ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងទីផ្សារទិញអចលនទ្រព្យ៖ សម្ព័ន្ធភាពជាយុទ្ធសាស្ត្រគ្រប់គ្រងកំពូល

ប្រសិនបើកាលពីអតីតកាល សកម្មភាព M&A ត្រូវបានដឹកនាំដោយសហគ្រាសក្នុងស្រុក ដោយសារគុណសម្បត្តិនៃមូលនិធិដីធ្លី និងសក្ដានុពលហិរញ្ញវត្ថុ ឥឡូវនេះអ្នកវិនិយោគបរទេសកំពុងលេចចេញជារូបរាង បង្កើនល្បឿនទាំងទំហំ និងយុទ្ធសាស្ត្រ។

អចលនទ្រព្យនៅតំបន់កណ្តាលទីក្រុង ហូជីមិញ ។ (រូបថត៖ Hong Dat/TTXVN)

ទីផ្សារ​ការរួមបញ្ចូលគ្នា និង​ការទិញយក (M&A) នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាម ក្នុងឆ្នាំ ២០២៥ កំពុងឃើញការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធវិនិយោគិន។

ខណៈពេលដែលសកម្មភាព M&A ពីមុនត្រូវបានដឹកនាំដោយអាជីវកម្មក្នុងស្រុក ដោយសារធនធានដីធ្លី និងភាពរឹងមាំផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ វិនិយោគិនបរទេសឥឡូវនេះកំពុងលេចចេញជាកម្លាំងសកម្ម ដោយបង្កើនល្បឿនទាំងទំហំ និងយុទ្ធសាស្ត្រ។

នៅក្នុងបរិបទនេះ ភាពបែកបាក់កំពុងកើតឡើង៖ វាលែងជាល្បែង "ត្រីធំស៊ីត្រីតូច" ទៀតហើយ ប៉ុន្តែជារយៈពេលនៃការជ្រើសរើស និងការច្រោះដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ដែលមានគោលបំណងបង្កើនប្រសិទ្ធភាព និងការចែករំលែកតម្លៃ។

វិនិយោគិនបរទេសបង្កើនល្បឿនការវិនិយោគរបស់ពួកគេ ខណៈដែលវិនិយោគិនក្នុងស្រុកនៅតែមានការប្រុងប្រយ័ត្ន។

យោងតាមការស្ទង់មតិចុងក្រោយបំផុតដោយ CBRE វៀតណាម ក្នុងរយៈពេលពីរត្រីមាសកន្លងមកនេះ លំហូរចូលនៃមូលធនបរទេសទៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យមានចំនួន 24% នៃការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសសរុប (FDI) ចូលទៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ដែលជាតួលេខដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំណាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីវិនិយោគិនបរទេស។

ជាពិសេស CapitaLand (សិង្ហបុរី) បានធ្វើការវិនិយោគរាប់លានដុល្លារនៅក្នុងផ្នែករង Hai Dang នៃ Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen )។

ពីមុនក្រុមហ៊ុននេះបានបង្កើតវត្តមាននៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមរួចហើយតាមរយៈគម្រោងធំៗដូចជា Lumi Hanoi និង The Senique Hanoi។ ក្រុមហ៊ុន CapitaLand ក៏បានបង្ហាញពីផែនការពង្រីកការវិនិយោគរបស់ខ្លួនចំនួន ៥-៧ ពាន់លានដុល្លារក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ ដែលបង្ហាញពីទំនុកចិត្តរយៈពេលវែងរបស់ខ្លួននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

ហាដុង គឺជាតំបន់មួយក្នុងចំណោមតំបន់នានាក្នុង ទីក្រុងហាណូយ ដែលវិនិយោគិនជាច្រើនជ្រើសរើសដើម្បីអភិវឌ្ឍគម្រោងនានា។ (រូបថត៖ ទួនអាញ/VNA)

លំហូរចូលនៃដើមទុនបរទេសមិនត្រឹមតែកំណត់ចំពោះវិស័យលំនៅដ្ឋានប៉ុណ្ណោះទេ វាក៏បានរីករាលដាលដល់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មផងដែរ។ វិនិយោគិនស៊ុយអែតម្នាក់បានប្រកាសពីផែនការសាងសង់រោងចក្រផលិតតម្លៃ 1 ពាន់លានដុល្លារនៅក្នុងខេត្ត Gia Lai ដែលជាចលនាមួយដែលបង្ហាញពីចក្ខុវិស័យមួយដែលរួមបញ្ចូលគ្នានូវការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ផលិតកម្ម និងភស្តុភារកម្ម។

នៅតំបន់ភាគខាងជើង ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង Kinh Bac បានសហការជាមួយអង្គការ Trump (សហរដ្ឋអាមេរិក) លើគម្រោងទីលានវាយកូនហ្គោលលំដាប់ខ្ពស់មួយនៅខេត្ត Hung Yen។ កិច្ចព្រមព្រៀងនេះត្រូវបានគេគោរពយ៉ាងខ្លាំងចំពោះតម្លៃម៉ាកយីហោ និងសមត្ថភាពអនុវត្តរបស់វា ហើយវាបើកគំរូភ្ជាប់ពហុកម្រិតរវាងដើមទុន បច្ចេកវិទ្យា និងស្តង់ដារអន្តរជាតិ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្ទុយពីភាពស្វាហាប់របស់វិនិយោគិនបរទេស អាជីវកម្មក្នុងស្រុកនៅតែមានការប្រុងប្រយ័ត្ន។ យោងតាម ​​CBRE អាជីវកម្មក្នុងស្រុករហូតដល់ 60% មិនបានចូលរួមក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀង M&A ណាមួយទេ 39% កំពុងពិចារណាពន្យារពេលផែនការវិនិយោគ និង 21% បានពន្យារពេលលំហូរសាច់ប្រាក់ជាផ្លូវការដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

ហេតុផល​ដែល​បាន​ផ្ដល់​ឲ្យ​គឺ កង្វះ​ខាត​នៃ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​ថ្មី អំណាច​ទិញ​ចុះខ្សោយ និង​សម្ពាធ​ហិរញ្ញវត្ថុ​ដែល​អូសបន្លាយ​ពី​ឆ្នាំមុនៗ។

ជាឧទាហរណ៍ នៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ ២០២៥ ទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញទាំងមូលបានឃើញតែអាផាតមិនប្រហែល ១០០០ ខ្នង និងផ្ទះទាបៗចំនួន ៧៤ ខ្នងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានដាក់លក់ ដែលជាកម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល ១០ ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ទោះបីជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនបានអនុវត្តគោលនយោបាយជំរុញសេដ្ឋកិច្ចដូចជាការបញ្ចុះតម្លៃរហូតដល់ ១៦% ការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់រយៈពេលវែង និងកញ្ចប់រចនាផ្ទៃខាងក្នុងកម្រិតខ្ពស់ឥតគិតថ្លៃក៏ដោយ ទីផ្សារមិនទាន់ងើបឡើងវិញនៅឡើយទេ។

មេដឹកនាំ​នៃ​អាជីវកម្ម​ធំ​មួយ​បាន​ចែករំលែក​ថា ក្នុង​រយៈពេល​នេះ អាជីវកម្ម​ត្រូវតែ​ការពារ​លំហូរ​សាច់ប្រាក់​របស់​ពួកគេ​ដូចជា​វា​ជា «សរសៃឈាម​ជីវិត» របស់​ពួកគេ។ ការលំបាក​ផ្នែក​ហិរញ្ញវត្ថុ រួម​ជាមួយ​នឹង​វឌ្ឍនភាព​នៃ​ការរៀបចំ​រចនាសម្ព័ន្ធ​ឡើងវិញ​យឺត និង​សម្ពាធ​បំណុល កំពុង​ធ្វើ​ឱ្យ​អាជីវកម្ម​ក្នុងស្រុក «ដកថយ» ដើម្បី​ការពារ​ខ្លួនឯង។

«ត្រីធំ» មិនងាយលេប «ត្រីតូចៗ» ទេ។

ទោះបីជាមានប្រៀបលើលំហូរមូលធនក៏ដោយ ក៏វិនិយោគិនបរទេសមិនអាច «គ្រប់គ្រង» ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានយ៉ាងងាយស្រួលដូចដែលក្តីបារម្ភមួយចំនួនបានលើកឡើងពីមុននោះទេ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ សម័យកាលដែល "ក្រុមហ៊ុនធំៗ" បានប្រើប្រាស់កម្លាំងហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីគ្របដណ្ដប់ទីផ្សារបានចប់ហើយ។ ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យកំពុងចូលដល់វដ្តថ្មីមួយដែលសមត្ថភាពសហការ ជំនាញផ្នែកច្បាប់ ការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងក្លាយជាកត្តាសំខាន់ៗ។

(រូបថត៖ ទួនអាញ/VNA)

តាមពិតទៅ កិច្ចព្រមព្រៀង M&A ជាបន្តបន្ទាប់ដែលដឹកនាំដោយអាជីវកម្មក្នុងស្រុកត្រូវបានកត់ត្រាទុកក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។ ឧទាហរណ៍ដ៏សំខាន់មួយគឺការទិញយកគម្រោងជិត 19,000 ម៉ែត្រការ៉េរបស់ក្រុមហ៊ុន Bcons Group នៅទីក្រុងហូជីមិញពីក្រុមហ៊ុន Thuduc House។

ក្រុមហ៊ុន Sun Group បានវិនិយោគលើដីឡូត៍ដ៏ល្អមួយនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងថ្មី Cau Giay (ហាណូយ) ដើម្បីអភិវឌ្ឍស្មុគស្មាញ Sun Felia។ ក្រុមហ៊ុន Sunshine Group ក៏បានទិញដីទំហំ 55 ហិកតាពីក្រុមហ៊ុន Xuan Cau Holdings ក្នុងខេត្ត Van Giang ដើម្បីអភិវឌ្ឍគម្រោង Alluvia City ទ្រង់ទ្រាយធំផងដែរ។

ជាពិសេស ប្រតិបត្តិការដែលក្រុមហ៊ុន Phat Dat បានផ្ទេរភាគហ៊ុន 80% របស់ខ្លួននៅក្នុងគម្រោង Thuan An 1-2 ទៅឱ្យវិនិយោគិនបរទេសដែលមានបទពិសោធន៍យូរអង្វែងនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម គឺជាឧទាហរណ៍នៃគំរូសហប្រតិបត្តិការដែលផ្តល់ផលប្រយោជន៍ទៅវិញទៅមក។ សហគ្រាសក្នុងស្រុករក្សាសិទ្ធិដីធ្លី និងសិទ្ធិស្របច្បាប់ ខណៈដែលដៃគូបរទេសនាំមកនូវដើមទុន បច្ចេកវិទ្យា និងស្តង់ដារអភិវឌ្ឍន៍អន្តរជាតិ។

លោកស្រី Trang Bui នាយិកាទូទៅនៃក្រុមហ៊ុន Cushman & Wakefield Vietnam បានអត្ថាធិប្បាយថា វាមិនមែនជារឿងងាយស្រួលសម្រាប់អាជីវកម្មបរទេសក្នុងការ «ដណ្តើមយក» ទីផ្សារវៀតណាមនោះទេ។ ឧបសគ្គធំបំផុតសម្រាប់ពួកគេមិនមែនជាលុយកាក់ទេ ប៉ុន្តែជាដីធ្លីស្អាតស្អំ និងនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់។

បច្ចុប្បន្ននេះ វាពិបាកណាស់ក្នុងការស្វែងរកដីដែលបានឈូសឆាយរាប់ពាន់ម៉ែត្រការ៉េនៅក្នុងចំណុចកណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ជាកន្លែងដែលការផ្គត់ផ្គង់ស្ទើរតែត្រូវបានកកអស់រយៈពេលបីឆ្នាំជាប់ៗគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគឺជាគុណសម្បត្តិដ៏សំខាន់សម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងស្រុក ព្រោះពួកគេមិនត្រឹមតែមានដីឡូត៍ដែលបានឈូសឆាយជាច្រើន និងយល់ពីបទប្បញ្ញត្តិក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងអាចដំណើរការនីតិវិធីបានលឿនជាងមុនផងដែរ។ ពីជំហរនេះ អាជីវកម្មក្នុងស្រុកអាចរៃអង្គាសប្រាក់បានយ៉ាងសកម្មជំនួសឱ្យការលក់ខ្លួនឯងដោយអកម្ម។

ដោយចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា អ្នកជំនាញ Tran Thi Khanh Van ជឿជាក់ថានិន្នាការបច្ចុប្បន្នលែងជា "ត្រីធំលេបត្រីតូច" ទៀតហើយ ប៉ុន្តែជា "ត្រីឆ្លាតរួមកម្លាំងជាមួយត្រីខ្លាំង"។ ប្រសិនបើអាជីវកម្មក្នុងស្រុកដឹងពីរបៀបប្រើប្រាស់ M&A ជាយុទ្ធសាស្ត្រដើម្បីបង្កើនកម្លាំងផ្ទៃក្នុងរបស់ពួកគេ ពួកគេអាចផ្លាស់ប្តូរនិន្នាការទាំងស្រុង និងអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពជាងមុន។

អ្នកវិភាគក៏យល់ស្របផងដែរថា ទីផ្សារកំពុងចូលដល់ «ដំណាក់កាលច្បាស់លាស់នៃការបង្រួបបង្រួម»។ កិច្ចព្រមព្រៀង M&A លែងរីករាលដាលទៀតហើយ ប៉ុន្តែមានការជ្រើសរើសខ្ពស់ ដោយផ្តោតលើតម្លៃសហការគ្នារវាងភាគីទាំងពីរទាក់ទងនឹងហិរញ្ញវត្ថុ ម៉ាកយីហោ បច្ចេកវិទ្យា និងសមត្ថភាពអនុវត្ត។

លោក Vo Huynh Tuan Kiet - នាយកផ្នែកទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅ CBRE វៀតណាម បានអត្ថាធិប្បាយថា "ឥឡូវនេះ 'ល្បែង' ជាកម្មសិទ្ធិរបស់វិនិយោគិនដែលមានចក្ខុវិស័យរយៈពេលវែង យុទ្ធសាស្ត្រច្បាស់លាស់ និងសមត្ថភាពប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង។ នេះគឺជាការផ្លាស់ប្តូរពី M&A ដែលមានលក្ខណៈឱកាសនិយម ទៅជា M&A ជាយុទ្ធសាស្ត្រ"។

អ្នកតំណាងមកពី JLL វៀតណាមក៏បានសង្កត់ធ្ងន់ផងដែរថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងផ្លាស់ប្តូរពីស្ថានភាព "ប្រមូលផ្តុំដីដើម្បីកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិ" ទៅជាដំណាក់កាលនៃការកេងប្រវ័ញ្ចដីធ្លីគ្រប់ម៉ែត្រការ៉េប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពតាមរយៈការបណ្តាក់ទុនរួមគ្នា ភាពជាដៃគូ និងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការពហុស្រទាប់។

រយៈពេលចាប់ពីឆ្នាំ ២០២៤ ដល់ឆ្នាំ ២០២៦ ត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថាជាចំណុចកំពូលនៃសកម្មភាព M&A អចលនទ្រព្យ ដោយមានការកើនឡើងទាំងចំនួនប្រតិបត្តិការ និងតម្លៃវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមអ្នកជំនាញ ភាពជោគជ័យមិនត្រឹមតែអាស្រ័យទៅលើសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងអាស្រ័យលើសមត្ថភាពរបស់ភាគីចូលរួមក្នុងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការ និងបង្កើតយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងផងដែរ។

នៅក្នុងទិដ្ឋភាពវិវត្តន៍នេះ អាជីវកម្មក្នុងស្រុកមិនឈរស្ងៀមទេ។ ប្រសិនបើពួកគេអាចទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីគុណសម្បត្តិដែលមានស្រាប់របស់ពួកគេដូចជា ដីស្អាត ការយល់ដឹងអំពីទីផ្សារ និងសមត្ថភាពសម្របសម្រួលក្នុងស្រុក រួមផ្សំជាមួយនឹងដើមទុន និងបច្ចេកវិទ្យារបស់ដៃគូបរទេស នោះការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក (M&A) លែងជា «ផ្លូវចេញ» ទៀតហើយ ប៉ុន្តែអាចក្លាយជា «ជំហានមួយ» ដើម្បីធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវសមត្ថភាព និងពង្រីកចំណែកទីផ្សារ។

ដូច្នេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ ២០២៥ លែងជាបញ្ហានៃការ «លេបត្របាក់ ឬត្រូវបានលេបត្របាក់» ទៀតហើយ ប៉ុន្តែជាបញ្ហាប្រឈមជាយុទ្ធសាស្ត្រនៃកិច្ចសហប្រតិបត្តិការ ការភ្ជាប់ទំនាក់ទំនង និងការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពធនធាន ដើម្បីឆ្ពោះទៅមុខជាមួយគ្នា។

ប្រភព៖ https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html