1,577,971件の初回証明書を発行した。

335件の商業用住宅プロジェクトにおいて、認証が必要な住宅の総数は191,101戸です。このうち、ホーチミン市天然資源環境局は110,016戸に認証を付与しており、81,085戸には認証が付与されていません。

ホーチミン市天然資源環境局によると、81,000戸以上の住宅が様々な理由で証明書を取得していないとのことです。しかし、主な原因は6つに分けられます。

具体的には、8,372戸は投資家が購入者に証明書の申請を提出し、税務当局が通知を発行して購入者の税金の支払いを待っている状態です。28,907戸は、問題がないが戸数が多いプロジェクトに属しているか、投資家がまだ申請を提出している状態です。

8,918 戸のアパートは不動産タイプに関連する問題のあるプロジェクトに属し、4,653 戸のアパートはその他の問題のあるプロジェクトに属しています。

39件のプロジェクトにおける19,958戸は、追加の財務義務の完了を待つため、証明書が一時的に停止されています。10,277戸は、検査および審査作業を行うために、証明書が一時的に停止されています。

ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏によると、上記81,085戸の住宅に対する証明書交付手続きを迅速化するために、天然資源環境局は6つの原因グループを解決するため、2023年5月に各原因グループの実施進捗状況に関連した解決策を含む計画を発表した。

天然資源環境省はこの計画の実施に注力している。

需要が落ち込み、ホーチミン市の不動産市場は低迷

サヴィルズ・ベトナムの2023年上半期ホーチミン市不動産市場レポートによると、住宅市場は供給不足、需要減退、販売価格高騰により低迷期にあることが示されています。

特に、買い手の慎重な心理が市場の流動性に少なからぬ圧力をかけている。

サヴィルズ・ベトナムの調査によると、今年第2四半期のマンション平均価格は1平方メートルあたり1億2,500万ドンに達しました。こうした状況下でも、大多数の人々の経済力に適した、1戸あたり50億ドン以下のマンションの商品ラインナップは依然として魅力を保っています。

サヴィルズ・ベトナムの副総裁トロイ・グリフィス氏は、厳しい経済情勢の中で供給が限られていることと買い手の懸念が重なり、2023年上半期の市場には改善の兆しがあまり見られないと語った。

サヴィルズのデータによれば、アパート部門では新規供給が前年同期比86%減の1,980戸となり、そのうち第2四半期の供給はわずか19%だった。

グレードAの新規供給はなく、グレードCが市場シェアの77%を占めました。一次供給戸数は6,700戸で、前年比59%減少しました。このうちグレードCが45%、グレードBが35%、グレードAが20%を占めました。平均販売価格は1億2,500万ドン/m2で、高価格のグレードAおよびBの在庫により前年比44%上昇しました。

サヴィルズ・ホーチミンシティのリサーチ＆S22M部門副部長、フイン・ティ・フオン・ザン氏は、ホーチミン市の世帯平均収入は月収約1,500万ドンに過ぎないと分析しています。一方、新築マンションの平均価格は現在55億～60億ドンで、その差は最大30倍以上にもなります。

フイン・ティ・フオン・ザン氏によると、この収入レベルで、人々が毎月40～50％を貯蓄できたとしても、ローンを利用したり親戚からの援助がない場合は、家を購入できるようになるまで数十年かかるという。

サヴィルズの調査によると、今年上半期のマンション販売戸数は1,170戸で、前年同期比90%減となった。第2四半期の取引件数は300件を超えた。今年上半期の吸収率は17%で、前年同期比56ポイント減となった。Cクラスはより多くの購入者を引きつけ、販売全体の62%を占めた。50億ドン以下のマンションの製品ラインは、多くの購入者のニーズを満たした。

法的地位が明確で、建設許可を取得し、引き渡しが確定しているプロジェクトが、売上の81%を占めています。投資家は、購入者向けに最長4年間の支払いプログラムに加え、インテリアバウチャープログラム、貯蓄口座、ギフト、賃貸プログラム、金融パッケージなどを提供し、購入者の購買意欲を高めています。

投資家の資金調達の難しさ、空き地の不足、法的手続きの複雑さなどの理由から、2023年上半期には新しいヴィラやタウンハウスのプロジェクトは記録されませんでした。

この期間中、新規販売が開始された既存プロジェクトはわずか3件、新規ユニットは414戸でした。300億ドン以上の価格帯のユニットが供給量の78%を占め、主にトゥドゥック市に集中していました。ホーチミン市における主要供給量のうち、100億ドン未満の価格はわずか13%でした。

しかし、2023年上半期の吸収率は15%と、10年ぶりの低水準となり、前年同期比57ポイント低下しました。また、2023年上半期の取引件数はわずか158件で、前年同期比74%減少しました。

サヴィルズ・リサーチは、今年上半期の主要物件価格が前年比48%上昇し、1平方メートルあたり3億ドンを超えたことから、高在庫と高額な新規発売物件が流動性を圧迫していると評価しました。今年、一部のデベロッパーは固定利回り、優遇金利の延長、支払い期限の延長を含む賃貸契約プログラムを提供しています。

サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、貸出金利は4月から6月にかけて安定しており、7月以降はわずか0.5パーセントポイントの低下にとどまると予測されています。これは、特に都市部において、住宅購入者への圧力となり続けるでしょう。住宅購入者や賢明な投資家は、主要な供給が手頃な価格で、交通インフラの改善も進んでいる近隣の省へと移っています。

サヴィルズ・ベトナムは、2023年後半には8,450戸のマンションが市場に投入され、そのうちクラスBが54％、クラスCが39％、クラスAが7％の市場シェアを占めると予測している。

ヴィラ・タウンハウス商品群については、今年末までに500戸の販売を開始する予定。