南部の工業用不動産からの朗報

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南部の工業用不動産が繁栄

Bnewsによると、不動産調査会社は、2023年第3四半期の南部地域の産業用不動産市場は活気があり繁栄しており、多くの既設工場や倉庫プロジェクトが市場に参入していると指摘した。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナム社のトラン・ブイ総裁は、南部重点経済区では約2～3年間新たな工業団地用地の供給がなかったが、2023年第3四半期にはサイゴンテル社が開発したナムタンタップ工業団地が市場に参入し、ロンアンからの新たな供給が見られ、市場に約171ヘクタールが貢献したと語った。

平均稼働率は約82％に達し、純吸収量は116ヘクタールに相当し、四半期ごとに66％増加しました。その中で、ロンアン省とバリア・ブンタウ省の純吸収率はそれぞれ約59％と28％で最も高くなっています。工業生産部門の回復により市場のパフォーマンスは良好です。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、投資家と地方自治体の継続的な努力により、市場には豊富な新規工業用地が供給されると予測している。

今後2026年までに供給される約5,700ヘクタールの土地は、主に市近隣の州から供給される予定です。ビンズオン、ドンナイ、ロンアン、バリア～ブンタウなどのホーチミン市。土地賃貸需要の高まりを背景に、土地賃貸価格は引き続き上昇傾向を続けると予想されます。

不動産 - 南部工業不動産からの好材料 — 2023年第3四半期の南部地域の産業用不動産市場は活況を呈しています。インターネットからのイラスト。

既設工場部門に関しては、2023年第3四半期にドンナイ省で32,500平方メートル規模の新しいプロジェクトが市場に参入しました。トラン・ブイ氏によると、工業部門の回復に伴い賃貸活動が活発化し、入居率は前四半期比2.2パーセントポイント上昇し、14万3000平方メートルの既設工場が吸収されたことになる。

この吸収率は2023年第2四半期の2.4倍です。ドンナイ省は賃貸需要がリードしており、総吸収量の約60％を占めています。南部の既設工場に対する需要は多岐にわたり、繊維、化学、電子機器などさまざまな業界から来ています。

平均賃貸価格は四半期ごと、年ごとに安定しており、月額 4.7 米ドル/m2 となりました。ほとんどのプロジェクトは、競争的な供給の中で賃料を維持しています。ドンナイ省やバリア・ブンタウ省などの賃貸需要の高い地域では、前年比2.4～2.5%の成長率が最も高くなっています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムは、既設工場市場の見通しを予測し、2023年末から2026年の間に国内外の投資家の参加により約250万平方メートルの既設工場が市場に投入され、市場は引き続き活況を呈するだろうと述べた。

市場は生産施設の中国からベトナムへの移転の恩恵を受けているため、今後数四半期は既設工場の吸収率が引き続き上昇すると予想されます。

既設工場のトレンドに続き、既設倉庫部門でも、ドンナイ省とビンズオン省で約11万平方メートル規模の2つの新規プロジェクトが市場に参入した。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの分析によると、国内の製造業と消費部門の需要増加により運輸業界がプラス成長を遂げたほか、既設倉庫の賃貸活動も純吸収量が大幅に増加し、前四半期比6.7倍となった。

ドンナイ省は、同省における3PL産業（他社に輸送および貨物管理サービスを提供する企業）の拡大により、総純吸収量の67％を占め、倉庫賃貸需要でトップを占めています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのレポートによると、既設倉庫の平均賃料は四半期ベースでは安定していたものの、年間ベースでは2.2%増加し、月額4.4米ドル/平方メートルに達した。既成工場市場と同様に、既成倉庫投資家は競争の激しい市場環境の中でテナントを誘致するために安定した賃貸価格を維持しています。

市場には新規供給が豊富だった時期の後、既設倉庫の供給は2023～2026年にかけて約170万平方メートルにまで減速する見込みです。倉庫賃貸需要は、国内消費、ベトナムの輸出志向型経済、物流・電子商取引市場の成長によって引き続き維持されるでしょう。

全国の工業団地の入居率は80％を超える高い水準を誇っています。北部諸州では83％に達し、南部地域では91％に達した。ビンズオン省とドンナイ省における新規供給不足は2020年から現在まで続いている。

しかし、ロンアン省とバリア・ブンタウ省の新たな工業団地プロジェクトや土地ファンドは、これらの地域の投資家やテナントを惹きつける明るい兆しとなっている。

多くの外国人投資家が「狩猟」している

コンリー紙によると、2023年の最初の9か月間、中国、日本、米国、欧州連合、ベトナムのテナントは、ベトナム市場で工業用地や倉庫を探す積極的な投資家であった。

これは、2023年第3四半期の不動産市場と今後の市場予測に関する記者会見でCBREベトナムの専門家が提供した情報です。

具体的には、CBREベトナムの調査レポートによると、2023年の最初の9か月間で、工業用不動産市場では、中国、ベトナム、日本、米国、欧州連合の企業がベトナム市場で工業用地や倉庫を探している積極的な投資家として記録されました。 CBREへの南部・北部地域の賃貸問い合わせ件数の約70～80％を占めています。

第2四半期に第1層市場の工業用地吸収は251ヘクタールに達し、2023年の最初の9か月間の吸収率は700ヘクタールを超え、2022年通年の吸収率より18％高くなりました。

工業用地の賃貸価格は、好調な需要により引き続き上昇しています。工業用不動産の賃貸価格も、北部と南部の両方で需要の増加により上昇を記録し、北部ではレベル1市場の平均賃貸価格は131米ドル/平方メートル/期間、南部では189米ドル/平方メートル/期間となった。

CBREベトナムの調査・コンサルティング部門責任者、ファム・ゴック・ティエン・タン氏は、ベトナムは近年、米国、韓国、中国などの包括的戦略パートナーとの協力関係を強化し続けていることから、これらの国のテナントが今後もベトナムの産業用不動産市場の需要を牽引し続けることが予想されると述べた。

同時に、今後2年間、ベトナムの工業用地賃貸価格は、北部、南部ともに年間6～10％上昇すると予想されています。幅広い業界や入居者の国籍からの積極的な需要が、多くの地域で賃料の上昇を促進しました。それに伴い、既設倉庫の賃貸料は今後2年間で年間2～4％の微増となる見込みです。

持続可能な開発とハイテクは、投資家や企業の注目を集め続けています。グリーン基準は、将来、工場、倉庫、作業場の開発やグリーン工業団地の開発促進において、徐々に重要な基準の 1 つになりつつあります。

ダオ・ヴ（T/h）

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