하노이, 6000만 VND/m2 이하 아파트 거의 '멸종'

사진: 응옥 히엔

2025년 3분기 부동산 시장 주요 사항 발표에서 CBRE 베트남의 응우옌 호아이 안 수석 이사는 " 하노이 아파트 시장은 규모와 가격 면에서 모두 강력한 성장기에 접어들고 있으며, 이는 제품 구조와 주택 구매 행동의 명확한 변화를 반영하고 있습니다."라고 말했습니다.

CBRE에 따르면, 2025년 3분기 하노이 신규 아파트 공급량은 10,300세대를 넘어섰으며, 이는 지난 5년 중 두 번째로 10,000세대를 돌파한 수치입니다. 올해 1~9월 총 공급량은 약 21,100세대로, 2024년 동기 대비 10% 증가했습니다. 특히, 매매가 1억 2천만 동/m²(부가세 및 관리비, 할인 제외)을 넘는 아파트가 최대 2,000세대에 달했는데, 이는 CBRE가 시장 모니터링을 시작한 이래 최고 기록입니다.

신축 아파트 매매가 ㎡당 9천만동 돌파

보고서에 따르면 하노이 신규 아파트의 평균 매매가는 m²당 9천만 동을 넘어섰으며, 이는 같은 기간 호찌민시의 평균 가격보다 높습니다. 이는 수도 아파트 시장 역사상 최고 가격입니다. 2분기 대비로는 전분기 대비 약 14% 상승했으며, 전년 동기 대비로는 최대 40% 상승했습니다.

CBRE 관계자는 매매 가격 상승은 시장 구조의 변화를 명확히 반영한다고 말했습니다. 대부분의 신규 공급은 유리한 입지, 양호한 인프라를 갖춘 지역에 집중되어 있으며, 강력한 잠재력을 가진 투자자가 개발하고 있습니다.

떠이호, 꺼우저이, 롱비엔 등 중심 지역뿐만 아니라 단프엉(하노이), 반장( 흥옌 ) 등 교외 지역도 평균 7천만~1억 1천만 동/m²의 가격을 기록했으며, 도심에서 멀리 떨어진 지역도 7천만~8천만 동/m²에 근접했습니다. 중심 지역과 교외 지역 간의 가격 격차가 점차 좁혀지고 있어, 시장의 전반적인 가격 수준이 새로운 국면에 접어들었음을 보여줍니다.

그러나 높은 가격 상승에도 불구하고 거래 및 매수 활동은 여전히 활발합니다. 특히 3분기 아파트 총 거래량은 11,100호를 넘어 2018년 이후 최고치를 기록했습니다. 평균 흡수율은 70~80%에 달해 투자 및 자산 축적에 대한 수요가 안정적으로 유지되고 있으며, 둔화될 조짐이 보이지 않음을 보여줍니다.

CBRE에 따르면, 많은 투자자들이 긍정적인 시장 심리를 활용하여 기존 상품 포트폴리오를 공격적으로 출시했으며, 특히 도심 인근 프로젝트와 새로운 교통로를 따라 위치한 프로젝트들이 활발하게 진행되고 있습니다. 이로 인해 한때 "저렴한" 지역으로 여겨졌던 지역의 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다.

잠재적인 지속 가능성 위험

2차 시장에서 평균 이전 가격은 약 5,800만 VND/m²로 전년 동기 대비 19% 상승했습니다. 이러한 상승세는 "뜨거운 해"였던 2024년보다는 둔화되었지만, 지난 2분기 동안 주택 가격은 여전히 상승세를 보이며, 특히 장기 투자 목적의 매수자들의 수요가 안정적으로 유지되고 있음을 보여줍니다.

전문가들은 이러한 가격 상승 추세가 세 가지 주요 원인에서 비롯되었다고 분석합니다. 첫째, 중저가 아파트의 신규 공급 부족으로 인해 많은 매수자가 이미 분양이 완료된 아파트, 좋은 입지, 명확한 법적 지위를 갖춘 세컨더리 마켓으로 눈을 돌렸습니다. 둘째, 가격 상승기 이후 투자자들의 "보유" 심리로 인해 실제 거래량은 감소했지만 공시가격은 상승했습니다. 셋째, 저금리 덕분에 장기 투자 수요가 안정적으로 유지되어 많은 투자자들이 부동산을 안전한 투자처로 선택하고 있습니다.

Hà Nội gần như — CBRE 하노이 지점 수석 이사 Nguyen Hoai An 씨. 사진: 응옥히엔

그러나 실제 수요가 위축된 가운데 2차 가격이 높은 속도로 계속 상승한다면, 시장은 불균형 위험에 직면할 수 있습니다. 지속가능성을 유지하기 위해서는 공급을 다각화하고 적정 가격 범위를 확대하는 것이 중요합니다.

CBRE는 2025년 4분기에 하노이에 약 11,000호의 신규 아파트가 공급되어 연간 총 공급 가구 수가 32,000호를 넘어설 것으로 전망했습니다. 이러한 공급은 교외 지역에 집중될 것이며, 가격은 m²당 5천만~6천만 동(VND)으로 내년 부동산 시장 "냉각"에 기여할 것으로 예상됩니다.

저렴한 주택 '격차'가 커지고 있다

"2023년에서 2024년 사이가 공급 부족과 제품 수요 부족의 시기였다면, 2025년은 공급은 풍부하지만 평균 구매력에 비해 가격이 너무 높은 역전 현상이 나타날 것입니다. 이것이 바로 시장의 '재편 주기'로, 고급 및 럭셔리 부문이 절대적으로 우위를 점하는 반면 중저가 부문은 거의 사라지는 것입니다."라고 호아이 안 씨는 말했습니다.

구체적으로, 현재 공급량의 95%가 6천만 동/m² 이상인 반면, 6천만 동/m² 미만의 주택은 시장 점유율이 5% 미만에 불과합니다. 따라서 이러한 격차는 특히 젊은 세대와 중산층 가구의 실질 주택 수요에 큰 부담을 주고 있습니다.

전반적으로 하노이 부동산 시장은 저금리, 신용 증가, 그리고 안정적인 거시 경제 덕분에 건전한 상태를 유지하고 있습니다. 그러나 급격한 가격 상승과 부문 간 불균형은 관리 기관과 기업 모두에게 큰 어려움을 안겨주고 있습니다.

2026~2027년 기간으로 접어들면서 신용, 계획 및 세금 정책이 적절하게 규제된다면 하노이는 제품 품질과 지속 가능성이 최우선 순위인 건강한 개발 주기를 시작할 수 있습니다.

출처: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm