부동산 가격은 오르기 쉽고 내리기 어렵다, 2025년 2가지 시장 시나리오 예측, 하노이 신규 토지 가격표 연쇄효과 발생

부동산 가격은 하락할 가능성이 낮다고 전문가들은 예측하고 있습니다. 전문가들은 2025년에 두 가지 시장 시나리오가 있을 것이라고 예상합니다. 하노이 의 새로운 토지 가격표가 연쇄 반응을 일으켜 주택 가격을 끌어올릴 것입니다. 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

향후 2~3년 동안 부동산 시장은 가격 변동과 투자자 및 주택 구매자 모두의 수요 조정 등 상당한 변화로 더욱 명확해질 것입니다. (사진: 안 프엉)

공급 증가, 부동산 가격 하락은 여전히 어려워

2024년 신규 분양 아파트 공급량은 약 3만 5천 가구에 달할 것으로 예상되며, 이는 기존 전망치인 2만 2천~2만 4천 가구보다 높은 수치입니다. 2025년에는 하노이와 호찌민 시 두 주요 도시의 아파트 공급량이 4만 가구로 늘어날 것으로 예상됩니다. 그러나 전문가들은 공급량이 크게 증가하더라도 부동산 가격의 "안정"을 이루기는 여전히 어려울 것이라는 데 대체로 동의합니다.

CBRE 베트남의 즈엉 투이 융 CEO는 2025년 부동산 시장을 전망하며 주택 가격이 하락하지는 않겠지만, 최근처럼 빠르게 상승하지는 않을 것이라고 말했습니다. 2024년 대비 5~8% 정도 상승할 것으로 예상됩니다. 사람들의 지불 능력에 적합한 가격을 어떻게 책정할 것인가는 여전히 어려운 문제이며, 현재로서는 해결책이 없는 시장에 큰 과제입니다.

융 씨의 분석에 따르면 하노이의 아파트 가격 지수는 2019년 2분기 대비 64% 상승했으며, 이는 호치민시의 두 배에 달하는 수치입니다. 평균 매매가는 m²당 6천만 동에 육박하고 있습니다.

같은 견해를 가진 경제 전문가인 딘 쫑 틴 부교수 박사는 2024년이 하노이 아파트 시장의 가격이 급등할 시기라고 말했습니다. 아파트 가격은 2022년 평균 4천만 동/m²에서 2024년 3분기 말에는 7천만 동/m² 이상으로 상승했습니다. 주목할 점은 시장에 6천만 동/m² 미만의 프로젝트가 더 이상 없으며, 중급 프로젝트 중 1억 동/m²가 넘는 프로젝트도 많다는 것입니다.

과열기에 매매가는 매일, 매주 오르는 경향이 있지만, 유동성은 여전히 높습니다. 주택 및 투자에 대한 억눌렸던 수요가 폭발적으로 증가한 것은 고객과 투자자들의 시장 신뢰를 회복하기 위한 여러 가지 인센티브가 존재하기 때문입니다. 공급은 여전히 부족한 가운데 급증하는 수요는 가격 상승을 촉진했습니다.

전문가들은 하노이 아파트 가격 상승세가 둔화되었지만, 투입 토지 비용 상승으로 인해 2025년에는 매매가를 인하하기 어려울 것이라고 전망합니다. 실제로 하노이 시장은 호찌민시의 성장 시나리오를 따르고 있습니다. 향후 2~3년 동안 부동산 시장은 가격 변동, 투자자와 주택 구매자 모두의 수요 조정 등 상당한 변화 속에서 더욱 명확해질 것입니다. 2025년 하노이의 주요 공급은 모두 고급 및 럭셔리 부문에 집중될 것으로 예상되며, 이 중 럭셔리 부문이 36%를 차지할 것으로 예상됩니다.

사업적인 관점에서, 훙틴(Hung Thinh) 기업 부총괄이사인 응오 후 우 쯔엉(Ngo Huu Truong) 씨는 향후 부동산 가격 하락은 어려울 것이라고 말했습니다. 그 이유 중 하나는 프로젝트 승인 절차에 오랜 시간이 소요되어 투자 비용이 증가하기 때문입니다.

부동산 가격과 관련하여 베트남 부동산협회 응우옌 반 딘 부회장은 지금부터 2025년 말까지는 새 법률 조항이 완전히 적용되지 않고 기존 문제에서 여전히 악용되고 있다고 지적했습니다. 따라서 토지 가격은 합리적인 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 2026년에서 2027년까지 적절한 조정이 이루어지지 않을 경우, 토지 가격은 더 큰 "압박"을 받게 될 것입니다.

딘 씨에 따르면 부동산 시장에는 두 가지 시나리오가 있을 것으로 예상됩니다. 적절한 규제가 있다면 2026년에서 2027년까지 시장은 안정적으로 유지될 것입니다. 하지만 적절한 기술적 조정이 이루어지지 않는다면 부동산 가격은 더 높고 불합리한 수준으로 상승할 수 있습니다. 그렇게 되면 시장은 다시 어려움을 겪게 될 것입니다.

시장은 가장 어려운 시기를 겪고 있습니다.

건설부는 2024년 건설업계 10대 주요 목표를 발표했습니다. 이 중 2024년은 7.8~8.2% 성장해 2020년 이후 최고치를 기록하며 성장 이정표를 세울 것으로 예상되며, 정부가 결의안 01에서 제시한 목표(6.4~7.3%)를 뛰어넘을 것으로 전망됩니다.

이는 경제 전체 GDP 성장의 원동력인 건설업이 2020년 이후 달성한 가장 높은 성장률입니다. 도시화율은 44.3%로 국회가 정한 목표치인 43.7%를 초과 달성했습니다. 건설업은 또한 정부가 정한 두 가지 목표, 즉 폐수 처리율 18%와 전국 평균 주택 면적 1인당 26.5m²를 달성했습니다.

건설부는 작년 부동산 시장 상황을 평가하며, 시장의 어려움을 해소하기 위해 여러 가지 동시적인 해결책이 시행되었다고 밝혔습니다. 총리 직속 부동산 사업 시행의 어려움과 장애 해소 실무팀은 지역 주민 및 부동산 기업들과 협력하여 정보와 상황을 파악하고, 각 사업의 구체적인 내용을 검토하여 시행 과정에서의 어려움과 장애를 해소하기 위한 논의, 지도 및 해결책을 마련했습니다.

건설부는 "부동산 시장은 가장 어려운 시기를 극복하고 회복과 발전을 위한 동력을 얻는 긍정적인 변화를 보였다"고 강조했다.

지난해의 또 다른 하이라이트는 사회주택 개발에 대한 특별한 관심이었습니다. 5월 24일, 서기국은 새로운 상황에서 사회주택 개발에 대한 당의 지도력 강화에 관한 지침 제34호를 발표했습니다.

건설부는 사회주택 개발을 위한 우대 자본 재원에 관한 결의안 초안을 정부에 제출하고 있습니다. 이에 따라 5년간 채권 자본을 활용한 사회주택 대출에 100조 동(VND) 규모의 우대 정책을 시행할 계획입니다. 이러한 노력은 향후 전국 사회주택 개발이 가속화되는 토대가 될 것입니다.

하노이의 새로운 토지 가격표의 영향

2024년 12월 20일부터 시행되는 하노이 조정지표에 따르면, 하노이 일부 지역의 토지 가격은 2019년 이후 발표된 토지 가격표보다 2~6배 높은 것으로 나타났습니다. 특히 호안끼엠구 일부 도로의 토지 가격이 7억 동/m²에 육박하는 등 최고가를 기록했습니다.

일부에서는 하노이가 새로운 토지가격표를 적용하면 주택 가격이 계속 오를 수 있다는 의견도 있습니다.

건설부 보고서에 따르면 2024년 토지가격표를 적용할 경우 부동산 사업의 토지 이용 비용이 기존 대비 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 주택 및 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 비용은 부지 정리 보상비, 토지 이용료, 주택, 부동산 등 사업 건설 비용, 세금, 관련 수수료 등입니다.

특히 토지 이용료와 관련된 비용은 주택 프로젝트 총 비용에서 큰 비중을 차지하는 경우가 많습니다. 고층 아파트 프로젝트의 경우 7~20%, 빌라 및 타운하우스 프로젝트의 경우 25~50%에 이릅니다.

건설부에 따르면, 새로운 토지가격표 적용은 연쇄효과를 일으켜, 이전에 비해 부동산 및 주택 가격이 15~20% 상승할 것으로 예상됩니다.

닷산미엔박(Dat Xanh Mien Bac)의 부 꾸엉 꾸엣(Vu Cuong Quyet) 사장은 기업들이 토지 가격표를 통해 토지 가치 평가 단계가 시장 가격을 면밀히 따라갈 수 있도록 지원할 것이라고 말했습니다. 조정된 토지 가격표는 기업이 토지세를 결정하는 중요한 근거가 됩니다.

그러나 토지세를 시장가격에 따라 정할 경우 기업의 토지이용전환세가 높아지고, 이로 인해 매수자에게 지급되는 생산부동산 판매가격이 높아질 수 있습니다.

새로운 규정에 따라 할부로 지불하는 아파트를 팔 수 있나요?

아파트 할부는 많은 사람들이 당장 큰돈을 들이지 않고도 내 집 마련을 원하는 추세입니다. 그렇다면 아파트 할부 구매 시 어떤 규정을 준수해야 할까요?

2023년 주택법 제167조는 분할납부 방식으로 아파트를 매매하는 경우를 다음과 같이 규정하고 있습니다.

- 당사자들이 합의하고 주택 매매 계약서에 명확하게 명시되어 있습니다.

- 할부 기간 동안 아파트 구매자는 아파트를 사용할 수 있으며 유지 관리에 대한 책임이 있습니다. 단, 별도의 합의가 있거나 아파트 보증 기간 중에는 예외입니다.

특히, 2023년 주택법 제167조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 할부 또는 분할납부로 주택을 매수한 자는 당사자 간에 별도의 약정이 없는 한 주택의 대금을 완납한 후에만 타인과 이 주택을 매매, 증여, 교환, 담보제공 또는 자본금 출자 등의 거래를 할 수 있습니다.

이 규정에 따르면, 할부로 아파트를 구매한 구매자가 아파트를 다른 사람에게 판매하려는 경우 당사자 간에 별도의 합의가 없는 한 판매자에게 주택의 전체 구매 가격을 지불해야 합니다.

따라서 투자자에게 할부로 지불하여 아파트를 매수하거나, 매도자에게 할부로 지불하여 아파트를 매수하는 경우, 아파트 매매대금 전액을 지불한 경우에만 당사자 간에 별도의 약정이 없는 한 매수자는 아파트를 다른 사람에게 매도할 수 있습니다.

마찬가지로 은행 할부대출을 담보로 한 경우, 타인에게 매도하고자 하는 경우, 2015년 민법 제321조 제5항에 따라 담보권자는 은행의 동의 또는 법률의 규정에 따라 은행에 담보된 아파트를 타인에게 매도할 수 있습니다.

따라서 당사자들이 합의하거나 은행이 분할납부로 아파트를 매각하는 데 동의하는 경우 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

- 투자자는 국가기관에 인증서 신청을 제출하지 않고 아파트 매매계약 이전 서류에 서명했습니다.

- 당사자들은 아파트에 대한 기존 할부매매 계약을 해지하기 위해 서명하고, 매도인은 신규 매수인(기존 매수인이 레드북을 양도하지 않은 경우)과 직접 아파트 매매 계약을 체결하거나, 기존 매수인, 매도인, 신규 매수인이라는 세 당사자 간에 아파트 할부 매매에 대한 서면 계약을 체결합니다.

- 은행, 매수인, 매도인 간에 3자 협정을 체결하여 은행이 분할납부 중인 아파트를 타인에게 매각하는 데 동의하도록 합니다. 동시에, 해당 부동산에 대한 담보대출을 해제하고, 매매계약서를 재서명하고, 레드북(Red Book)을 새 매수인에게 양도합니다.

이 경우 당사자는 2015년 민법 제370조의 규정에 따라 은행의 대출채무를 타인에게 양도할 수 있습니다.

따라서 매수인은 상기 분석에 따른 매도인의 동의가 있거나, 할부금이 전액 지불되었거나 당사자 간의 합의에 따라 할부금을 지불한 경우, 할부금을 지불한 아파트를 매도할 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html