ភាពចម្លែកនៃអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ 'មិនមានសារពើភ័ណ្ឌ'

ផ្សារបិទ…

ជាក់ស្តែង របាយការណ៍ស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី៤ ឆ្នាំ២០២៣ និងពេញមួយឆ្នាំ២០២៣ ដែលទើបប្រកាសដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ បង្ហាញថា សកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន ប៉ុន្តែបានងើបឡើងវិញជាបណ្តើរៗ ជាមួយនឹងកំណើនអវិជ្ជមានក្នុងត្រីមាសបន្ទាប់ទាបជាងត្រីមាសមុន។ ជាពិសេស ៦ ខែដំបូងនៃឆ្នាំមានកំណើនអវិជ្ជមាន ១១,៥៨% ដែល ៩ ខែដំបូងមានកំណើនអវិជ្ជមាន ៨,៧១% ហើយពេញមួយឆ្នាំមានត្រឹមតែអវិជ្ជមាន ៦,៣៨% ប៉ុណ្ណោះ។

ទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់ ក្នុងត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2023 តែមួយ ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 4 ដែលមានច្រើនជាង 3,700 យូនីតដែលមានសិទ្ធិនាំយកទៅកាន់ទីផ្សារ ហើយ 100% នៃការផ្គត់ផ្គង់គឺស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងប្រណីត។ ការផ្គត់ផ្គង់នៅឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើង 20.6% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022 ហើយផ្ទះទាំងអស់នេះត្រូវបានលក់ចេញ មិនមានសារពើភ័ណ្ឌទេ។

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — គម្រោង Kenton Node តែម្នាក់ឯងមានផ្ទះល្វែងប្រហែល 1,600 នៅក្នុងស្តុក។

យោងតាម ក្រសួងសំណង់ បញ្ជីសារពើភណ្ឌត្រូវបានគណនាចាប់ពីពេលក្រោយមួយឆ្នាំគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលអចលនទ្រព្យមានសិទ្ធិដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានលក់ ឬមិនលក់។ នេះប្រហែលជាហេតុផលដែលនៅក្នុងរបាយការណ៍នាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញបានផ្តល់លេខ "ល្អ" ដូចបានរៀបរាប់ខាងលើមិនមានសារពើភ័ណ្ឌទេទោះបីជាប្រតិបត្តិការនៅតែយឺតយ៉ាវហើយទីផ្សារនៅតែរីកចម្រើនអវិជ្ជមានក៏ដោយ។ យ៉ាងណាក៏ដោយ លោក វ៉ូ ហុងថាង នាយករងផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងអភិវឌ្ឍន៍ ឌីខេអេអេ គ្រុប មានប្រសាសន៍ថា បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនជិតនឹងការពិតទេ ដោយសារគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនមានអាជ្ញាប័ណ្ណ មិនត្រូវបានផ្តល់ការជូនដំណឹងអំពីសិទ្ធិលក់ ប៉ុន្តែអាជីវកម្មបានលក់ "អង្ករបៃតង" ។ ដល់ពេលដែលគម្រោងមានសិទ្ធិលក់គឺលក់អស់។

ផ្ទុយទៅវិញ គម្រោងជាច្រើនដែលត្រូវបានលក់អស់ជាច្រើនទសវត្សមកហើយ នៅតែមានសារពើភ័ណ្ឌមិនទាន់លក់។ ដូច្នេះ ច្បាស់ជាងនេះទៅទៀត សារពើភ័ណ្ឌត្រូវតែត្រូវបានគណនានៅពេលគម្រោងមានសិទ្ធិលក់ ហើយអ្នកវិនិយោគបើកផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារ។ បរិមាណសារពើភ័ណ្ឌដែលបានគណនាតាមវិធីនេះនឹងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលស្ថិតិនីមួយៗ។ ដូច្នេះវិធីសាស្ត្រគណនាបច្ចុប្បន្នរបស់ក្រសួងសំណង់អាចនឹងខកខានការពិតនៅលើទីផ្សារ។ សារពើភ័ណ្ឌគួរតែចាប់ផ្តើមពីពេលនៃការលក់ និងកកកុញច្រើនឆ្នាំរហូតដល់គម្រោងប្រើប្រាស់បាន 100%។

ពីអំណះអំណាងខាងលើ លោក វ៉ូ ហុងថាង បានអត្ថាធិប្បាយថា របាយការណ៍របស់មន្ទីរសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ មិនត្រឹមត្រូវទេ ព្រោះធាតុពិតបរិមាណស្តុកចាស់ និងថ្មីក្នុងទីក្រុងមានច្រើនណាស់។ ភ័ស្តុតាងច្បាស់បំផុតគឺថាចាប់ពីដើមឆ្នាំរហូតដល់ពេលនេះមានប្រតិបត្តិការតិចតួចណាស់ ទំនិញមិនទាន់លក់ និងគម្រោងជាច្រើននៅក្នុងសារពើភ័ណ្ឌ។

