병목 현상 해소 및 토지자원 흐름 개방

토지법 시행 과정에서 발생하는 어려움과 장애물을 제거하기 위한 여러 가지 메커니즘과 정책을 규정한 국회 결의안 초안에는 토지 가격 체계 철폐, 투명성 증대, 지방 분권화 촉진, 국가, 국민, 기업 간의 이해관계 조화 보장 등 많은 혁신 사항이 포함되었습니다.

전문가들이 꼽은 다섯 가지 병목 현상 중 하나는 2025년 7월 1일부터 시행되는 2단계 지방정부(성-기초) 모델에서 토지 계획 시스템과의 호환성 부족입니다. 2024년 토지법은 여전히 "지구 단위 토지 이용 계획 및 계획" 조항을 유지하고 있지만, 중앙 직할시나 특별행정 경제 단위의 현행 정부 조직 모델은 2단계 도시 정부 체제에 따라 운영되고 있습니다.

이로 인해 계획 승인의 권한과 일관성이 부족해져 시행 절차가 중단되거나 지연됩니다. 농업환경부 농업환경전략 정책연구소 부소장인 응우옌 딘 토 박사는 토지 이용 계획이 기초 단계의 도시 개발 계획 및 자원 이용 계획에 통합될 수 있도록 법을 개정해야 한다고 주장합니다. 그렇지 않으면 지자체가 시행 및 감독 과정에서 혼란을 겪게 될 것입니다.

2단계 정부 모델에 맞춰 계획 규정을 조정하는 데 지연이 발생하는 것은 법의 실현 가능성에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 많은 지방 정부가 "지시를 기다리게" 하여 투자 흐름을 차단하는 결과를 초래합니다. 따라서 새로운 토지법 시행 과정에서 계획이 첫 번째 "제도적 병목 현상"이 되지 않도록 통합 지침 결의안을 조속히 마련해야 합니다.

두 번째로 지적된 병목 현상은 토지 경매 및 입찰 방식이 여전히 많은 단점을 가지고 있으며, 이는 투자자에게 유리하지 않다는 것입니다. 경매 및 입찰을 통한 토지 할당 및 임대는 공공성과 투명성을 확보하고 집단 이익을 방지하는 중요한 수단입니다. 그러나 현재의 시행 과정은 많은 한계를 드러내고 있습니다.

국가가 관리하는 토지 기금에 대한 연간 지불을 조건으로 하는 토지 임대 형태에 대한 명확한 지침은 없습니다. 일부 지자체는 사회화 분야에 투자하는 기업을 지원하고 예산 수입을 확보해야 하는 상황에서 "어떤 해결책을 적용해야 할지 모르겠다"는 상황을 겪고 있습니다.

동시에 토지 경매 전 1/500 세부 계획을 수립해야 한다는 요구는 특히 주거 지역이 혼재된 복합용지나 공공용지의 경우 시행에 어려움을 야기하고 있습니다. 또한, 연간 지불 방식의 토지 임대는 투자자들이 비용 산정, 담보 대출, 중장기 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다.

국가 재정통화정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사는 토지 경매 제도가, 특히 사회 기반 시설 사업 초기 단계에서 더욱 유연해야 한다고 지적했습니다. 만약 제도가 경직되어 있다면, 2024년 토지법이 가장 강력하게 추진하고자 하는 민간 부문의 참여 동기를 의도치 않게 저해할 것입니다. 경매 및 입찰 규정과 토지 임대 제도의 동기화 부족은 투자 매력을 떨어뜨릴 뿐만 아니라 예산 손실 위험까지 야기하기 때문입니다.

따라서 정부가 토지법 시행의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 여러 메커니즘과 정책을 규정한 국회 결의안 초안에 대한 결의안 339/NQ-CP를 발표하고, 농업환경부의 토지법 여러 조항을 개정 및 보완하는 법률 초안에 대한 제안 번호 136/TTr-BNNMT에서 연구 결과를 계승할 수 있도록 한 것은 올바른 방향으로 나아가는 한 걸음이지만, 기업이 명확한 법적 근거를 갖출 수 있도록 시행 지침을 담은 법령으로 신속하게 구체화하는 것이 필요하다고 뤽 씨는 말했습니다.

또한, 개발 관행을 포괄하지 않고 유연성이 부족한 토지 회복 규정은 전문가들이 지적하는 세 번째 병목 현상입니다. 2024년 토지법 제79조는 2013년 토지법보다 토지 회복 범위를 확대한 것으로 평가되지만, 여전히 전략적으로 시급한 모든 사업을 포괄하지는 못합니다.

구체적으로, 이 법률은 BT(건설-이전) 프로젝트에 대한 자금을 조달하기 위한 토지 기금을 조성하거나 환경 오염으로 인해 이전해야 하는 기업을 위해 토지를 재정비하기 위한 토지 회복 메커니즘을 명확하게 규정하지 않았습니다... 또한, 보상, 지원 및 재정착 계획이 승인된 후에만 토지 회복을 할 수 있다는 규정은 지연을 초래하고 긴급한 프로젝트에 대한 유연성이 부족합니다.

이러한 병목 현상에 대해 하노이 법학대학 이사회 부회장인 응우옌 꽝 뚜옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수는 법률에는 주요 프로젝트에 대한 구체적인 메커니즘이 있어야 한다고 말했습니다. 충분한 행정 절차를 기다리면 고속도로, 공항, 대규모 산업단지 등 국가 전략 인프라의 진행이 지연되어 관리 기관이 우려하는 법적 위험보다 훨씬 더 큰 피해가 발생할 수 있기 때문입니다.

이러한 병목 현상은 토지 취득 규정 설계의 유연성 부족이 베트남이 가속화하고자 하는 인프라 개발을 저해하고 있음을 보여줍니다. 전문가들은 즉각적인 해결책은 공공투자법이나 입찰법과 유사한 주요 프로젝트에 대한 특별 허가 제도를 검토하여 보상 및 부지 정리의 "병목 현상"을 방지하는 것이라고 말합니다.

해결해야 할 네 번째 병목은 시행자들의 우려를 야기하는 부적절하고 불안정한 토지가격 결정 메커니즘입니다. 2024년 토지법은 "토지가격 체계"를 폐지하고 매년 갱신되는 토지가격표 메커니즘으로 전환하여 시장 가격을 더욱 정확하게 반영합니다. 이는 주목할 만한 진전이지만, 현재의 토지가격 결정 메커니즘은 여전히 실제 적용에 있어 많은 병목 현상을 안고 있습니다.

첫째, 구체적인 토지가격 산정은 컨설팅 기관과 시장 데이터에 지나치게 의존하고 있으며, 정보 시스템과 국가지가격 데이터베이스가 아직 구축되지 않아 지자체 간 가치평가 결과가 일치하지 않는 문제가 있습니다. 또한, 사업용 토지가격 산정의 주요 도구인 잉여금 산정 방식이 표준화되지 않아 투자비용이 증가하고, 기업의 경쟁력이 저하되는 문제점이 있습니다.

중앙경제관리연구원 전 부소장인 쩐 킴 청 박사는 투명한 가치 평가 데이터베이스가 구축되지 않으면 시행자들이 실수를 두려워하게 될 것이라고 말했습니다. 결과적으로 많은 지역이 "서명을 기피"하여 공공 투자 진척과 도시 및 산업단지 개발에 차질을 빚고 있습니다. 이러한 병목 현상은 기술적 문제일 뿐만 아니라 공무 수행에 따른 심리적 책임이기도 합니다. 토지 가격이 재정적 의무와 연계되어 있는 경우, 어떠한 편차라도 발생할 경우 검사, 조사 또는 형사 처벌을 받을 수 있습니다.

따라서 정부는 토지 가격 데이터의 디지털화를 촉진하고 지방 정부가 행동하고 책임을 질 수 있는 안전한 법적 통로를 만드는 동시에, 절차를 올바르게 이행하는 사람들을 보호하는 메커니즘을 조속히 발표해야 한다고 정 씨는 제안했습니다.

또한, 전환기 토지법과 관련 법률 간의 동기화 부족은 해결해야 할 다섯 번째 병목 현상입니다. 이는 또한 체계적인 병목 현상입니다. 2024년 토지법이 공포되면 2024년 주택법, 부동산사업법, 입찰법, 투자법 등 다른 법률들도 개정 또는 보완되거나 동시에 시행될 것입니다.

그러나 이러한 법률 간의 호환성은 아직 동기화되지 않아 전환 기간 동안 많은 지역에서 혼란을 야기하고 있습니다. 예를 들어, 상업용 주택 프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 이전 수령에 관한 규정은 국회 결의안과 정부 시행령에서 조정되었지만, 토지법 지침 문서에 적시에 "적용"되지 않았습니다. 하노이, 호치민시 등 일부 지역에서는 프로젝트가 시행령을 "기다리고" 있는 상황이 발생하여 자원 낭비를 초래했습니다.

법률적 관점에서 Truong Thanh Duc 변호사는 "우리는 토지법 개정에 큰 진전을 이루었지만 관련 법률이 동시에 개정되지 않으면 여전히 '법률을 기다리는 법률'이 있을 것이며, 이로 인해 기업들이 투자 절차의 기반을 무엇으로 해야 할지 알기 어려울 것입니다."라고 말했습니다.

이러한 병목 현상을 극복하기 위해 정부는 결의안 339/NQ-CP를 적극적으로 발표하고, 토지법 시행의 어려움을 해소하기 위한 메커니즘 및 정책에 관한 별도의 결의안을 국회에 제출했습니다. 그러나 이 결의안이 실질적인 효력을 발휘하려면 기존 규정과 신규 규정 간의 전환에 대한 세부 지침이 마련되어야 하며, 이를 통해 투자 프로젝트 시행에 "법적 공백"이 발생하지 않도록 해야 한다고 변호사들은 지적했습니다.

2024년 토지법 시행의 5대 병목 현상을 제10차 국회에서 논의함에 따라, 제15대 국회는 정부와 농림환경부의 제안을 바탕으로 토지법 시행의 어려움을 해소하기 위한 방안과 정책에 관한 특별결의안을 심의하고 조만간 발표할 것으로 예상된다.

또한 전문가들은 관련 법률(투자법, 주택법, 입찰법, 건설법)을 검토하고 동시적으로 조정하여 이해와 시행 절차를 통일할 것을 제안했습니다. 특히 토지 데이터 디지털화를 강화하고, 연간 토지 가격표를 공표하며, 투명한 기반을 조성하고, 관리 기관의 법적 위험을 줄여야 합니다. 규정을 준수하는 사람들을 교육하고 보호하며, 과감하게 행동하고 책임을 다하도록 장려하는 것과 더불어, 핵심 사업에 대한 구체적인 메커니즘을 구축하여 인프라, 산업화, 도시화의 진전을 보장해야 합니다.

2024년 토지법은 이러한 병목 현상을 신속하고 동시에 파악하고 해결한다면 그 역할을 충분히 수행할 수 있을 것입니다. 그렇게 될 때에만 토지는 현재의 통합 및 산업화 과정에서 "병목 현상"이 아닌, 지속 가능한 발전의 진정한 원동력이 될 것입니다.

출처: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm