사람들을 위한 주택 솔루션과 관련된 건강한 부동산 시장을 관리하고 개발합니다.

정치국 위원이자 총리인 Pham Minh Chinh가 라오까이성에서 사회주택 프로젝트를 건설하는 근로자들을 격려하고 선물을 전달했습니다. 사진: VNA

1 - 부동산 및 부동산 시장은 광범위한 개념으로, 주택 문제 외에도 산업용 부동산 시스템(수출가공구역, 공업단지/클러스터, 공장 등), 임대 사무실 등도 포함합니다. 여기서 언급된 부동산은 주거용 부동산, 토지, 도시 지역, 관광 등으로 제한됩니다.

대규모 인구(현재 약 1억 명)와 더불어 인프라 시스템, 특히 교통 인프라(고속도로, 공항 등)에 대한 투자가 점차 늘어나고, 도시화 속도가 매우 빠르며, 국민소득이 증가하고, 경제 의 개방성이 높아져 우리나라에서는 주택과 숙박시설, 리조트, 의료 등에 대한 수요가 엄청나게 늘고 있습니다. 거주지와 인구 분포의 특성, 소득 수준, 국민 심리, 일부 외국인의 관심사 등은 부동산, 특히 주택, 사무실 빌딩, 리조트 등의 구조와 구조에 큰 영향을 미칩니다.

최근 몇 년 동안 부동산 시장 발전을 촉진하기 위한 메커니즘과 정책 체계가 점점 더 완벽해지고, 경제가 크게 개방되고, 통합 수준이 점점 더 깊어짐에 따라 우리나라 부동산 시장은 강력하게 발전하여 많은 중요한 성과를 거두었습니다(2023년 말 기준 1인당 평균 주택 면적은 약 27.8m2에 도달하고, 부동산 시장 성장률은 매년 15% 이상으로 항상 높고, 연간 예산 기여도는 항상 11% 이상입니다... 산업용 부동산을 제외한 부동산 시장 가치는 수천억 달러에 달합니다) ⁽¹⁾ . 투자와 개발을 통해 많은 대형의 명성 있는 기업이 부동산 시장에 등장했습니다. 동시적인 공공시설과 많은 지역적, 국제적 수준의 리조트를 갖춘 문명적이고 현대적인 도시 지역을 형성합니다.

그러나 달성된 성과 외에도 부동산 시장은 여전히 ​​다음과 같은 몇 가지 한계를 가지고 있습니다.

첫째 , 지역 및 지방간의 불합리한 부동산 투자로 인한 수요와 공급의 불균형은 지역적으로 부동산 상품의 부족과 과잉을 초래합니다. 부동산 상품은 주로 토지(일부 계획구역, 교외지역, 교통망 인접지역 등), 빌라, 도시지역 고가아파트, 휴양지 등이며, 부동산 공급은 저렴하고, 실질적 수요에 적합합니다. 아직도 대다수의 사람들은 부족한 역량을 가지고 있으며, 특히 사회주택, 저가주택 등 사람들에게 적합한 부문은 창작 능력이 많이 부족합니다. 건설부의 통계에 따르면 2023년까지 많은 부동산 부문이 예상치를 넘어섰습니다. 2025년까지 최대 57%의 근로자가 사회 주택이나 상업용 주택을 임대하거나 구매해야 할 것이며, 이 그룹의 근로자 중 거의 절반이 사회 주택이 필요합니다.

둘째 , 부동산 사업을 시행하는 절차가 아직도 많은 곳에서 복잡하고, 형식적이며, 번거롭습니다. 결정을 내리지 못하고, 행동하지 못하고, 여러 곳에서 여러 번 의견을 구하는 사고방식이 있습니다(특히 계획 문제, 투자 정책, 토지 할당, 토지 가격 등에 대해). 일부 지방자치단체에서는 여전히 이 사업에 대한 당위원회 상임위원회의 의견을 행정절차/수준으로 요청하고 있어 투자자들에게 많은 우려를 불러일으키고 있습니다. 검사 결론, 감사, 사고, 사례 등과 관련된 많은 프로젝트는 동기적으로, 완전하게, 명확한 절차에 따라 구현될 수 없습니다.

셋째, 일부 대형 프로젝트에서 대규모 채권 발행을 통한 자금 동원, 자본 출자를 통한 투자 협력, 충분한 조건이 갖춰지지 않은 부동산 거래 등의 상황은 시장의 건전성에 영향을 미쳐 프로젝트 추진이 지연될 경우 투자자들에게 심리적 불안정을 초래합니다(현재 많은 소규모 투자자들이 대형 부동산 기업을 찾아와 마감일 전에 자금 인출이나 협력 중단을 요청하는 상황이 발생하고 있습니다).

넷째, 부동산 가격과 거래는 비정상적으로 변동하며, 가격이 급등하고 급등하여 사실상 열광 상태에 이를 때도 있지만, 상품 부문이 조용하고 거래가 제한될 때도 있습니다. 시장에는 준공 후 매각이 어렵고 유동성이 낮은 프로젝트가 많지만, 지역적으로 가격 폭등이 일어나는 프로젝트도 있습니다. 많은 프로젝트가 실행되지 않았습니다. 가상 경매를 통해 높은 가격을 형성하여 시장을 조작하고, 수급 균형을 왜곡하며, 건설 투자 관리(부지 정리에 대한 보상, 사회적 투자 압력 등)에 영향을 미치는 현상이 있습니다.

위 상황의 원인은 주로 다음과 같은 문제로 인해 발생합니다.

첫째 , 전반적인 계획, 특히 도시 계획, 토지 및 프로젝트에 대한 정보가 불완전하고 시기적절하지 않으며 투명성이 부족하여 추측, 자발성 및 움직임을 유발하고 군중 심리를 유발합니다.

둘째 , 부동산 투자자의 심리는 주로 투기적이고 축적적이어서 시장을 왜곡시킨다. 개인 투자자 대부분은 이미 주택 조건을 갖춘 사람들이고, 일부는 저축과 높은 소득을 가지고 있기 때문에 실제 수요는 시장에 잘못 반영됩니다.

셋째 , 일부 부동산 프로젝트 투자자는 요구 사항에 비해 수용 능력을 보장하지 않습니다. 부동산 중개인인 기업, 조직, 개인이 서로 연결돼 가상의 수요와 공급을 만들어 가격을 올리거나, 부풀리고, 왕복 거래를 진행해 수익을 냅니다.

넷째 , 일부 부동산 프로젝트는 추진이 늦어져 수년간 완공되지 않고, 프로젝트 소유주가 자주 바뀌고, 많은 법적 규제를 받으며, 절차(특히 투자 정책 승인/조정 절차, 건설-양도(BT) 방식의 협력 메커니즘, 토지 할당 문제, 토지 사용료 계산 등)를 이행하는 데 많은 어려움을 겪어 부동산 공급에 영향을 미치고 시장의 안정성에 악영향을 미치고 있습니다.

다섯째 , 주택 및 부동산에 대한 국가 관리가 여전히 제한적이며, 메커니즘, 정책 및 규제 체계가 다소 부족하여 실제 상황에 따라가지 못하고 있습니다. 일부 지방 자치 단체는 아직 상황을 완전히 파악하지 못해 적절한 관리 대책을 마련하지 못하고 있습니다.

박닌성 옌퐁구 비그라세라 사회주택 건설 현장 근로자 주택 단지_사진: VNA

2 - 부동산 시장은 경제의 큰 시장으로, 특히 메커니즘, 정책, 계획 문제, 인프라, 신용, 사회 심리학 등 많은 요인의 영향을 받습니다. 앞으로 주택과 부동산에 대한 수요는 변화할 것이므로, 실제 데이터를 파악하고, 특히 각 아파트/개인 주택/빌라와 전체 공용 공간에 대한 양, 면적 규모 및 품질에 대한 요구 사항을 확보하는 것이 필요합니다. 건설 및 운영에 있어서 향상된 공공시설과 과학 및 기술의 강력한 적용이 필요합니다. 그러므로 맥락과 추세에 맞는 동기적 접근 방식이 필요합니다.

첫째 , 개발 관점에서 경제 발전과 국민에게 충분하고 적절한 주택을 제공하는 책임과 관련된 사회적 목표에 있어서 부동산 시장의 중요한 역할을 지속적으로 확인하는 것이 필요합니다. 사회주택 문제는 건강하고 효과적이며 지속 가능한 부동산 시장을 개발하는 이념의 핵심으로 간주되어야 합니다.

둘째 , 국가 관리에 대한 몇 가지 해결책은 다음과 같이 고려될 수 있습니다.

일정이 지연되거나 해결책을 찾고, 투자와 건설을 지원하여 주택을 빨리 완공하고 구매자에게 인도하기 위한 절차와 자원에 어려움을 겪고 있는 부동산 프로젝트를 검토하는 데 집중합니다(주택 구매자가 일정에 맞춰 주택을 인도하지 못하거나, 당사자 간 분쟁, 주택 담보 대출 불이행, 부실 채권 형성 등으로 인해 대량으로 주택 담보 대출을 갚지 못하는 상황을 피하십시오). 장기적으로는 투자 계획을 통제하고, 투자를 허용하고, 신용을 조정하고, 프로젝트 실행 진행 상황을 평가하기 위해 각 단계의 부동산 공급과 수요를 균형 있게 조절하는 것이 필요합니다. 특히 실제 수요가 있는 세그먼트(사회 주택, 저렴한 상업 주택 등)를 타겟팅해야 합니다. 노후 아파트 건물을 개조 및 재건축할 때는 사람들의 안전을 보장하고, 주택의 질을 높이고, 도시 경관을 조성하고, 토지를 경제적으로 활용하기 위해 충분한 평가와 적절한 메커니즘과 정책, 적절하고 설득력 있는 방법을 갖추어야 합니다. 현재 전국에는 2,500여 채의 노후 아파트 건물이 있으며, 그 중 하노이와 호치민시만 해도 2,000여 채가 넘습니다. 그러나 재건축 및 재개발 비율은 약 1%에 불과하며, 노후 건물 중 상당수는 안전하지 않을 위험이 높습니다.

토지이용권 시장을 효과적으로 관리하고(특히 교외 지역, 교통망이 건설되었거나 건설될 예정인 지역), 최근 하노이와 호치민시에서 발생한 지역 과열을 유발하고 시장을 왜곡하며 보상, 부지 정리, 재정착 및 투자 환경에 부정적인 영향을 미치는 가상 가격 형성 현상을 철저히 해결합니다.

자연재해가 자주 발생하거나 자연재해의 영향을 받기 쉬운 지역의 주민을 보호하고, 특수 주택을 개발하기 위한 자원을 배분합니다. 특히 임시 주택, 노후 주택, 자연재해 예방 및 관리 요건을 충족하지 못하는 주택을 철거하고 새로운 주거 지역을 건설하는 데 중점을 둡니다. 건설부가 정한 기준에 따른 지방 통계에 따르면, 지원이 필요한 임시 및 노후 주택의 수는 62/63개 성·시에 걸쳐 106,967채의 신축 주택과 46,914채의 수리 주택을 포함하여 총 153,881채입니다. 사실, 2024년 3호 폭풍의 결과를 요약해보면 주거 지역 계획, 주택 건설, 경고 등에 많은 문제가 있음을 알 수 있습니다.

실제 수요를 충족하는 부동산을 만드는 데 대한 투자 효율성 증대 방향에서 부동산 신용을 효과적으로 통제합니다(완료 능력이 있는 실제 프로젝트에 대한 신용) 및 주택 대출. 실제로, 국립은행의 통계에 따르면 부동산 사업 활동의 신용 성장률은 전체 경제의 일반적인 신용 성장률보다 훨씬 높습니다. 관계 당국은 상황을 충분히 파악하여 금융 시장과 부동산 시장의 관계를 개선하고 합리적으로 해결하는 데 주력해야 합니다 ( 현재 부동산 프로젝트에 투입된 금융 및 신용에 대한 실제 데이터를 완전하고 정확하게 파악할 수 없습니다. 자본금 출자, 투자 협력, 미래 상품 분할을 위한 부동산 사업 등의 형태로 사람들이 동원한 금액은 말할 것도 없습니다).

부동산 채권을 발행하고, 자본을 동원하고, 사용하는 기업을 통제하고 감독하여 효율성과 적정한 목적을 보장하는 것이 필요합니다. 국립은행은 완공 가능성이 높고 시장 수요에 적합한 상품을 갖춘 프로젝트에 대한 신용 품질을 지원하고 개선하기 위해 부동산 신용을 통제하기 위한 합리적인 조치를 계속 취하고 있습니다. 국가은행 자료에 따르면, 2024년 5월 31일 기준 미지급 부동산 대출은 3,019조 VND를 넘어 사상 최고치를 기록했으며, 이는 경제 전체 미지급 부채의 21.51%를 차지했습니다. 이 중 자가사용 목적의 신용이 전체 미지급 부채의 약 60%를 차지하는 반면, 부동산 사업 목적의 신용은 전체 미지급 부채의 약 40%를 차지합니다.

지방자치단체는 계획 작업의 속도를 높이고 질을 보장하며, 특히 도시 계획을 포함한 계획의 실행을 효과적으로 관리하고, 주택 건설 지역을 명확히 정의하고, 관광 개발 지역을 계획하는 데 중점을 둡니다. 주택 개발 목표는 특정 계획에 따른 프로그램과 프로젝트를 통해 단기 및 장기적으로 지방 사회경제 개발 목표에 포함되어야 합니다. 기존 계획에 따른 도시 및 농촌 지역의 주택 공급 외에도, 자연재해, 폭풍, 홍수, 산사태 등으로 큰 피해를 입은 오지 및 지역 주민을 위한 주택 공급에도 세심한 주의를 기울여야 합니다.

주택 및 부동산 개발은 합리적이고 실행 가능한 도시 공간 배치와 향상된 편리한 교통 연결과 결합되어야 합니다. 푸른 나무, 공원, 호수, 공공사업 등을 통해 도시의 질을 향상시켜야 합니다. 사회주택 부문은 사람들의 지불능력과 은행의 신용지원능력에 적합한 적시적절하고 저렴한 공급을 창출하는 획기적인 메커니즘을 갖춰야 합니다. 이는 노동 계층, 도시 지역의 저소득층, 외딴 지역의 사람들, 자연 재해, 폭풍, 홍수 등으로 심각한 피해를 입은 지역과 관련이 있으므로 정치적, 경제적, 사회적으로 큰 의미를 갖는 문제입니다.

국토, 계획, 도시구역, 건설투자, 부동산사업 분야의 행정절차를 지속적으로 개혁합니다. 2024년 토지법에 따라 각 지자체의 새로운 토지가격표를 개발하여 현실에 부합하도록 하고, 투기를 방지하며, 가격을 끌어올립니다. 부동산 관련 정보의 투명성, 개방성 및 접근성 향상. 토지 및 부동산 사업에 관한 법률 위반, 특히 부동산 투기, 자금 동원 및 남용, 사기, 사익을 위한 가격 인플레이션 등에 대한 관리, 감독, 검사를 강화하고 엄격히 처리합니다.

부동산 시장, 특히 주택 시장을 개발하고 관리하는 다른 국가의 경험을 연구하여 모범 사례와 적용 가능한 경험을 찾습니다(주택 가격에 영향을 미치는 요인 제어, 부동산 거품 문제, 신용 및 부동산 균형 등, 연구 대상 국가의 성공적인 모델에는 베트남에 적합/부적절한 점이 있음,...)

장애물을 제거하고 건강한 부동산 시장을 개발하기 위한 메커니즘과 정책을 지속적으로 검토하고 개선합니다. 정부는 주택법 개정 및 보충법, 부동산사업법 개정 및 보충법, 토지법, 세무정책 규정, 부동산 신용 등에 관한 법률을 지도하는 법령을 완성해야 합니다. 일부 적격 상업용 주택을 사회 주택으로 전환하는 메커니즘을 개발해야 합니다.

부동산 거래에 필요한 합법적인 자원(특히 하노이, 호치민시, 다낭시, 카인호아성, 꽝닌성, 동나이성, 빈투언성 등 대도시와 관광 및 산업이 활발하게 발전하는 지역)을 조성하기 위해 검사 및 감사 결과, 효과적인 판단 등을 시행하기 위한 효과적인 조치를 긴급히 취해야 합니다.

셋째 , 부동산 시장 상황을 명확하게 파악할 수 있는 소통 솔루션을 구현하여 부동산 투자 및 사업에 대한 정보 부족을 최소화하고, 이로 인해 시장에 부정적인 영향을 미치는 행동이 쉽게 발생할 수 있는 상황을 개선합니다.

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(1) 통계청: 2023년 인구생활수준조사 결과 보도자료, https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

출처: https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx