100% 토지 면적을 협상할 수 있는 기업이 매우 적은 이유

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장애물과 문제 제거

6월 21일, 제5차 국회 업무 일정에 따라 국회는 하루 종일 토지법(개정안)을 논의했습니다.

국회에서 응우오이 두아 틴 과 대화한 동나이성 국회 대표단 단장인 콴 민 꾸엉 국회 대표는 사회경제 개발 프로젝트를 시행하기 위한 토지 이용에 대한 일부 내용에 대해 자신의 의견을 밝혔습니다.

토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 취득을 위한 협정을 통해 사회경제 개발 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용 규정에 대해, 꾸옹 씨는 현재 토지를 이용한 프로젝트에 대한 토지 할당 및 토지 임대를 시행할 때 초안 내용에 따라 다음과 같은 순서로 우선순위가 주어진다고 밝혔습니다. 토지 사용권 경매를 통한 토지 임대, 토지를 이용한 프로젝트에 대한 투자자 선정 입찰, 협정을 통한 토지 사용이 최종 선택입니다.

대화 - 극소수의 기업만이 토지 면적의 100%를 협상할 수 있는 이유 — 국회의원 Quan Minh Cuong - 동나이 성 국회의원 대표단장.

실제로 사회경제개발사업을 시행하기 위한 토지사용권에 관한 협정은 자발적 협정에 근거하여 사업을 신속하게 시행하고, 토지이용의 효율성을 증진시키며, 부지정리, 보상, 지원, 이주와 관련된 불만을 피하는 데 도움이 되었으며, 국민의 공감대를 얻었습니다. 동시에 국가는 토지이용전환 수수료를 징수하여 예산수입도 확보했습니다.

다만, 제27조 제1항 제2호의 규정에 따르면 “상업용 주택사업을 시행하기 위하여 토지를 사용하는 경우에는 주거용지 또는 주거용지와 주거용지 외의 토지의 사용권을 수여받는 것에 관하여 합의할 수 있다.”

따라서 프로젝트 경계에 "최소 1m2"의 주거용 토지가 없는 경우 어떠한 합의도 허용되지 않으며 여러 가지 다른 결과를 초래할 것입니다.

"따라서 주거용 토지가 아닌 경우, 계획 유형을 준수하고 토지 용도 변경 조건 및 기타 사업 시행 조건을 충족하는 한, 별도의 규정이 필요하다고 생각합니다. 규정을 통해 협정 이행이 허용됩니다. 이를 통해 어려움과 단점이 해소될 것입니다."라고 쿠옹 씨는 말했습니다.

또한, 꾸옹 씨는 상업용 주택 프로젝트를 수행하기 위해 농경지에 대한 협정의 시행을 연구하고 허용할 것을 제안했습니다.

보상 및 지원 가치에 대한 불만을 제한하세요

동시에 사회경제적 개발 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 개간하는 데 "중립적" 방법을 적용하는 것을 연구하는 것이 좋습니다.

쿠옹 씨에 따르면, 기업과 토지 사용자 간의 토지 사용권에 대한 자발적 합의는 프로젝트 실행을 신속하게 하고, 토지 사용 효율성을 촉진하며, 불만을 피하는 데 도움이 되므로 분명한 장점이 있습니다.

그러나 실제로 토지 면적의 100%를 협상할 수 있는 기업은 매우 적습니다. 특히 토지 사용자가 토지 구획의 위치가 프로젝트 경계와 분리될 수 없다는 것을 알고 있는 경우, 소수의 토지 사용자가 프로젝트 투자자와 협력하지 않고 시장 가격보다 몇 배나 높은 불합리한 가격을 요구하는 경우가 종종 발생하기 때문입니다.

당시 투자자들은 프로젝트를 진행하기 위해 부당하게 높은 가격을 감수해야 했고, 이로 인해 토지 가격이 상승하고, 보상, 재정착 지원, 해당 지역의 다른 프로젝트에 대한 토지 사용권 협상에 어려움을 겪는 등의 결과가 발생했습니다.

투자자가 가격이 너무 높다는 것을 받아들이지 않을 경우, 프로젝트 개발에 정체가 발생하고, 토지 사용권에 합의한 대부분의 지역의 토지 자원이 낭비됩니다.

따라서 대부분의 투자자들은 국가가 프로젝트를 수행하기 위해 토지를 회수하기를 원하지만 토지 회수는 종종 불만을 야기하는데, 특히 보상 가치에 대한 불만이 많습니다.

"따라서 저는 사회경제적 개발 사업을 시행하기 위해 토지 사용권에 대한 협정을 장려함으로써, 위의 두 가지 방법의 장점을 촉진하고 단점을 줄이는 '중립적인' 방법을 연구하고 시행하는 것이 필요하다고 생각합니다.

만약 투자자가 면적의 80%에 합의했고 나머지 소수 토지사용자들이 부당한 가격을 요구해 협상에 어려움을 겪을 경우, 국가는 나머지 20% 면적의 토지 회수를 지원할 것"이라고 꿍 씨는 분석했다.

대화 - 극소수의 기업만이 토지 면적의 100%를 협상할 수 있는 이유(그림 2). — 토지 취득과 관련하여 불만이 자주 제기되는데, 특히 보상 가치에 대한 불만이 많습니다.

동나이 대표단 단장은 이 초안에 시장 원칙에 따른 토지 가격 결정 방식과 국가가 토지를 간척하는 경우 구체적인 토지 가격 산정 방식도 명시되어 있어, 다른 지역의 투자자들이 합의한 단위 가격을 토지 간척 사례에 적용할 수 있다고 밝혔습니다. 또한, 보상 및 지원 가치에 대한 불만을 제한하여 간척된 토지 소유주의 권리를 보장한다고 덧붙였습니다.

이를 통해 토지이용권 협정을 통해 시행되는 사회경제적 개발사업의 경우, 소수 토지사용자가 너무 높은 협정가를 요구하여 사업개발에 정체를 초래하는 문제점을 해결할 수 있을 것이다.

토지 가치 평가 방법과 관련하여, 꾸엉 씨는 초안이 토지 가치 평가 방법을 4가지로만 규정하고 잉여금 평가 방법은 삭제했다고 밝혔습니다. 그러나 실제로 잉여금 평가 방법은 주택, 상업, 서비스, 사무실, 호텔 등 다양한 용도가 혼합된 대규모 토지, 복합 용도 건설 투자 프로젝트의 지가 결정에 널리 사용되고 있습니다.

"그렇다면 남은 토지 평가 방법이 잉여 방법의 역할을 할 수 있을지 의문이 드는군요?" 그는 궁금해했습니다.

그는 부동산의 종류에 따라 각기 다른 가치 평가 방법이 적용될 것이라고 말했습니다. 예를 들어, 다양한 용도를 가진 넓은 토지의 경우, 규모, 토지 이용 목적, 계획 기준 등이 유사한 비교 대상 부동산에 대한 정보가 없기 때문에 비교 방법을 적용하는 것은 매우 어렵고 현실적으로 불가능합니다.

수익법은 사업이 시작되어 운영되고 연간 사업 현금흐름이 발생하는 사업에 적용됩니다. 지가조정계수법을 적용할 때, 문제는 연간 가격표 작성을 위해 매년 수집되는 지가 데이터의 품질과 평가 대상 토지의 계획 및 토지 이용 구조 측면에서 미해결 요소를 정량화해야 할 필요성입니다.

"가설적 요인으로 인해 잉여금법을 포기하는 대신, 토지가격 결정 업무를 동기화하고 통일하기 위해 계산에 적용되는 매개변수에 대한 표준과 보다 구체적인 규정을 개발하여 특정 토지가격을 결정해야 하는 일부 사례에 이 방법을 적용할 때 이점을 홍보할 필요가 있습니다."라고 꿍 씨는 제안했습니다 .

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