不動産売却所得税：新たな提案に依然として懸念

thuế - Ảnh 1. — ホーチミン市1区公証人事務所1号に公証を依頼する人々 - 写真：QUANG DINH

この税制は予算収入の増加につながると期待されているが、実現可能性については懸念が多い。

Tuoi Tre はこの問題に関する専門家の意見を記録しています。

- HOANG VAN CUONG議員（国会経済財政委員会委員）

将来への前向きな選択肢

現在、個人所得税は不動産譲渡価格総額に2％の税率を乗じて算出されます。これを行うと、以前の購入元を遡る必要がなくなり、非常に簡単で便利になります。

しかし、2% を徴収することには多くのデメリットもあります。たとえば、人々は住むために家を購入したが、その後何らかの理由で引っ越して売却しなければならなくなり、価格が上がらず、依然として売却価格に対して 2% の税金を支払わなければならないとします。

したがって、購入価格と販売価格の差額に20％課税するという選択肢は、市場の現実と一致し、国家予算に支払われる個人所得税の額を最適化することになります。

この20%の税率は、不動産譲渡に対して法人所得税を納める組織や企業の税率とほぼ同様であり、公平です。

しかし、不動産の購入価格や売却価格の情報の管理は現状では不可能です。すべての情報は買い手と売り手の申告に基づいていますが、不正確な申告や詐欺的な申告も依然として発生します。

したがって、データがデジタル化され、情報が完全に管理される将来においては、20% のオプションはプラスとなるでしょう。これが実施されていない現状では、2% の税率プランを継続して実施し、十分な情報があるケースでは 20% プランを組み合わせることが必要となる。

- NGUYEN NGOC TU 博士(税務専門家):

税金の計算方法は国民が選択できるべきだ。

個人所得税の性質は所得に対して課税されるものであり、個人納税者は利益があった場合にのみ税金を支払わなければなりません。

不動産譲渡益にかかる個人所得税を20％で計算する方法は極めて合理的です。不動産を売却する場合、売主は売却価格から購入価格と諸経費を差し引いた金額に対して税金を支払わなければなりません。利益が出た場合、売り手は税金を支払わなければなりません。以前とは異なり、売却で損失が発生した場合でも、売り手は譲渡価格の2％を支払わなければなりません。

一方、移転価格を決定する際にこのポリシーを適用することは完全に実行可能です。したがって、省人民委員会の土地価格の枠組みは市場価格に近づいてきました。

不動産取引やキャッシュレス決済による取引多数。銀行ローンの利息、仲介手数料、建設費など、不動産に関連するいくつかの基本的なコストを決定することは難しくありません。銀行融資の利息は、融資額、融資期間、金利を記載した融資契約を通じて証明するのが最も簡単です。

不動産取引所を通じて売買する場合の仲介手数料も非常に明確です。この費用に関する書類がない場合は、譲渡価格の0.5～1％の共通手数料を設定する必要があります。あるいは、工事費の算定根拠は工事契約書、原材料購入書類などです。工事費を控除するための書類がない場合は、省人民委員会の工事単価を算定根拠とします。

不動産譲渡益にかかる20％の税金を計算する方法は、人々に正しい売却価格を申告することを強制し、透明性を確保し、予算への税金の損失をなくします。後から不動産を売却したときに、より高い税金を支払わなければならないリスクがあるため、実際の価格よりも低い金額を申告する人はいません。

購入価格及び関連費用を確定できない場合に、譲渡価格に対して固定税率で税金を計算する方法。 15～20年前に購入した物件もあり、購入価格が不明ですが、当時の購入価格が5～7億であっても、現在の売却価格は40～50億であるため、購入価格の20％の差額から売却価格と関連費用を差し引くのは無理があります。多くの不動産は購入されたものではなく親から相続されたものなので、控除できる購入価格はありません。

固定税率に関しては、譲渡価格に対して現在の2％ではなく1％を適用する必要があります。近年、不動産価格は急激に上昇している。 2025年からの省人民委員会の土地価格表は市場価格に非常に近いです。したがって、国民の支払い能力を保障する1％の税率が適切である。

これら 2 つの税金計算方法のうち、納税者にとって有利な方法を選択できるようにする必要があります。したがって、新しい政策は人道的であり、現実を反映し、生活に適用されます。

- グエン・ヴァン・フン氏（ベトナム会計監査人協会）

実際に住宅を必要としている長期保有者に損害を与えないようにする

この税金計算方法は、特に不動産を長期保有する人々にとって公平性を確保し、長期保有者が投機家よりも高い税金を支払わなければならない状況を回避します。

10年前は^1㎡の土地の値段が1000万だったのが、今は7000万まで上がっています。売価から仕入価額を引いた額が6000万で税率が20％だったら全然大丈夫じゃないです。そのため、銀行借入利息等の損金算入できる費用に加え、購入年度から売却年度までの減価償却による費用を控除する必要があります。

特に、実際の住宅需要のための不動産転用に対して課税すべきか、あるいはどの程度まで課税すべきかを検討する必要がある。

実際、狭い路地裏の家から、交通の便が良い広々とした家へ引っ越しをする人もたくさんいます。彼らは現在の家を売却し、新しい家を買うためにさらに借金をしなければなりませんでした。これは正当な必要性です。

売却価格から仕入価格と経費を差し引くと差額が生じ、譲渡利益に20％の税率がかかるのは不合理です。この差額はビジネスではないので利益にはなりません。

- グエン・ヴァン・ディン氏（ベトナム不動産ブローカー協会会長）

市場に優しい行動を支援する必要性

販売価格の 2% を課税するか、利益の 20% を課税するかにかかわらず、このツールが適切に機能し、市場が正しい方向に発展するように調整できるように計算する必要があります。不動産市場を規制するための課税を提案する時期も適切に検討する必要がある。

市場が困難な時期を乗り越えるために取引を刺激する必要がある場合、税金が課されると、真の投資家も事業規模を縮小し、市場の供給がさらに不足することになります。

市場が活発な場合には、投機や価格高騰、ネットサーフィンなどを防ぐために不動産取引に税金をかけることも検討できます。

不動産税の目的は市場のより安定した発展を支援することであるため、市場へのショックを回避するために不動産への課税に関する適切なロードマップが必要です。

実際の住宅ニーズのために住宅を購入する人々への課税を避けるために、不動産取引への課税を検討する必要がある。不動産税は、有益な市場行動を支援しながら、マイナスの市場行動を抑制することを目的とすべきであるため、政策立案者はこれを考慮すべきである。

thuế - Ảnh 6. — ホーチミン市7区の土地登記所の支所で不動産手続きをする人々 - 写真：TU TRUNG

各国は不動産の譲渡に対してどのように課税するのでしょうか?

Hrone.com によると、中国では、一般的な税率は課税所得（販売価格と購入価格の差額（妥当な経費があれば控除後））の 20% です。ただし、不動産の種類、所有期間、所在地に応じて、実際の税率は 1 ～ 20% の範囲となります。

タイでは、不動産を売却する個人は、通常、申告売却価格の 1% の源泉徴収税、または累進的な個人所得税の対象となります。また、5年以内に不動産を転売する場合は、譲渡価格に対して3.3％の特別事業税が課せられます。住宅については、所有期間や戸籍等の条件を満たせばこの税率が免除されることがあります。

韓国では、累進税率は所有期間と利益額に応じて6～45％の範囲となります。不動産を10年以上保有する場合、最低税率は6％となります。 1年以内に売却した場合、税率は最大45％になります。

日本では、不動産の譲渡所得も、その不動産を保有していた期間に応じて2つの固定税率で課税されます。 Legal500.comによると、不動産を5年以上所有している場合、税率は15.315%（中央/国税）5%（地方住民税）で、合計20.315%となります。所有期間が5年以下の場合、税率は30.63％（中央所得税）9％（地方住民税）の合計39.63％に上がります。

- NGUYEN DUY HA 氏(不動産投資家):