가격이 계속 오르고 있어요
부동산 시장 전체가 전반적으로 어려운 상황에 처해 있음에도 불구하고, 최근 몇 년간 아파트 가격은 꾸준히 상승해 왔습니다. 2023년 마지막 몇 달 동안 부동산 시장은 "저점을 시험하는" 듯한 "우울한" 상황에 빠졌지만, 특히 아파트형 주택을 중심으로 실질적인 주택 수요를 충족하는 부동산 시장은 회복세를 보이며 다시 성장세를 이어갔고, 어려운 시장 상황 속에서도 성장세를 유지해 왔습니다.
특히 베트남 부동산중개인협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 최근 몇 년간 아파트 가격은 연평균 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 2023년 한 해 동안 하노이 의 아파트 가격 지수는 연초 대비 16%포인트 상승했습니다.
저렴하고 중간 가격대의 아파트 가격은 수년에 걸쳐 꾸준히 상승해 왔습니다.
한편, 호찌민시의 이 지수는 2차 시장에서 고급 및 럭셔리 프로젝트의 가격이 점진적으로 하락함에 따라 2023년 3분기부터 다시 성장 사이클에 진입했습니다. 전국 아파트의 평균 1차 매매 가격 또한 높은데, 신규 공급이 대부분 4천만 동/m² 이상의 고가 제품인 반면, 저가 아파트 부문에서는 프로젝트가 거의 없기 때문입니다.
도시의 아파트 개발 프로젝트는 끊임없이 새로운 가격 수준을 형성하고 있으며, 주거 지역의 기존 및 신규 아파트 임대료는 여전히 상승하고 있습니다. 특히 2022년 중반 이후, 팬데믹이 절정에 달했을 때 임대 계약이 만료되고 양측 모두 수요가 지속될 경우 갱신되기 때문입니다. 많은 아파트 가격이 팬데믹 절정 대비 최대 40%까지 상승했고, 2022년 중반 대비 약 20% 상승했습니다.
VARS의 정보에 따르면, 하노이의 아파트 임대료는 최근 몇 년 동안 비교적 크게 상승했으며, 특히 스튜디오 유형(1베드룸 아파트)의 수익 마진이 대형 아파트보다 최대 2배나 높습니다.
구체적으로 롱비엔 지구에서는 스튜디오 아파트가 월 700~800만 동에 임대되고 있으며, 이는 작년 동기 대비 10~15% 상승한 수치이고, 2022년 대비 약 30~40% 상승한 수치입니다. 침실 2개짜리 완전 가구 아파트는 가격이 더 높고, 같은 기간 대비 약 10% 상승하여 약 1,000~1,100만 동/월에 달합니다.
그린베이 메 트리(남투리엠) 프로젝트에서는 가구가 완비된 스튜디오 아파트가 현재 약 1,000만 동에 임대되고 있으며, 투룸 아파트는 같은 기간 약 15% 상승한 1,400만~1,600만 동에 거래되고 있습니다. 다른 지역의 아파트 임대료도 비슷한 수준으로 상승했습니다.
마찬가지로 호찌민시의 아파트 임대료도 최근 소폭 상승하기 시작했는데, 특히 도심 지역의 경우 월 50만 동에서 100만 동까지 상승하는 추세입니다. 하지만 그 이전인 2023년 중반에는 호찌민시의 아파트 임대료가 변동 없이 유지되었고, 팬데믹 이후 임대료가 급등했던 "단계" 이후 일부 대형 아파트의 임대료는 소폭 하락하기도 했습니다.
예를 들어, 1군 빈홈 골든 리버의 원룸 아파트 임대료는 기존 계약 만료 시 월 1,500만 동에서 2,000만 동으로 인상되었습니다. 집주인은 새 가격을 발표하자마자 즉시 세입자를 찾았습니다. 선라이즈 리버사이드, 뉴 사이공(냐베 군) 등 도심에서 멀리 떨어진 개발 사업 또한 임차 수요 급증과 함께 아파트 임대료를 상승시켰습니다.
VARS는 저렴한 주택 공급이 늘어나면 아파트 가격이 최소한 1년 더 10% 정도 상승세를 유지할 것으로 전망했습니다.
많은 젊은이들이 집을 빌리는 것을 선택합니다.
아파트 가격 상승으로 대다수 사람들이 내 집 마련에 어려움을 겪으면서, 많은 가정이 임대를 선택하고 있습니다. 주택담보대출을 포함한 대출 금리는 하락했지만 말입니다.
하지만 불안정한 경제 상황으로 인해 미래의 직업과 소득에 대한 확신이 부족한 많은 가정에게 주택 구매를 위한 대출과 매달 갚아야 하는 부채는 여전히 부담으로 작용합니다. FDI 프로젝트를 통해 베트남으로 유입되는 외국인 전문가 수가 크게 증가함에 따라 주택 임대는 앞으로도 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.
안정적인 소득을 바탕으로 젊은 세대는 합리적이고 안전한 분할금 정책을 갖춘 아파트를 선택할 수 있습니다. (일러스트 사진)
특히 소비 트렌드가 크게 변화하는 상황에서, 베트남 인구의 47%를 차지하는 밀레니얼-Z 세대는 삶의 질 향상을 위해 라이프스타일, 생활 환경, 그리고 공공 서비스에 더욱 집중하고 있습니다.
이들은 대부분 편의시설이 완비된 아파트와 더 나은 생활 환경을 선호하는데, 이는 비슷한 가격대의 다른 지역에서는 제공할 수 없는 것입니다. 임대 주택 또한 이 세대에게 중요한 선택입니다.
임대 수요는 여전히 상승세를 보이고 있는 반면, 특히 아파트를 비롯한 주택 공급이 지속적으로 감소하면서 공급이 부족하여 임대료가 상승하고 있습니다. VARS 데이터에 따르면 2022년 상반기 모든 부문의 신규 아파트 공급량은 22,700호를 넘어섰으며, 이는 2021년 동기 대비 절반에도 미치지 못하는 수치입니다. 현재 시장에서 거래(매매, 임대)되는 아파트의 절반 이상은 기존에 분양된 아파트입니다.
아파트 투자가 '소비자 자산'인 시대는 끝났다
VARS에 따르면, 최근 아파트 매매 및 임대 가격이 지속적으로 상승하면서 아파트 투자가 "소비자 자산"이라는 고정관념도 깨졌습니다.
과거에는 대부분의 사람들이 아파트를 손해볼 뿐인 무수익 사업으로 생각했습니다. 그래서 유동성이 높고 수익성이 높은 주거용 토지에 투자하는 것이 최적의 해결책이었습니다. 요즘은 대도시에서 아파트에 투자하여 임대하는 것이 인기 있는 트렌드가 되었습니다. 월세 수입을 통해 저축보다 높은 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있을 뿐만 아니라, 가격 상승 가능성도 있기 때문입니다.
VARS는 임대료가 계속 상승하겠지만 상승 속도는 둔화될 것으로 전망합니다. 생산 및 사업 활동이 점차 회복되면서 주요 도시의 주택 수요가 크게 증가함에 따라 아파트 시장 전망이 더욱 명확해지고 있습니다.
아파트 임대료 상승이라는 어려움에 직면하여 장기 임대가 필요한 사람들은 적절한 결정을 내려야 합니다. 안정적인 소득을 바탕으로 젊은 세대는 합리적이고 안전한 분할 상환 정책을 갖춘 아파트를 선택할 수 있습니다.
더 구체적으로, 오늘날 시장에서는 일부 대형 투자자들이 젊은이들이 임대료에 해당하는 할부금을 납부하면서 주택을 구매할 수 있도록 지원하는 정책을 도입하기 시작했습니다. 최고 금리 상한제 도입을 통해 주택 구매자는 변동 금리와 관련된 "위험"을 피할 수 있게 됩니다.
N.Giang
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