부동산 시장 회복에 대한 긍정적 모멘텀

많은 위험과 어려움에 직면했음에도 불구하고, 베트남 부동산 시장은 여전히 ​​회복의 토대를 갖추고 있습니다. 올해 말부터 2024년까지 베트남 부동산 시장은 정부 , 부처, 그리고 관련 기관들의 정책과 메커니즘을 통해 체계를 완성하고, 법적 장애물을 제거하고, 회복 과정에 긍정적인 모멘텀을 조성해야 할 것입니다.

전국적으로 최대 1,200개의 프로젝트가 해결을 기다리고 있지만, 실제로 검토 중인 프로젝트는 약 500개에 불과합니다. (사진: MP)

최근 몇 년 동안 부동산 시장은 막대한 투자 수요 덕분에 매우 빠른 속도로 발전해 왔습니다. 하지만 현재까지는 가격 상승과 법적 문제 등으로 투자자들의 신뢰가 침체되어 시장이 "냉각"되고 있습니다. 전국적으로 최대 1,200개의 프로젝트가 처리 대기 중이지만, 실제로는 약 500개의 프로젝트만 검토되고 있어 800개가 넘는 프로젝트가 여전히 대기 중입니다!

GP 인베스트 회장 응우옌 꾸옥 히엡 씨에 따르면, 실제로 기업들이 겪는 문제의 70~80%는 법적 문제와 행정 절차와 관련이 있습니다. 따라서 기업들은 국회에서 통과를 검토 중인 법적 문제들을 고대하고 있습니다. 예를 들어, 부지 정리, 절차, 그리고 회수 절차가 장기화되고 있으며, 15년 동안 이러한 작업을 완료하지 못한 프로젝트들도 있습니다. 투자 절차와 관련하여, 현재 한 프로젝트는 30개 이상의 인장을 받아야 합니다. 이는 기업의 건전성을 저해하고 있습니다.

베트남 부동산중개업협회 응우옌 반 딘 회장은 이러한 견해에 공감하며, 현재 부동산 시장의 어려움은 부동산 시장 자체에도 있으며, 부동산 사업체들이 많은 어려움을 겪고 있다고 말했습니다. 국가은행과 건설부 산하 기능 부서의 통계에 따르면, ㎡당 2,500만 동 미만의 아파트는 매우 적거나 거의 없다고 합니다. 현재 시장은 수요와 공급의 불균형이 매우 심하며, 주요 공급은 고급 및 중급 부문입니다. 저소득층을 대상으로 하는 저가 부문은 여전히 ​​제한적입니다.

최근 총리 공식 발표문 993/CD-Ttg 시행을 위한 온라인 회의에서 다오 민 투 국가은행 부총재는 최근 주택 가격이 매우 느리게 하락하거나 오히려 상승하는 반면 대출 금리는 하락했다고 말했습니다. 부동산 업계는 주택 가격 "게임"에서 단결해야 합니다. 현재 주택 가격이 매우 높은 상황에서 기업들은 시장 구매력 문제를 해결할 수 있는 방안을 고려해야 합니다.

호치민시의 자료를 인용하면, 2020년부터 현재까지 고급 주택은 시장에 나와 있는 제품의 70-80%에 달하는 압도적인 비중을 차지해 왔고, 나머지는 중간 가격대 부문입니다. 지난 3년 동안 이 도시에는 평방미터당 2,500만 VND 미만의 저렴한 주택이 더 이상 없었지만, 이 부문은 2017년에 44% 이상을 차지했습니다. 한편, 주택 가격은 2017년 이후 계속해서 상승하여 중하위 소득층의 재정 능력을 넘어섰습니다. 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨는 중하위 소득층이 1년에 1억 VND를 저축하더라도 20-30억 VND의 저렴한 아파트를 구매할 수 있으려면 약 25년이 걸릴 것이라고 말했습니다. 사회주택의 경우, 정책이 바뀌지 않는다면 연간 6,000만 동 이하로 규제되는 1급 소득세를 내는 사람들은 사회주택을 구매할 수 없게 되고, 저렴한 상업주택은 구매할 수 없게 됩니다.

응우옌 티 홍 중앙은행 총재는 부동산 투자 수요를 다시 증가시키기 위해서는 프로젝트 투명성과 가격 책정이 중요한 사안이라고 말했습니다. 기업과 법인들 또한 정부의 33호 결의안을 따라야 합니다. 이 결의안은 건전한 기업 지배구조 구축, 균형 잡힌 이익 목표, 제품 구조, 가격 인하 고려 등을 포함합니다. 이를 통해 각 부처, 지자체, 지방자치단체의 해결책을 통해 부동산 시장의 투자 수요를 촉진할 수 있습니다.

최근 일련의 긍정적인 신호가 기록되면서 많은 전문가들은 부동산 시장이 바닥을 지나 새로운 주기로 접어들고 있으며, 이에 따라 중개 회사, 부동산 중개인 등의 인력 수요가 증가할 것으로 예상합니다. 부동산 시장은 2023년 3분기부터 거래량이 급증하고, 프로젝트 매매 행사 기간 동안 고객들이 적극적으로 시장으로 돌아오면서 활기를 띠기 시작했습니다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)의 최근 보고서에 따르면, 시장이 새로운 국면에 접어들고 있다는 첫 번째 신호는 유동성 증가입니다. 구체적으로, 2023년 2분기에는 3,700건의 거래가 기록되어 1분기 2,700건에 비해 37% 증가했습니다. 3분기에는 2023년 2분기보다 1.5배 증가한 약 6,000건의 거래가 기록되었습니다.

VARS에 따르면, 최근 전국적으로 시작된 신규 프로젝트들이 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 잠재적 지역의 일부 프로젝트들은 예약률이 급증했습니다. 또한 많은 사람들이 50억 VND 이상의 타운하우스, 빌라, 상업용 부동산 상품에 "투자"했습니다.

실제로 2023년 4분기 부동산 시장은 투자자 신뢰 강화, 금리 인하, 시장의 더 적합한 공급원 덕분에 이전 3분기에 비해 거래 실적이 눈에 띄게 개선되면서 회복될 것입니다. 지난 몇 달 동안 부동산 시장의 뚜렷한 회복 덕분에 이 분야와 관련된 일자리 시장도 다시 활성화되었습니다. 부동산 시장의 성장은 금리 요인에서도 비롯됩니다. 현재 은행의 저축 금리는 급격히 하락하고 있으며, 일부 지역에서는 연 3-5%에 불과합니다. 이는 축적된 자금이 부동산과 같은 더 매력적인 투자 채널로 전환하는 동기가 되는데, 실제로 첫해 부동산을 구매할 때의 우대 대출 금리는 연 평균 7-9% 정도로 변동하고 있습니다.

많은 전문가들은 부동산 시장이 더욱 뚜렷하게 개선될 시점은 2024년 2분기 이후라고 예측합니다. 은행 금리가 하락하면 시장에 뚜렷한 영향을 미칠 것입니다. 지금부터 2024년 초까지는 운영 금리를 인하하기 어려울 것입니다. 이유는 인플레이션이 아니라 환율 압력입니다. 환율이 지나치게 상승하면 현금 흐름뿐만 아니라 사업 자체도 매우 어려워질 것입니다. 우리는 여전히 베트남 동(VND)의 평가절하 수준을 감수해야 하지만, 너무 높아서는 안 됩니다.

HoREA는 시장의 성장 잠재력을 평가하며 2024년 하반기부터 회복 조짐이 뚜렷해질 것이라고 밝혔습니다. 주요 법률 쟁점과 장애물들이 주택법, 부동산사업법 등의 개정안을 통해 정부 기관에서 해결되고 있기 때문입니다. 또한, 수백 건의 사업이 마무리되고 투자자들의 구조조정, 상품 구조조정, 주택 가격 인하가 진행되고 있어 시장 회복에 대한 기대감이 높아질 것으로 예상됩니다. 부동산 시장은 여전히 ​​어려운 상황이지만, 다음과 같은 원동력을 바탕으로 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 향한 회복과 지속적인 성장 전망을 확고히 할 수 있는 근거가 있습니다. 국회는 주택법(개정), 부동산사업법(개정), 신용기관법(개정), 부동산경매법(개정) 초안을 검토하고 있으며, 이 초안들이 공포될 경우 현실에 가까운 동기화, 통일성, 실현 가능성을 확보할 수 있을 것입니다. 더욱이, 주택, 특히 저렴한 주택과 사회주택에 대한 실제 수요는 여전히 매우 높습니다.

저는 새로운 시장 주기에는 매우 다른 요소들이 있을 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 현재의 추세는 실제 가치를 개발하고, 고객의 실제 요구를 충족시키며, 시장 회복에 크게 기여하는 데 중점을 두고 있기 때문입니다.

그러나 경제 전문가 보 찌 탄(Vo Tri Thanh)의 지적처럼 정부는 건설부가 법령과 회람의 일부 내용을 개정하는 등 해결책을 마련하고 있습니다. 은행이 "투자"할 수 있도록 법이 명확해야 합니다. 부동산 시장은 회복을 위한 여러 기반을 갖추고 있지만, 동시에 많은 위험과 어려움에 직면해 있습니다. 올해 말부터 2024년까지 부동산 시장은 정부, 부처, 그리고 관련 기관의 정책과 메커니즘의 "지원"을 지속적으로 필요로 할 것이며, 이는 회복 과정에 긍정적인 모멘텀을 제공할 것입니다.

베트남 공산당

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