不動産売却所得税：新たな提案に依然として懸念

thuế - Ảnh 1. — ホーチミン市1区公証人事務所1号に公証を依頼する人々 - 写真：QUANG DINH

この税制は予算収入の増加につながると期待されているが、実現可能性については懸念が多い。

Tuoi Tre はこの問題に関する専門家の意見を記録しています。

- HOANG VAN CUONG議員（国会経済財政委員会委員）

将来への前向きな選択肢

現在、個人所得税は不動産譲渡価格の合計額に2%の税率を乗じて算出されます。この方法で課税すれば、過去の売買の経緯を遡る必要がなくなるため、非常に簡便かつ便利になります。

しかし、2%の税金には多くのデメリットもあります。例えば、住むために家を購入したものの、何らかの理由で引っ越し、売却しても価格が上がらず、売却価格に対して依然として2%の税金を支払わなければならない、といった事態に陥るのです。

したがって、購入価格と販売価格の差額に20％課税するという選択肢は、市場の現実と一致し、国家予算に支払われる個人所得税の額を最適化することになります。

この20%の税率は、不動産譲渡に対して法人所得税を納める組織や企業の税率とほぼ同様であり、公平です。

しかしながら、不動産の売買価格に関する情報管理は現在実施されておらず、すべての情報は売主と買主の申告に基づいているにもかかわらず、不正確な申告や詐欺的な申告が依然として発生しています。

したがって、20%のオプションは、データがデジタル化され、情報が完全に管理される将来においてはプラスとなるでしょう。現状では、それが不可能な場合には、2%の税徴収オプションを継続して実施し、完全な情報が提供されている場合には20%のオプションを組み合わせることが必要でしょう。

- NGUYEN NGOC TU 博士(税務専門家):

国民は税金の計算方法を選択できるべきです。

個人所得税の性質は所得に対して課税されるものであり、個人納税者は利益があった場合にのみ税金を支払わなければなりません。

不動産譲渡益に対する個人所得税を20%で計算する方法は極めて合理的です。不動産を売却する際、売却価格から購入価格と諸経費を差し引いた金額に利益が出れば、売主は税金を納めることになります。以前は、損失が出た場合であっても、売主は譲渡価格の2%を納税する必要がありました。

一方、譲渡価格を決定する際にこの政策を適用することは完全に可能であり、その結果、省人民委員会の土地価格の枠組みは市場価格に近づいた。

多くの取引は不動産の売買や非現金決済を通じて行われます。銀行金利、仲介手数料、建設費など、不動産に関連する基本的な費用は、容易に算出できます。例えば、銀行金利は、融資額、融資期間、金利を明記した融資契約書を通じて証明するのが最も簡単です。

不動産取引所を介した売買の場合の仲介手数料も非常に明確です。この費用に関する書類がない場合は、譲渡価格の0.5～1%の共通手数料を設定する必要があります。また、建設費の算定根拠は、建設契約書、原材料購入書類などです。建設費を控除するための書類がない場合は、省人民委員会が発行する建設単価を算定根拠とします。

不動産譲渡益に対する20%の税率計算方法は、人々に正確な売却価格の申告を義務付け、透明性を確保し、税収の損失を防ぎます。実際の価格よりも低い金額を申告する人はいません。なぜなら、後に不動産を売却する際に、より高い税金を支払うリスクがあるからです。

取得価格及び関連費用が確定できない場合に、譲渡価格に一定の税率をかけて税金を計算する方法。15～20年前に購入した物件の中には、取得価格が確定できないものがあり、当時の取得価格は5～7億であったにもかかわらず、現在の売却価格は40～50億であるため、取得価格から売却価格及び関連費用を差し引いた差額の20％の税率を適用するのは不合理である。多くの物件は購入したものではなく、親から相続したものなので、控除できる取得価格がない。

固定税率については、譲渡価格に対し、現在の2%ではなく1%を適用することを推奨します。近年、不動産価格は急上昇しており、2025年からの省人民委員会の土地価格表は市場価格に非常に近いため、1%という税率は適切であり、人々の納税能力を担保します。

これら2つの税額計算方法において、納税者にとってどちらが有利かを選択できるようにする必要がある。こうして、新しい政策は人道的で、現実を反映し、生活に即したものとなる。

- グエン・ヴァン・プン氏（ベトナム会計監査人協会）

実際に住宅を必要としている長期保有者に損害を与えないようにする

この税金計算方法は、特に不動産を長期保有する人々にとって公平性を確保し、長期保有者が投機家よりも高い税金を支払わなければならない状況を回避します。

10年前は^1㎡あたり1000万だった土地の値段が、今は7000万にまで値上がりしています。売却価格から購入価格を差し引いた6000万に20％の税率をかけるのは、全くもって問題です。そのため、銀行借入利息などの損金算入できる費用に加え、購入年度から売却年度までの減価償却費も控除する必要があります。

特に、実際の住宅需要に応じた不動産の転用に対して課税すべきか、またどの程度まで課税すべきかを検討する必要がある。

実際、路地裏の小さな家から、交通の便が良い大きな家へ住み替える人はたくさんいます。彼らは今の家を売却し、さらに借金をして新しい家を購入しなければなりません。これは正当なニーズです。

売却価格から仕入価格と経費を差し引くと差額が生じ、その譲渡利益に20%の税率を課すのは不合理です。この差額は事業ではないため、利益とは言えません。

- グエン・ヴァン・ディン氏（ベトナム不動産ブローカー協会会長）

市場フレンドリーな行動を支援する必要性

売却価格の2%を課税するか、利益の20%を課税するかは、このツールが適切に機能し、市場が正しい方向に発展するように調整するために、計算が必要です。不動産市場を規制するための課税を提案する時期についても、適切に検討する必要があります。

市場が困難な時期を乗り越えるために取引を刺激する必要がある場合、税金が課されると、真の投資家も事業規模を縮小し、市場の供給がさらに不足することになります。

市場が活況を呈している時期には、投機や価格高騰、サーフィンなどを防ぐために不動産取引に税金をかけることも検討できます。

不動産税の目的は市場のより安定した発展を支援することであるため、市場のショックを回避するために不動産税を課すための適切なロードマップが必要です。

実際の住宅ニーズのために住宅を購入する人々への課税を回避するため、不動産取引への課税を検討すべきである。不動産課税は、市場にとってマイナスの行動を抑制しつつ、有益な行動を促進するという目標を達成するものであり、政策立案機関はこれを検討すべきである。

thuế - Ảnh 6. — ホーチミン市7区の土地登記所の支所で不動産手続きをする人々 - 写真：TU TRUNG

各国は不動産の譲渡に対してどのような税金を課すのでしょうか?

Hrone.comによると、中国では、売却価格と購入価格（合理的な経費があれば控除後）の差額である課税所得に対して、典型的な税率は20%です。ただし、不動産の種類、所有期間、所在地によって、実際の税率は1%から20%の範囲となります。

タイでは、個人が不動産を売却する場合、源泉徴収税が課せられます。源泉徴収税は通常、申告売却価格の1%、または累進課税方式の個人所得税が課されます。さらに、不動産を5年以内に転売する場合は、譲渡価格の3.3%の特別事業税も課税されます。居住用不動産については、所有権と戸籍の要件を満たしていれば、この税金は免除されます。

韓国では、累進税率は所有期間と利益額に応じて6%から45%の範囲で設定されています。不動産を10年以上保有した場合、最低税率は6%ですが、1年以内に売却した場合は最大45%の税率となる場合があります。

日本では、不動産の譲渡所得についても、その所有期間に応じて2つの固定税率で課税されます。Legal500.comによると、不動産の所有期間が5年以上の場合、税率は15.315%（国税・中央所得税）+5%（住民税）で、合計20.315%となります。所有期間が5年未満の場合、税率は30.63%（国税・中央所得税）+9%（住民税）で、合計39.63%となります。

- NGUYEN DUY HA 氏(不動産投資家):