2%の不動産所得税の何が問題なのですか?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — 税務専門家が納税手続きについて人々に指導 - 写真：TTD

財務省が検討している方法は、課税所得（売却価格から譲渡不動産に係る総費用を差し引いたもの）で計算する方法と、譲渡価格総額に共通の税率を適用する方法の２つだ。

不動産の譲渡に係る購入価格及び費用を正確に把握できるデータベースが存在する場合には、課税所得に税率方式（提案20％）を乗じて算出した不動産譲渡所得に係る個人所得税を徴収する方法を適用する。

不動産の譲渡価格や譲渡に係る費用が確定できない場合には、不動産の譲渡価格の総額に2％の税率を乗じて個人所得税が算出されます。

不動産の利用目的に応じて税制を差別化し、生産目的や事業目的の土地には低い税率を適用して効率的な土地利用を促進し、社会に価値を生み出す必要があります。

税金には依然として多くの欠点がある

2024年8月1日（2024年土地法発効日）より、不動産譲渡に係る個人所得税の徴収は以下の2つのケースに分けられます。

世帯や個人の土地使用権譲渡所得については、地価表の土地価格に2％の税率を乗じて個人所得税を計算します。

つまり、土地使用権のみが譲渡される場合（土地上に家屋や建物がない場合）、国は従来のように契約書に記載された価格を基準にするのではなく、省人民委員会が毎年発行する土地価格表に基づいて税金を計算することになります。これは、税金の負担を軽減するために土地価格を故意に低く申告する状況を減らすための、2024年土地法の新しい規制です。

家屋に係る土地使用権の譲渡及び土地上における建設工事に係る所得については、その都度譲渡価格に2％の税率を乗じて算出した金額が課税対象となる不動産譲渡所得となります。

Circular 92/2015/TT-BTC の第 17 条によれば、各回の譲渡価格は譲渡時の譲渡契約に記載された価格となります。

土地譲渡契約書に土地の価格が記載されていない場合、または譲渡契約書上の土地の価格が省人民委員会が定める価格より低い場合、土地の譲渡価格は、土地に関する法律の規定に従って譲渡時に省人民委員会が定める価格となります。

上記の両方のケースでは、売り手が利益を上げるか損失を上げるかに関係なく、譲渡人は不動産の合計価値の 2% の割合で税金を支払わなければなりません (国の価格または当事者が合意した価格に応じて)。

徴収方法はシンプルだが、過剰請求されやすい

まず、個人所得税は、本来は経費を差し引いた所得（利益）に対してのみ課税されるものですが、実際には総取引額に対して徴収されるため、過剰徴収につながりやすいという問題があります。損失を出しながらも税金を払わなければならないのは、イライラさせられるし、不合理です。

第二に、土地使用権の譲渡のみの場合に省人民委員会の土地価格表を適用すると、市場価値が正確に反映されず、民事取引の合意を低下させる。

第三に、不動産総額に対する税率2％は非常に高く、経済的負担を生み出し、多くの譲渡人が契約価格を実際の価格よりも低く申告する方法（二価格取引）を見つけ、予算の損失を引き起こし、市場の透明性を低下させます。

税率を1％以下に下げましょうか？

このような状況に直面して、完全な情報が確定できれば利益（収益から総費用を差し引いたもの）に20％の税率を適用し、費用が確定できない場合は総移転価格に2％の税率を維持するという財務省の提案は合理的である。このアプローチは、ベトナムの現在の税務管理状況に適合しながら、個人所得税の本質に徐々に近づくのに役立ちます。

しかし、税金の計算方法の革新に加え、税率の調整も検討する必要がある。譲渡価格総額に一般税率を適用する場合、税率を2％から1％未満に引き下げるか、財産の価値に応じて累進税率を定めて国民の経済的負担を軽減すべきである。

不動産譲渡による個人所得税の計算方法を開発する際には、国家の税務管理の要求と国民の実際の能力との間の公平性、合理性、バランスの原則を確保する必要がある。

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修士号NGO GIA HOANG（ホーチミン市法科大学商法学部）

出典: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm