사회주택 개발: 자본 흐름 차단 해제 및 공급의 '근본' 처리

사진 설명 — 칸토 시 까이랑구의 사회주택 프로젝트. 사진: 탄 리엠/VNA

일부 전문가들은 사회주택 구매자에게 적용되는 6.6%의 이자율이 너무 높기 때문에 4.8%로 유지되어야 한다고 주장합니다.

금융 정책의 레버리지

호치민 시 부동산협회(HORE) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 사회주택 구매자에게 적용되는 6.6%의 금리는 너무 높다고 지적했습니다. 그는 특히 젊은이들이 소득에 맞는 주거 공간을 마련할 수 있도록 정부가 4.8%의 금리를 유지할 것을 권고했습니다.

최근 "저렴한 주택 수요 해소 및 신도시 지역 주민 유치 방안" 세미나에서 레 황쩌우(Le Hoang Chau) 씨는 100호 법령에 따라 주택 구매자는 연 6.6%의 금리로 대출을 받아야 하는데, 이는 너무 높다고 지적했습니다. 한편, 총리는 2021년 7월부터 2024년 7월까지 연 4.8%의 금리를 반복적으로 승인해 왔습니다. 2024년 8월부터는 연 6.6%로 인상될 예정입니다.

수많은 청원 끝에 정부는 2025년 10월 10일 법령 261호를 발표하여 이자율을 5.4%로 인하했습니다. 레 황 차우(Le Hoang Chau) 씨는 "현재 이자율을 연 4.8%로 유지할 것을 강력히 권고합니다. 현재 5.4%인 이자율로 투자자들이 베트남 사회정책은행(VBSP)에서 대출을 받을 경우 5.4%의 120%에 해당하는 최대 6.48%의 이자율을 지불해야 하기 때문입니다. 반면, 남롱과 같은 사회주택 프로젝트 투자자들에게 시중은행들이 대출해 주는 이자율은 약 5.9%에서 6.1%에 불과합니다."라고 말했습니다.

"저렴한 주택"은 사회주택과 저렴한 상업주택, 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 그렇다면 적정 가격은 얼마일까요?

2013년 정부는 30조 VND 규모의 신용 패키지를 도입하는 결의안 02를 발표하면서, 1조 500억 VND 이하의 상업용 주택도 지원 패키지에서 대출받을 수 있도록 규정했습니다. 현재까지 상업용 주택의 적정 가격은 30억 VND 미만으로 판단됩니다.

이러한 유형의 상업용 주택의 경우, 투자자들은 토지 자금이나 세금에 대한 특별한 메커니즘을 필요로 하지 않고, 신용 인센티브만 필요합니다. 이는 베트남 중앙은행(SBV)이 사회주택 및 노후 아파트 리모델링을 위해 시행 중인 1,450억 동(VND) 패키지와 유사합니다. HORE 관계자는 "은행들이 현재 적용하고 있는 비교적 합리적인 5.9~6.1%의 금리를 적용하는 저렴한 상업용 주택까지 이 패키지에 포함시키는 것을 권장합니다."라고 말했습니다.

하지만 일부 전문가들은 구매자를 위한 신용 정책을 20~25년 동안 적정 금리로 유지하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 그래야 재정적인 여유가 있는 젊은이들, 특히 생애 첫 주택 구매자들이 집을 완벽하게 마련할 수 있습니다. 그래야만 저렴한 주택에 대한 갈증을 진정으로 해소할 수 있습니다.

건설부의 최신 정보에 따르면, 2025년 8월 기준 은행들은 사회주택 개발을 지원하기 위해 신용 패키지에서 약 19조 7천억 동(VND)을 지급했습니다. 이와 함께, 지방자치단체들도 사업 추진을 적극적으로 가속화하고 있습니다. 올해 8만 2천 가구 이상이 완공될 것으로 예상되며, 이는 10만 가구 목표 달성에 근접하는 데 기여할 것입니다.

문제의 "근본"을 해결하지 않고서는 이자율을 낮추는 것만으로는 충분하지 않습니다.

일부 경제 전문가들은 신용 정책이 금리 인하에 그치고 이를 뒷받침할 메커니즘이 마련되지 않으면 자금 조달에 어려움을 겪기 쉽다고 지적합니다. 또한, 공급 측면에서 근본 원인을 해결해야 우대 신용 정책이 효과를 발휘할 수 있습니다.

쩐 쫑 찌엣(Tran Trong Triet) 베트남 15지역 국가은행(State Bank of Vietnam Region 15) 석사는 현재 사회주택 개발을 지원하는 3개의 신용 프로그램이 있다고 밝혔습니다. 첫 번째는 120조 동(VND) 패키지로, 현재까지 9개 은행이 참여 등록을 했으며 총 한도는 145조 동(VND)입니다. 두 번째는 35세 미만 청년을 위한 사회주택 대출 프로그램입니다. 세 번째는 2024년 7월 26일자 시행령 제100/2024/ND-CP호에 따른 사회주택 대출 신용 프로그램으로, 사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 명시하고 있습니다.

베트남 중앙은행은 120조 VND 규모의 신용 패키지를 통해 신용 기관(CI)에 대출 금리를 6차례에 걸쳐 인하해 달라고 요청했습니다. 투자자의 경우 연 8.7%에서 6.4%로, 주택 구매자의 경우 연 5.9%로 인하했습니다. 이는 빈곤 가구의 대출 금리(연 6.6%)보다도 낮습니다.

베트남 국가은행(SBV)에 따르면, 7월 31일 기준 4개 사회주택 프로그램의 미상환 대출액은 약 30조 동에 달했지만, 시행 진척은 여전히 더디다. 베트남은 2025년까지 아파트 100만 채 건설 목표의 약 60%만 달성했으며, 이는 실제 수요를 충족하기 위해서는 더욱 강력한 해결책이 필요함을 보여준다.

건설부에 따르면, 2025년 1~9개월 동안 베트남은 100,275세대 중 43,681세대를 완공하여 43.6%에 도달했습니다. 2025년 말까지 39,245세대가 추가로 완공될 것으로 예상됩니다(100,275세대 중 82,926세대, 83%에 도달). 총 135,033세대가 건설에 투자되고 있으며, 이 중 54,362세대 규모 69개 프로젝트가 올해 1~9개월 동안 착공되었습니다.

이러한 상황에서 베트남 중앙은행은 건설부에 시장의 현안을 해결하기 위한 여러 가지 해결책을 시행할 것을 요청했습니다. 여기에는 국민의 실질적인 수요를 충족하기 위한 사회주택 및 저렴주택 개발 촉진이 포함됩니다. 동시에, 주택개발기금(HAF)을 규제하는 법령 제정을 시급히 연구하고 제안해야 합니다.

이와 함께 각 성, 시의 인민위원회는 사회주택 건설을 위한 토지 배정을 우선시하고, 총리가 지정한 사회주택 목표를 완수하기 위한 솔루션을 실행하는 데 주력해야 합니다.

이러한 "갈증"을 해소하기 위해, 2025년 9월, 팜 민 찐 총리와 주택 정책 및 부동산 시장 중앙 운영위원회와의 회의에서 호치민시 주택국(HOREA)은 다음과 같이 제안했습니다. 첫째, 가격 하락을 위해서는 적정 주택, 즉 저렴한 주택 공급을 늘려야 합니다. 둘째, 적정 주택 공급을 늘리기 위해서는 중단된 프로젝트의 장애물과 어려움을 제거해야 합니다. (현재 중단된 프로젝트는 2,890개입니다.)

또한, 주택용지 및 주택용지가 아닌 토지(또는 주택용지가 아닌 토지이용권이 있는 토지)에 대한 토지이용권 양도허가를 시범적으로 실시하여 상업용 주택사업을 실시하는 것에 관한 국회 제171호 결의안을 이행하여 기업이 토지자금을 공평하게 조달할 수 있는 여건을 조성할 필요가 있다.

주택 가격 하락을 막기 위한 해결책에 대해, 센랜드(Cen Land) 이사회 의장 응웬 쭝 부(Nguyen Trung Vu) 씨는 무엇보다도 국가가 토지 사용료 인하를 주도해야 한다고 말했습니다. 특히 외딴 도시 지역과 대중교통 이용이 편리한 도시 지역의 토지 사용료를 인하하여 부동산 가격을 낮추고, 기업과 실제 주택 구매자를 지원하며, 투기를 방지해야 합니다. 응웬 쭝 부 씨는 "국가가 토지 사용료와 토지 임대료를 인하하면, 투자자 A와 B가 아닌 일반 국민들이 국가 정책에 따라 저렴한 주택을 구매할 수 있을 것"이라고 제안했습니다.

또한, 인프라, 특히 고속철도를 개발하여 새로운 도심을 조성하고, 인프라 없는 도시 개발로 인한 '유령 도시' 발생을 방지해야 합니다. 동시에 주택 건설 시에는 "살기 위한 주택 건설"과 "사람을 다시 데려올 수 없으면 건축 허가를 받지 않는다"는 원칙을 확립해야 합니다. 건축 허가를 받더라도 투자자는 건축 허가를 받기 위해 생산물의 50~70%를 판매해야 합니다.

응우옌 쭝 부 씨는 또한 다음과 같이 강조했습니다. 저렴한 주택은 20억 동(VND) 수준이어야 하며, 구매자는 수년에 걸쳐 분할 납부할 수 있어야 합니다. 이를 위해서는 세 가지 요소, 특히 자본이 필수적입니다. 대규모 자본뿐만 아니라 저렴한 자본도 필요합니다.

행정 명령을 내리거나 "무슨 수를 써서라도 싸게 집을 짓자"는 기대를 강요하는 것은 불가능합니다. 어떤 사업체도 가격을 낮추고 수익을 줄이면서 계속 발전할 수는 없기 때문입니다. 기업은 명확한 경제적 동기를 가져야 합니다. 수익을 내지 못하면서 강제로 그렇게 한다면 유지, 재투자, 개발이 불가능할 것입니다. 높은 주택 가격은 여러 비용 집단의 결과입니다. 토지 비용만 매매가의 30~40%를 차지하며, 어떤 지역에서는 최대 50%까지 차지합니다. 건설 비용은 비교적 안정적이지만, 절차 비용과 자본 비용이 가격 상승의 원인입니다. 많은 프로젝트가 6~8년 동안 "보류"되어 대출 이자와 기회 비용이 몇 배나 증가합니다.

출처: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm