住宅ローンは低迷、伸び鈍化
住宅融資は年末に銀行融資を加速させる原動力になると予想されていたが、低迷しており、予想よりも回復が遅れている。
住宅価格は高すぎる一方で流動性は低く、さらに貸出金利も上昇しているため、投資家や住宅購入者は慎重になり、頭金を払う勇気がなくなってきている。
サコムバンクのグエン・ドゥック・タック・ディエム総裁は、今年最初の9ヶ月間の銀行融資が期待に応えられなかったと述べた。ダウ・トゥ紙によると、この状況の原因の一つは、不動産購入者の収入が減少し、手頃な価格の住宅供給が需要に追いついていないことだという。
VCBS証券のアナリストによると、住宅供給の不足により、住宅購入需要は回復していない。さらに、住宅価格（特に都心部のマンション）は近年急騰しており、投資家や借り手は自宅用住宅の購入に不安を感じている。今年上半期、不動産業者向け融資は10%以上増加したのに対し、個人向け住宅ローンはわずか1%強の増加にとどまった。
住宅ローンの需要低迷により、システム全体の信用成長が鈍化
低金利と住宅・投資需要の高まりを背景に、住宅ローンは今後、小売信用の主な成長原動力になると予想されています。
VCBSのアナリストは、「今後、供給が好調に推移する中で、不動産・建設融資は引き続き急速に増加していくと見ています。特に、新たな不動産法の施行後、金利や法的問題への対応策が講じられたことで、プロジェクトは引き続き加速していくでしょう。同時に、低金利は不動産事業者だけでなく住宅購入者からの借入需要を刺激するでしょう」と述べています。
しかし、AFAグループのCEOであるファン・レー・タン・ロン氏は、 Vnexpressの取材に対し、現実は予想通りではないと述べた。「多くの不動産ブローカーは、低金利が不動産へのキャッシュフローを刺激すると考えていますが、現実には、遊休資金は不動産に流入しておらず、銀行預金に還流しています。住宅価格が高騰し、市場は『買いにくい、売りにくい』状況にあるため、不動産取引が減少し、キャッシュフローが流入していません」とロン氏は述べた。
個人向け住宅ローンは、今日、銀行にとって最も収益性の高い分野の一つです。また、銀行の与信ポートフォリオにおける未払いローンの大部分を占めるセクターでもあります。そのため、銀行は信用力の早期回復を切望しています。
しかし、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長によると、現在、多くの住宅購入者は、2023年に不動産で行き詰まった痛みを経験したこともあり、銀行からお金を借りることを「恐れている」という。
人々は「ホームステッドの夢」を実現するのが難しいと感じている
住宅ローンは2021年と2022年に急増しましたが、これは新型コロナウイルス感染症のパンデミック中に銀行が低金利を適用したことが一因です。しかし、その後、変動金利が急上昇し、不動産市場が流動性危機に陥ったため、多くの投資家は金利負担を軽減するために売却や損切りを迫られました。
ホーチミン市西部の不動産。ビンチャン地区の移転地、アパート、タウンハウス、土地など。2024年8月撮影。写真：クイン・トラン
現在、住宅ローン金利は低下しているものの、住宅購入者は優遇措置終了後の変動金利への懸念を依然として抱えています。さらに、住宅価格は収入に比べて高すぎるため、人々は依然として慎重になり、住宅購入のために借金をする勇気が出ません。
ホーチミン市1区の病院で看護師長を務めるフォンさんによると、住宅購入予算は約30億ドンで、そのうち約20億ドンは貯金、10億ドンは銀行からの借り入れとのこと。フォンさんは7区周辺で2LDKのアパートを購入したいと考えています。1週間かけて物件を調べた結果、条件に合うアパートがいくつか見つかりましたが、アパートの実質的な価値に比べて価格が高すぎると感じ、購入をためらっていました。
Vnexpressによると、彼女は現時点で購入手続きを完了しない理由について、「おそらく現在の供給不足が住宅価格を押し上げているのでしょう。市場が改善し、より多様な供給で選択肢が増えるまで待ちたいのです」と語った。
実際、住宅価格は近年、特にマンション分野で継続的に上昇しています。ベトナム不動産協会（VARS）によると、 ハノイとホーチミン市のマンション価格指数は、第2四半期にそれぞれ2019年比で58%と27%上昇しました。今年販売開始された物件の80%以上が、1平方メートルあたり5,000万ドン以上の価格帯です。郊外の不動産価格は1平方メートルあたり4,000万～8,000万ドンの範囲で推移していますが、中心部では1平方メートルあたり1億ドンを超えることもあります。
VARSによると、20億ドン未満の手頃な価格帯のマンションを購入するには、各世帯が少なくとも月収3,500万～4,000万ドンの収入がなければ、債務返済と毎月の生活費を賄うことができません。一方、都市部の世帯の現在の月収はわずか1,000万～2,000万ドンです。低価格と流動性不足が、期待通りのキャッシュフローが不動産に流入するのを阻んでいます。
VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏はさらに、融資拡大の原動力は不動産、特に住宅ローンの需要に依存していると分析した。したがって、この分野の融資需要を刺激するには、人々の所得水準に合わせて不動産価格を規制する政策が必要だ。さらに、企業がコストを削減し、融資条件をより柔軟に設定できるよう、法的障壁を撤廃し、不動産への資本流入を促進する必要がある。
借り手側についても、経済専門家は、この段階で不動産購入のための資金を慎重に計算することを推奨しています。個人不動産専門家のレ・クオック・キエン氏によると、住宅購入のために資金を借り入れる場合、まず借り手は安定した給与収入があり、自己資本の少なくとも40～50%を保有している必要があります。残りは、債務返済能力を維持し、不良債権を回避するために、銀行からの資金援助に頼る必要があります。
キエン氏は、通常、住宅購入者は日常生活におけるその他の基本的なニーズを賄うために、月収の最大40%を住宅費に充てるべきだと説明しました。そのため、銀行間の住宅ローン金利を比較して適切なローンパッケージを選択するだけでなく、住宅購入者はキャッシュフローと返済能力を慎重に検討する必要があります。毎月の利息と元金の返済を慎重かつ合理的に計画しないと、経済的な負担となり、生活に大きなプレッシャーを与える可能性があります。
流動性が低いにもかかわらず不動産価格が高すぎると、購入者は取引をすることができず、長期間にわたって資金を保有し続けることになるだけでなく、高い利益率を期待して積み立てることも難しくなります。住宅価格の高騰は、不動産賃貸収入（総投資額の約3%に過ぎず、銀行金利よりもはるかに低い）を減少させます。ダウ・トゥ紙によると、これは資金が不動産ではなく貯蓄に流れ込む理由でもあります。
VPバンク証券のアナリストによると、ベトナム人の住宅価格と収入の比率は上昇しており、推奨比率の約4～5倍に達している。そのため、住宅ローンの金利は過去1年間で大幅に低下したにもかかわらず、住宅価格は依然として高止まりしており、多くの人々にとって「マイホームを持つ夢」の実現は困難となっている。
カーン・リン（t/h）
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm
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