អ្នកជំនាញអចលនៈទ្រព្យក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា៖ ទីក្រុងហូជីមិញមិនមានស្តុកអចលនទ្រព្យទេ ព្រោះអំណាចទិញនៅទាបពេញឆ្នាំ 2023។ មានតែគម្រោងមួយ ឬពីរប៉ុណ្ណោះដែលបំពេញតម្រូវការអតិថិជន កំណត់គោលដៅអតិថិជនពិតប្រាកដ លក់ដាច់ ចំណែកគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ដែលនៅសេសសល់គឺលក់យឺត ឬលក់មិនដាច់ទាល់តែសោះ។ ប្រសិនបើវាសមហេតុផលក្នុងការនិយាយថាមិនមានសារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងគម្រោងដែលសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារនោះវាសមហេតុផលប៉ុន្តែវាមិនអាចទៅរួចទេដែលទីផ្សារទាំងមូលមិនមានសារពើភ័ណ្ឌ។ អ្នកជំនាញម្នាក់នេះបានលើកឡើងថា៖ «គម្រោងជាច្រើនដែលលក់តាមជាន់ ឬសាច់ញាតិអាចប្រកាសថាលក់អស់ ១០០ ភាគរយ ប៉ុន្តែតាមពិតជាន់នេះ «ទុកទំនិញ» ដើម្បីលក់ម្ដងទៀត»។

… ប៉ុន្តែអាជីវកម្មនៅតែមានទំនិញមិនទាន់លក់

ស្ថិតិគិតត្រឹមចុងខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023 របាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យចំនួន 10 បានកត់ត្រាតម្លៃសារពើភ័ណ្ឌសរុបជាង 300,000 ពាន់លានដុង កើនឡើង 5% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។ No Va Real Estate Investment Group Company Joint Stock Company ( Novaland ) តម្លៃសារពើភ័ណ្ឌនៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 មានចំនួនជាង 137,755 ពាន់លានដុង។ ក្រុមហ៊ុន Khang Dien បានកត់ត្រាសារពើភ័ណ្ឌចំនួន 17,152 ពាន់លានដុង។ ណាំឡុង គ្រុប មានសារពើភ័ណ្ឌចំនួន ១៦ ៨០០ ពាន់លានដុង។ Dat Xanh Group មានសារពើភ័ណ្ឌចំនួន 14,788 ពាន់លានដុង។ Quoc Cuong Gia Lai ក៏មានសារពើភ័ណ្ឌចំនួន 7,100 ពាន់លានដុង... យោងតាមស្ថិតិរបស់ក្រុមហ៊ុន DKRA Group មកទល់នឹងពេលនេះនៅទីក្រុងហូជីមិញ ផ្នែកផ្ទះល្វែងតែមួយមាន 7,890 យូនីតនៅក្នុងសារពើភ័ណ្ឌ កើនឡើង 13.2% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2022; ហើយសម្រាប់ផ្នែកទីប្រជុំជន និងវីឡា ស្តុករហូតដល់បច្ចុប្បន្នមានចំនួន 2,904 យូនីត។

ថ្មីៗនេះ នៅក្នុងការវិភាគបឋមនៃរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសចំនួន 1,579 (ក្នុងឧស្សាហកម្មចំនួន 10) ដែលបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងផ្សារហ៊ុន ក្រុមប្រឹក្សាស្រាវជ្រាវអភិវឌ្ឍន៍ សេដ្ឋកិច្ច ឯកជន (ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល IV) បាននិយាយថា ចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2022 ដល់ចុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ប្រាក់ចំណូលនៃឧស្សាហកម្មទាំងអស់បានថយចុះ។ ធ្ងន់ធ្ងរបំផុតគឺក្រុមអចលនទ្រព្យ និងសំណង់។ ទាំងនេះគឺជាក្រុមទាំងពីរដែលមានបញ្ហាលំហូរសាច់ប្រាក់ធំបំផុតនៅពេលដែលចំនួនថ្ងៃសារពើភ័ណ្ឌនិងចំនួនថ្ងៃដែលអាចទទួលបាន (ពេលវេលាជាមធ្យមដើម្បីប្រមូលបំណុលបន្ទាប់ពីការលក់) បានកើនឡើងជាច្រើនដង។ លទ្ធផលនៃការវិភាគបានបង្ហាញថា ចំនួនមធ្យមនៃថ្ងៃស្តុកអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 មានរហូតដល់ 5,662 ថ្ងៃ ដោយសហគ្រាសខ្លះមានរហូតដល់ 54,334 ថ្ងៃ។ នោះគឺវាត្រូវចំណាយពេលសហគ្រាសរហូតដល់ ១៤៩ ឆ្នាំដើម្បីលក់ផលិតផលទាំងមូលរបស់ពួកគេចេញ។

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញនៅតែធ្លាក់ចុះ

ដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកសម្រាប់អាជីវកម្ម គណៈកម្មាធិការ IV ផ្តល់អនុសាសន៍គោលនយោបាយដែលផ្តោតលើការគាំទ្រលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់អាជីវកម្មតាមរយៈការទទួលបានដើមទុន ពង្រីក និងកាត់បន្ថយការចំណាយ។ នេះជួយឱ្យអាជីវកម្មបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់រយៈពេលខ្លីយ៉ាងហោចណាស់នៅឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ឬរហូតដល់ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំក្រោយ។ គណៈកម្មាធិការ IV ក៏ជឿថាគួរតែមានគោលនយោបាយសារពើពន្ធប្រឆាំងវដ្តបន្ថែម ដើម្បីជំរុញតម្រូវការសរុបបន្ថែមលើគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ។ ឧទាហរណ៍ ការជំរុញការវិនិយោគសាធារណៈ ផ្តោតលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធធំៗ ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ ម៉្យាងវិញទៀត ការជួយដល់អាជីវកម្មក្នុងវិស័យសំណង់ សម្ភារសំណង់ និងវិស័យអចលនទ្រព្យ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត បំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់កម្មករ។ លើសពីនេះទៀតត្រូវកាត់បន្ថយនិងពន្យារការបង់ពន្ធនិងការចំណាយផ្សេងៗទៀតព្រោះនេះជាពេលវេលាដើម្បីបន្ធូរបន្ថយកម្លាំងប្រជាជន។

ក្នុងរយៈពេលវែង គណៈកម្មាធិការ IV បានផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យយកចិត្តទុកដាក់ក្នុងការអភិវឌ្ឍទីផ្សារមូលធនទំនើប ដើម្បីជៀសវាងកំណើនដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើឥណទាន។ បន្តធ្វើការវិភាគ ដើម្បីរៀបចំគោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មដែលសមស្របទៅនឹងក្រុមមាត្រដ្ឋានចំណូល និងឧស្សាហកម្មនីមួយៗ ដើម្បីធានាបាននូវគោលដៅនៃការបង្កើនចំណូលថវិកាដើម្បីជួយដល់អាជីវកម្មអភិវឌ្ឍ។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ លោក Phan Minh Chanh បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា ការពិតបង្ហាញថា សារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យមានទំហំធំណាស់។ ជាឧទាហរណ៍ គម្រោង Kenton Node មួយនៅក្នុងស្រុក Nha Be មានអាផាតមិនចំនួន 1,600 ។ ឬគម្រោងមួយនៅទីក្រុង Thu Duc មានផលិតផលរាប់ពាន់បានដាក់ដំណើរការ ប៉ុន្តែការលក់ក៏យឺតដែរ។ តាមពិត សារពើភ័ណ្ឌកំពុងកើនឡើងដោយសារតែប្រតិបត្តិការធ្លាក់ចុះ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលខ្សោយ។ ផ្នែកអចលនទ្រព្យភាគច្រើនជាផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់បម្រើអ្នកវិនិយោគ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ ការលំបាកផ្នែកច្បាប់ ការលំបាកក្នុងការប្រមូលមូលធនមូលបត្រ លទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនឥណទានមានកម្រិត ភាពលំបាកនៃលំហូរសាច់ប្រាក់... ក៏បានបណ្តាលឱ្យសារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យកើនឡើងផងដែរ។

ដើម្បី "រក្សាទុក" អាជីវកម្ម និងគាំទ្រទីផ្សារឱ្យងើបឡើងវិញឆាប់ៗ អ្នកជំនាញនេះណែនាំថាដំណោះស្រាយដ៏ធំបំផុតនៅពេលនេះគឺការបង្កើនកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីដោះស្រាយសារពើភ័ណ្ឌ ដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និង "ស្រាយ" គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់។ ដំណោះស្រាយត្រូវតែអនុវត្តជាក់ស្តែង មិនមែនគ្រាន់តែជាពាក្យស្លោកទទេនោះទេ។

សារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យ ទូទាំងប្រទេសមានការថយចុះ

យោងតាមទិន្នន័យដែលបានរាយការណ៍នៃ 53/63 ក្នុងស្រុក បញ្ជីសារពើភណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 មានប្រហែល 16,315 យូនីត (រួមទាំងអាផាតមិន ផ្ទះបុគ្គល និងដី)។ ក្នុងនោះមានផ្ទះល្វែងចំនួន ២.៨២៦ល្វែង ផ្ទះបុគ្គលចំនួន ៥១៧៣ល្វែង និងដីចំនួន ៨.៣១៦ល្វែង។ សារពើភណ្ឌគឺជាចម្បងនៅក្នុងផ្នែកលំនៅឋានបុគ្គល និងដីឡូត៍អចលនទ្រព្យនៃគម្រោង។ សារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 គឺប្រហែល 88.42% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ។ សារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងផ្នែកដីឡូតិ៍មានប្រហែល 115.66% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទី 3 ហើយសារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានបុគ្គលគឺប្រហែល 78.93% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទីបី។

ដូច្នេះហើយ វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថានៅក្នុងឆ្នាំ 2023 សារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងសម្រាប់លំនៅដ្ឋានអាផាតមិន លំនៅដ្ឋានបុគ្គល និងផ្នែកដីមាននិន្នាការថយចុះ។

ប្រភពតំណ