프로젝트 실행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통해 프로젝트 투자자를 인정합니다.
최근 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 아파트 건물의 재건축 및 재건축에 관한 법령 초안(법령 초안)에 대한 의견이 담긴 문서를 총리와 건설부 에 보냈습니다.
이 경우에는 "프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통해 프로젝트 투자자를 인정한다"는 조항을 추가해야 하며, 그렇게 되면 투자자는 주택법 규정에 따라 투자 정책에 대한 승인을 받게 됩니다.
HoREA 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 초안 법령 제15조는 "프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통해 프로젝트 투자자를 선정"하는 내용만 규정하고, "아파트 건물을 건설하기 위한 토지 사용권과 관련된 아파트 건물 내 모든 아파트 및 기타 구역을 매수하거나 양도받은" 투자자에 대해 프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통해 프로젝트 투자자를 인정하는 내용은 규정하지 않았으므로, 초안 법령 제15조에 추가되어야 한다고 합니다.
차우 씨는 P사가 호치민 시 3군 칵망탕땀 239번지에 위치한 4층짜리 구 아파트 건물 내 52세대를 모두 매입하기로 합의한 사례를 언급했습니다. 이후 P사는 해당 아파트 건물을 철거하고 이 부지에 고급 상업용 주택을 건설하는 부동산 투자 및 건설 프로젝트를 진행했습니다.
차우 씨에 따르면, 이 경우에는 "프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통해 프로젝트 투자자를 인정하는" 조항을 추가해야 하며, 그렇게 되면 투자자는 주택법 규정에 따라 투자 정책에 대한 승인을 받게 될 것입니다.
따라서 HoREA는 "투자자가 토지 이용 계획, 건설 계획, 도시 계획, 주택 개발 프로그램 및 지방 계획에 따라 부동산 및 주택 사업 투자 프로젝트를 시행하기 위해 아파트 건물 건설에 필요한 토지 사용권과 관련된 아파트 건물의 모든 아파트 및 기타 구역을 매수하거나 양도받은 경우, 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하는 프로젝트에 대한 투자 정책은 주택법의 규정에 따라 승인되어야 한다"고 규정하는 시행령 초안 제15조에 제6항(신규)을 추가할 것을 제안합니다.
또한, 주택도시보증공사는 아파트 건물 소유주, 사용자 및 관련 기관·단체로부터 아파트 건물 리모델링 및 재건축 계획 내용에 대한 의견 수렴 기간을 50일로 규정하는 시행령 초안 제6조 제2항을 개정·보완할 것을 제안했습니다. 이는 일요일과 공휴일을 포함해 30일로 규정하면 관계 국가기관이 의견을 수렴하기에 충분한 시간이 아니기 때문에 더 합리적인 조치입니다.
또한, 근무 시간과 관련하여 HoREA는 초안 시행령 제16조 제3항을 수정 및 보완할 것을 제안했습니다. 이는 "이 조 제1항에 따른 투자자 등록 신청 접수 기한은 30일이다"라는 규정이 불합리하고, 아파트 건물 재건축 사업 참여 여부를 결정하고 신청서를 검토하기에 충분한 시간을 확보하기 위해 35근무일이 필요하다는 것입니다.
노후 아파트 리모델링 주택 구매자, 125조 VND 규모 대출 패키지 제안
특히 신용 문제와 관련하여 HoREA는 신용법 조항에 따라 우대 신용 정책을 규제하는 법령 초안에 제27조 b항을 추가할 것을 제안했습니다.
차우 씨의 평가에 따르면, 125,000억 VND 규모의 신용 패키지는 연 10% 정도의 매우 높은 이자율로 대출을 받는 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 투자하는 투자자와 주택 구매자에게 매우 적합합니다.
차우 씨에 따르면, 현재 국가은행은 상기 규정에 따라 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하는 프로젝트에 투자자와 주택 구매자를 위한 우대 신용 정책의 시행을 세부적으로 설명하고 안내하는 회람을 발행하지 않고, 2023년 4월 1일자 공식 발송 제2380/NHNN-TD호에 따라 사회 주택, 근로자 주택, 노후 아파트를 리노베이션하고 재건축하는 대출 프로그램만 시행하고 있으며, 이는 일반적으로 125,000억 VND 신용 패키지로 알려져 있습니다.
이 신용 패키지에서 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 투자자와 주택 구매자는 일반 상업 대출 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 대출받을 수 있으며, 이 금리는 6개월마다 조정됩니다. 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 투자자는 3년 동안 우선적으로 대출받을 수 있으며, 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 주택 구매자는 5년 동안 우선적으로 대출받을 수 있으며, 그 후에는 합의된 "변동" 금리로 대출받아야 합니다.
차우 씨의 평가에 따르면, 125,000억 VND 규모의 신용 패키지는 연 10% 정도의 매우 높은 이자율로 대출을 받는 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 투자하는 투자자와 주택 구매자에게 매우 적합합니다.
하지만 현재는 '법적 문제'로 인해 아파트(신축) 리모델링이나 재건축 사업이 전혀 없거나, 시행이 불가능한 사업이 많아 리모델링이나 재건축 사업에 주택 상품이 전무한 실정이다. 따라서 지금까지 리모델링이나 재건축 사업에 참여한 투자자나 주택 구매자는 125조 VND의 신용 패키지에서 대출을 받을 수 없었다.
따라서 국회 상임위원회와 국회가 2023년 주택법 제63조 제1항 라목에 따라 아파트 리모델링 및 재건축 사업에 투자자와 주택 구매자를 위한 우대 신용정책을 시행하기 위해 중기 국가예산자금을 확보할 수 있다면, 국가은행은 이 우대 신용정책을 시행하는 신용기관에 대한 재융자와 이자율 보상을 지원할 예산자금을 확보할 수 있을 것이다.
차우 씨는 "국립은행은 아파트 건물 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 투자자와 주택 구매자가 최대 5년 동안 고정 금리로 125조 VND의 신용 패키지를 빌릴 수 있도록 규정해 달라"고 제안했습니다. 이는 일반 상업 대출 금리보다 1.5~2% 낮은 수준입니다.
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