부동산 시장이 안전하고 위험 없이 발전할 수 있도록

베트남 부동산 시장은 여전히 많은 잠재력과 개발 여지를 가지고 있지만, 주택 가격이 급속히 상승하여 실질 소득을 훌쩍 뛰어넘고 있으며, 부동산을 소유한 사람과 집을 소유할 수 없는 사람 간의 격차가 벌어지고 있습니다.

통계청에 따르면, 최근 몇 년간 건설 및 부동산 산업이 베트남 전체 GDP에 기여한 평균은 약 10%였습니다. 이 중 부동산 산업은 약 3.5%를 직접적으로 차지하며 GDP 성장에 평균 약 0.5%포인트 기여했습니다. 그러나 베트남 GDP에 대한 부동산 산업의 평균 기여도는 역내 다른 국가들과 비교했을 때 약 50%에 불과합니다.

전체 경제 자산에 비해 부동산의 규모는 약 21%에 불과합니다. 이는 선진국의 35%에 비해 상당히 낮은 수치입니다.

공급은 증가하지만 구조는 불균형하다

베트남 부동산중개협회는 지난 3년간 시장 내 주택 공급이 급격히 증가했지만, 공급 구조는 여전히 불균형을 보이고 있다고 밝혔습니다. 신규 공급은 대부분 고가의 고급 주택 프로젝트에 집중되어 투자 수요를 충족시키고 있으며, 그중 일부는 투기적 성격을 띠고 있습니다.

저렴한 주택 공급이 예상되는 교외 지역에서도 실제 매매가는 여전히 주민 평균 소득보다 상당히 높으며, 도심 지역보다 "상대적으로 낮을" 뿐입니다. 한편, 시장에서 가장 큰 수요는 저렴한 주택 부문에 집중되어 있습니다.

현재의 시장 개발 과정은 여전히 지속 불가능성의 징후를 많이 보이고 있으며, 특히 제품 구조와 사람들의 지불 능력 간의 불일치가 두드러진다.

현재의 시장 개발 과정은 여전히 지속 불가능성의 징후가 많이 나타나고 있으며, 특히 제품 구조와 사람들의 지불 능력 간의 불일치가 두드러진다.

수요와 공급의 불균형으로 인해 주택 가격, 특히 대도시 아파트 가격이 급등하여 새로운 가격 수준을 형성하고 실질 소득 증가율을 크게 초과했습니다. 이는 대다수 사람들의 주택 구매 기회를 제한할 뿐만 아니라 가격 거품 형성 위험도 증가시킵니다.

주택 가격과 소득이 동일하게 유지된다고 가정할 때, 주택 구매력은 급격히 하락하고 있습니다. 도심 지역의 방 2개짜리 아파트 가격이 약 50억 동(VND)인 경우, 한 가구가 월 소득이 약 5천만 동(VND)에 달하는 고소득층일 경우, 소득 전액을 주택 구매에 지출하는 경우 약 8년이 걸리고, 주택 비용이 소득의 3분의 1을 넘지 않는다는 원칙을 고수하는 경우 25년이 걸립니다.

이 원칙에 따르면 도시 저소득층을 대상으로 설계된 사회주택 부문조차 60m2 아파트의 가격이 약 15억 동으로 더 이상 "저렴하지" 않아 승인 기준에 따라 "최고 수준"인 월 4,000만 동을 벌어들이는 가구조차 약 10년 동안 저축해야 합니다.

실제로 대출 옵션을 사용할 경우 이 수치는 훨씬 더 커집니다. 결과적으로 이미 자산을 소유한 집단과 자산이 없는 집단 간의 격차는 점점 더 커지는 반면, 부동산 시장 성장은 실제로 이미 자산을 소유한 소수의 사람들만 부유하게 만듭니다.

공급이 충분히 크면 시장 가격은 실제 수요-공급 균형에 따라 자체적으로 조절됩니다.

주택 가격 상승을 '제동'하는 4가지 해결책

따라서 베트남 부동산 중개업 협회는 부동산 시장이 시장 자체와 경제에 위험 없이 계속 성장하려면 주택 가격의 급격한 상승을 '억제'할 수 있는 해결책이 필요하다고 생각합니다.

첫째, 새로운 법 체계 시행을 위한 지침 문서 작성을 가속화하고, 지방 기관의 집행 역량을 강화해야 합니다. 동시에, 정책 조정에 있어 지방 분권화와 권한 이양을 강화하고, 각 지역의 사회경제적 발전 목표, 기반 시설 및 도시 완성도에 따라 지역별, 시기별, 그리고 유연성을 확보해야 합니다.

부지 정리 과정에서 발생하는 병목 현상도 투명하고 효과적인 방식으로 처리해야 하며, 이를 통해 기업의 구현 시간을 단축하는 동시에 사람들의 권리를 보장해야 합니다.

2024년 8월 1일 이전에 토지 양도·임대 결정이 났으나 토지 가격이 확정되지 않은 경우 토지 이용료 연체금에 대해 연 5.4%의 가산금을 징수하는 규정을 폐지하고, 토지 이용료 결정에 대한 명확하고 안정적인 방법을 조속히 공포하는 것이 사업 개발 비용을 절감하는 데 도움이 되어 주택 가격 하락 여지를 마련할 수 있을 것으로 기대합니다.

둘째, 은행 대출 의존도를 낮추기 위해 자금 조달 경로를 다각화해야 합니다. 회사채 시장을 효과적인 중장기 자금 조달원으로 재편해야 합니다. 동시에 국민주택기금 조성을 촉진하고 부동산투자신탁(REITs)을 육성해야 합니다.

셋째, 사회주택과 저렴한 주택 사업은 계획 단계에서 우선순위를 정하고 인센티브 메커니즘을 마련해야 합니다. 도시 개발은 교통 인프라, 특히 순환도로, 지하철, 고속도로와 연계하여 도시 공간을 확장하고 도심의 지가 상승 압력을 완화해야 합니다. 동시에, 전문적인 임대 시장을 개발하여 "삶의 안정을 위해 내 집 마련이 필수적"이라는 인식을 줄여야 합니다.

넷째, 전국의 토지·주택·부동산 시장에 대한 통합적이고 동시적이며 투명한 데이터베이스 구축 및 완성을 가속화해야 합니다. 계획, 거래, 가치, 법적 지위, 토지 이용 변화 등에 대한 정보를 포함하는 부처, 지자체, 지방자치단체 간 개방적이고 상호 연결된 데이터 시스템을 구축하는 것은 모니터링 및 정책 수립의 효율성을 향상시킬 뿐만 아니라 투명성 제고, 위험 최소화, 투기 및 가격 조작 방지, 그리고 국민과 기업의 정당한 권리 보호에도 기여할 것입니다.

출처: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/