토지법(개정) 시행 시 부동산 공급량 증가 예상

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이미지_0950.jpg — 개정된 토지법이 시행되면 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 개정 토지법이 베트남 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 토지 가격이 시장 가격에 근접하도록 촉진하고 토지 이용 효율성을 향상시켜 지속 가능한 방식으로 토지 가격을 상승시키는 데 기여할 것입니다. 구체적으로, 개정 토지법은 토지 가격 체계를 폐지하고 시장 메커니즘에 따라 토지 가격을 결정합니다. 이를 통해 토지가 회수 대상인 주체에게 보상권을 보장하고, 다목적 용도와 결합된 토지, 농지 전환, 생산을 위한 토지 축적에 기여하는 규정을 마련했습니다. 공공 서비스 기관의 임대, 합작 투자 및 조합 설립 권리, 농업 생산에 직접 관여하지 않는 주체에게 농지 양도를 허용하고, 토지 용도 전환 사례를 확대하는 등의 내용이 포함되었습니다.

투안 씨에 따르면, 위의 모든 규정은 토지 이용의 효율성을 향상시켜 농지, 비상업용지 등 토지 가격 상승에 기여하고, 결과적으로 부동산 가격 전반을 상승시킬 것입니다. 또한, 부동산 공급도 개선될 것입니다. 많은 프로젝트가 장기 지연되는 이유 중 하나는 보상 부족으로 부지 정리가 어렵기 때문입니다. 따라서 시장 현실에 기반한 가격 책정 메커니즘은 토지 기금의 신속한 활용을 지원할 것입니다.

투안 씨에 따르면, 이전에는 토지 접근이 명확하게 규제되지 않았지만, 개정 토지법에는 다음과 같은 구체적인 규정이 있습니다. 상업용 토지의 종류를 결정하고, 어떤 종류의 토지가 어떤 용도에 적합한지 판단하는 것은 토지 사용권의 입찰 및 경매를 통해 이루어져야 합니다. 부동산 프로젝트 투자자들이 토지 자금에 접근할 수 있는 방법과 규정이 더욱 명확해지면 부동산 시장의 상품 공급이 지금처럼 부족하지 않을 것입니다.

개정 토지법은 더 많은 사람들이 토지에 접근할 수 있도록 하고, 그들의 권리를 더욱 완벽하게 보호하기 위한 조항들을 포함하고 있습니다. 여기에는 해외 거주 베트남인을 포함한 베트남 국민의 토지 이용권 범위 확대, 소수 민족을 위한 토지 정책 등이 포함됩니다. 동시에, 개정 토지법은 토지를 회수한 사람들의 권리와 이익을 규정하고, 토지 이용 계획 시행, 행정 절차, 개인 및 기업에 대한 증명서 발급(예: 부동산 프로젝트 양도 승인, 농지 자동 연장 등)을 규정합니다.

하지만 투안 씨는 부동산 업계가 개정 토지법 시행에 큰 기대를 걸지 말아야 한다고 말했습니다. 개정 토지법이 시행되면 부동산 시장의 빠른 회복에 도움이 될 것입니다. 개정 토지법이 흡수되고 시행되기까지는 약 8~12개월이 소요될 것이기 때문입니다. 국회가 개정 토지법을 조기에 통과시킨 것도 이러한 이유에서입니다. 개정 토지법 은 지금부터 2025년까지 부동산 시장 참여자들이 개정 토지법의 적용 및 적용 계획을 논의, 이해, 준비할 수 있도록 하기 위함입니다.

같은 견해를 가진 DKRA 그룹 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 토지 가격이 시장 가격을 따라간다면 프로젝트 비용은 확실히 증가하겠지만, 법적 절차 덕분에 기업들은 장기 프로젝트 진행으로 인한 재정적 비용과 기타 알려지지 않은 비용을 줄일 수 있을 것이라고 말했습니다. 탕 씨는 "부동산 사업자들이 겪는 어려움의 70%는 토지 가치 평가, 보상 토지 가격 체계 등 많은 법적 문제에서 비롯됩니다. 일반적으로 프로젝트 개발은 법적 절차 시작부터 매각 가능 시점까지 약 1~3년이 걸립니다."라고 말했습니다.

그러나 실제로 많은 부동산 프로젝트는 법적 절차를 완료하는 데 예상보다 5~7년 더 소요되며, "중단"될 경우 무기한 연장될 수 있습니다. 비용이 초기 예상 금액을 초과할 경우, 투자자는 해당 비용을 모두 매매가에 포함시킵니다. 이는 공급 부족, 현금 흐름 손실, 그리고 수년간 주택 가격 상승의 원인입니다. 따라서 개정 토지법은 기업에 불필요한 비용을 발생시키는 것으로 간주되는 법적 장벽을 제거할 것입니다.

한편, 베트남 부동산중개업협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 토지법, 주택법, 부동산사업법(개정) 등 새롭게 통과된(개정) 법률들이 2025년 1월까지 시행되지 않을 것이라고 밝혔습니다. 이는 일부 법적 문제가 여전히 남아 있음을 의미합니다. 특히 이 법률은 신용 정책, 은행 대출 금리, 채권 등을 포함하여 부동산 프로젝트 개발에 가장 큰 영향을 미치는 문제입니다. 따라서 VARS는 정부가 토지법(개정) 시행을 세부적으로 설명하고 지침을 제공하는 시행령과 회람을 조속히 발표하여 토지법(개정)이 주택법 및 부동산사업법(개정)과 동시에 시행되도록 해야 한다고 권고했습니다.

많은 부동산 전문가들은 단기적으로는 새로운 토지 가격표가 부동산 사업에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예측합니다. 그러나 장기적으로는 개정 토지법, 주택법, 부동산사업법(개정)이 시행됨에 따라 부동산 사업자들의 투자 및 사업 활동에 어려움을 야기했던 중복되고 일관성 없는 문제들이 해결될 것입니다. 실제 투자자는 토지에 대한 접근성이 향상되고, 법적 준공 절차가 단축되어 사업 개발 비용도 절감될 수 있으며, 상품 가격 또한 합리적인 수준으로 조정될 것입니다.

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