VVA 위원장: 국가가 시장 메커니즘에 따라 토지 가격을 결정한다는 원칙을 일관되게 유지하는 것이 필요합니다.

베트남평가협회(VVA)는 2024년 토지법 개정안에 대한 의견을 제시하며, 국가가 시장 메커니즘에 따라 토지 가격을 결정해야 한다는 원칙을 고수하고, 현행 토지가격법 조항을 유지하며, 현실에 맞게 하위법 문서만 검토하고 개정해야 한다고 제안했습니다.

베트남 가치 평가 협회(VVA) 회장 Nguyen Tien Thoa 씨.

베트남평가협회(VVA) 회장인 응우옌 티엔 토아 씨에 따르면, VVA는 2024년 토지법의 여러 조항에 대한 제안된 개정 및 보충 내용을 검토한 후, 현행 토지법 제2조 토지 가격에 대한 제158조, 159조, 160조, 162조의 내용을 유지하는 것을 고려하고, 법률 시행 1년 후에 실무 요건을 더 잘 충족시키기 위해 상기 조항 및 조항의 내용을 안내하는 정부 의 특정 지침을 개정 및 보충하는 것만 검토할 것을 제안했습니다.

따라서 VVA는 현행 토지법의 가격 내용이 토지 가격 이론 및 베트남 가격 산업이 회원으로 있는 국제평가기준위원회의 지침과의 부합성 등 요건을 기본적으로 충족한다고 평가했습니다. 또한, 현행 베트남 토지 시장의 실질적인 여건에도 부합하는 것으로 입증되었으며, 정치국 의 결의안 18-NQ/TW 및 69-NQ/TW의 지시를 준수하고 있습니다.

1차시장에서 토지가격 결정권 국가 보장

2024년 토지법 개정 과정의 주요 내용과 관련하여, VVA에 따르면, 국가의 1차 시장(일부 관점에서 1차 시장과 2차 시장을 포함한 사회의 모든 거래에 대한 토지 가격을 국가가 결정하는 것이 아니라)에서의 토지 가격 결정권을 보장하는 방향으로 규정을 검토하고 발전시킬 필요가 있습니다. 이는 국가의 토지 가격 결정권을 보장하는 것이지, "토지 가치 평가 원칙"을 보장하는 것이 아닙니다. 이 문제가 법률에 명시되어 있다면, 그러한 관점을 따라야 합니다.

국가는 토지 가격을 직접 결정할 권한을 가지며, 공급과 수요, 재정 및 통화 등을 조절하는 등 적절한 조치를 통해 2차 시장과 전체 시장의 토지 가격을 규제할 권리를 가진다.

이는 우리나라 경제가 중앙집권적 계획경제로 운영되다가 시장경제로 전환한 이후 지금까지 보장되어 온 국가의 권한입니다. 최근에야 국가의 가격 결정 역할을 포기하고 지금에 와서야 그 역할을 맡게 된 것이 아닙니다.

VVA는 위 제안을 설명하며, 지금까지 우리 당과 국가는 다음과 같이 일관되게 주장해 왔다고 밝혔습니다. 토지는 온 민족이 여러 세대에 걸쳐 피와 땀으로 빚어낸 국유지이므로 전 국민의 소유이며, 국가가 소유자로서 대표하고 통일적으로 관리합니다. 토지는 사용가치 속성을 지니고 항상 수익을 창출할 수 있으며, 토지이용권은 부동산 시장에서 매매되는 특수재이므로 가격이 있습니다. 국가는 소유자의 대리인이므로 토지 가격을 결정하고, 토지이용료, 토지임대료, 토지이용권 소득세 징수를 통해 토지의 편익을 규제하고, 토지이용권을 부여받은 토지 사용자의 투자가 아닌 토지의 부가가치를 규제하는 등의 권리를 포함하여, 토지의 가치를 결정할 권리가 있습니다.

따라서 VVA에 따르면, 국가의 토지 가격 결정권은 지금까지 확고히 확립되어 왔으며, 실제적으로는 변함이 없으므로, 이번에는 이를 문제 삼거나 혼동해서는 안 되며, 이는 토지 가치 평가의 원칙임을 강조해야 합니다. 이러한 권리를 법률과 실제를 통해 보장함으로써 국가는 국가와 토지를 사용하는 단체 및 개인 간의 토지 관련 재정 정책, 시장 관리 및 규제 관련 정책, 그리고 토지 이용자의 기타 권리와 의무를 이행할 수 있는 기반을 마련할 수 있었습니다.

VVA 회장인 응우옌 티엔 토아는 "VVA는 가격표, 가격 조정 계수 또는 특정 토지 가격의 형태로 토지 가격을 결정할 권리를 행사하기 위해 국가가 독립적이고 전문적인 컨설팅 기관을 이용하여 가격 옵션에 대한 조언을 제공하고, 현재도 계속 이용하고 있으며, 이를 통해 국가가 자체적으로 가격을 결정할 수 있는 기반을 더 많이 확보하고 있다는 사실이 법률에 따라 규정된 국가가 가격을 결정할 권리의 역할을 어떤 식으로든 감소시키거나 없애는 것은 아니라고 생각합니다."라고 말했습니다.

국가가 시장 메커니즘에 따라 토지 가격을 결정한다는 원칙에 따라

토지 가격 규제와 관련하여, VVA는 제6차 당대회에서 전면적인 개혁 정책이 제시되었다고 생각합니다. 이를 통해 우리나라 경제는 국가 관리 하에 시장 메커니즘에 따라 운영되는 다부문 상품경제를 형성하고, 나아가 사회주의 중심의 시장경제 메커니즘에 따라 운영되는 경제의 완전한 방향을 결정하는 방향으로 나아가고 있습니다.

따라서 이 메커니즘에서 토지 이용권을 매매할 상품으로 결정할 때는 물론 객관적으로 시장 경제 메커니즘, 그리고 그 일반적인 경제 메커니즘에 따라 운영되어야 합니다. 가격은 시장의 핵심 요소로 간주되며, 가격 경제 법칙(수요와 공급의 법칙, 화폐 순환, 경쟁 등에 초점을 맞춤)의 객관적 신호에 따라 형성되고 운영되어야 합니다. 따라서 국가를 포함하여 가격 결정권이 있는 주체를 불문하고 모든 가격은 이 원칙을 준수해야 합니다. 이것이 시장 가격 메커니즘의 객관적 요건입니다.

따라서 VVA는 국가가 소유주의 대리인으로서 해당 재화가 시장 메커니즘에 따라 운영된다는 조건 하에 가격을 결정할 권리가 있다고 생각합니다. 따라서 국가가 시장의 객관적 움직임을 존중하고 시장 원리에 따라 가격을 결정하는 것은 해당 경제 메커니즘 내에서 국가의 경제적 본질과 모순되지 않습니다. 만약 우리가 시장 가격 메커니즘에 따른 토지 가격의 결과에 대해 우려한다면 (물론 시장은 효과적으로 규제되지 않습니다), 주관적인 바람에 따라 시장을 안정화하기 위해 비시장 가격 메커니즘으로 돌아가는 것이라면, 가격을 시장의 실제 가격과 병행하여 존재하는 보조금 가격으로 전환하는 규칙을 피하고 시장을 암묵적이고 불투명한 운영 상태로 몰아가는 것입니다. 요구하고 주고받는 메커니즘, 특권과 혜택은 비옥한 토지를 위해 존재합니다.

규제시장 원칙에 따른 토지 가치 평가

VVA에 따르면, 시장 원칙에 따른 가격 책정은 규제된 시장이어야 하며, 원하는 시장을 확보하기 위한 규제 책임은 다른 솔루션에 있습니다.

따라서 VVA는 토지 가격이 경제의 주요 경제 및 사회 관계의 종합을 반영하는 기능을 하며, 토지 시장의 "거울"로 간주된다고 생각합니다. 어떤 시장이든 가격은 해당 시장을 정직하게 반영합니다. 따라서 토지 가치 평가는 개별 요인, 투기, 가격 인플레이션, 자연재해, 전쟁, 경제 및 금융 위기, 그리고 시장의 불합리한 장벽과 같은 불합리한 갑작스러운 요인에 의해 조작되거나 영향을 받는 시장 신호에 기반해서는 안 됩니다. 오히려 공급-수요, 금융-통화 등 규제 도구와 조치를 통해 이러한 요인들을 제거하는 규제된 시장이어야 합니다.

"시장에 여전히 위와 같은 요소들이 존재하는 상황에서 시장 원칙에 따라 가격을 책정하기 위해 베트남평가협회는 국가가 현행 규정을 검토하고 보완하여 평가 기관이 고유한 것이 아닌 공통적인 평가 방법에 대한 입력 자료를 선택할 수 있는 구체적인 기준을 갖도록 하고, 위에서 언급한 시장 불안정 요소를 제거할 것을 권고합니다."라고 VVA 회장인 응우옌 티엔 토아 씨가 강조했습니다.

시장 가격 유지, 토지 금융 정책 규제

VVA에 따르면, 시장 가격 원칙을 적용할 때는 수요-공급의 영향을 고려하여 시장 가격을 반영하도록 일관성을 유지해야 하며, 가격에 사회 정책을 "추가"해서는 안 됩니다. 하지만 시장 가격의 영향을 통제할 수 있는 동시적 정책 체계가 반드시 필요합니다.

따라서 시장 토지 가격은 모든 사회 계층, 특히 사회보장 정책 시행에 많은 사람들의 토지 접근성에 큰 영향을 미칠 것입니다. 이러한 영향을 제한하는 정책이 없다면, 이러한 영향은 실제로 발생할 것입니다.

VVA 회장인 응우옌 티엔 토아 씨는 "법률과 지침은 가격이 높을 경우 세수율을 낮추는 방향으로 추가적인 재정 정책(세금, 수입 등)을 허용해야 하며, 사람들의 삶에 부정적인 영향을 미치는 '충격'을 일으키지 않도록 이전보다 더 합리적인 인센티브 정책이 필요합니다."라고 권고안을 강조했습니다.

특정 토지 가격 규정 유지

VVA에 따르면, 토지가격표는 본질적으로 각 토지 이용 목적, 위치, 지역, 지역별 등 각 토지 유형에 대한 토지 가격을 요약한 것입니다. 토지가격표는 본질적으로 전체 노선, 전체 지역의 위치에 대한 일반적인 가격을 책정하는 대량 가격 책정 방식입니다. 특정 가격을 조정하는 계수 또한 일반적인 대량 계수입니다. 이러한 대량적 특성 때문에 시장 가격 원칙에 따라 특정 사례를 포괄할 수 없으며, 국가와 토지를 이용하는 단체 및 개인 간의 재정 정책에 분명히 영향을 미칠 것입니다.

따라서 VVA에 따르면 아직 사용되지 않고 처음으로 사용되는 토지 유형, 토지 가격 목록에 포함되지 않은 특수한 특성을 지닌 토지 유형(바다에서 매립한 토지), 토지 이용 목적은 동일하지만 규모, 기능, 토지 이용 구조, 토지 이용 계수 등이 다른 토지 이용 프로젝트..., 시장 가격에 지역적 변동을 초래하는 객관적이고 합리적인 변동, 국가가 토지를 할당하고 토지를 매립하여 토지 이용료 징수, 토지 임대료, 부지 정리 보상 정책을 시행할 당시의 토지 유형, 구체적인 토지 이용 프로젝트 등 적절한 정책을 수립하기 위한 메커니즘이 여전히 필요합니다.

출처: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html