폐쇄된 신용거래가 부동산 시장의 '교착 상태'를 해결할 수 있을까?

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연초 이후 네 차례의 운영 금리 인하 이후, 베트남 중앙은행(SBV)은 신중한 완화 정책에서 통제된 완화 정책으로 정책 전환을 시사했습니다. 그러나 부동산 사업자들에게 금리 문제는 자본 조달 가능성보다 더 중요합니다.

부동산 시장을 위한 신뢰의 원, 끈끈한 고 카드 1 — 경제학자 Nguyen Tri Hieu 박사

최근 "폐쇄형 순환" 형태로 부동산 신용을 촉진하자는 제안이 있었습니다. 이에 따라 은행 업계는 특정 가격대(중간 가격대 이하)에 대한 부동산 신용 패키지를 연구하고 실행할 수 있습니다. 신용은 은행이 현금 흐름(은행-주택 구매자-투자자-은행)의 100%를 통제하는 폐쇄형 순환 구조로 지급됩니다.

이 솔루션을 통해 투자자들은 판매가를 낮출 때 약간의 손실을 감수해야 하지만, 재고를 방출할 수 있습니다. 이 솔루션은 잠재력과 자본 여력이 있는 사람들의 주택 문제 해결에 도움이 될 것으로 예상되며, 은행이 위험을 통제하면서 선택적으로 신용을 공급할 수 있도록 지원할 것입니다.

그러나 경제학자 응우옌 트리 히에우 박사는 은행, 투자자, 그리고 주택 구매자라는 세 당사자 간의 관계라는 관점에서 부동산 시장의 현실을 재검토할 필요가 있다고 말했습니다. 그는 미국에서는 은행이 프로젝트가 완료된 후에만 주택 구매자에게 대출을 제공하고, 은행이 주택 가치를 평가하여 고객이 투자자에게 지불할 금액을 확보할 수 있다고 지적했습니다.

"베트남에서는 더 창의적이지만 다소 위험한데, 투자자들이 주택 구매자에게 보증금을 요구하고 진행 상황에 따라 대금을 지불하도록 하는 것입니다. 즉, 투자자들은 향후 프로젝트 개발을 위해 은행에서 대출을 받았지만, 동시에 주택 구매자에게서도 자금을 조달합니다. 자금이 많으면 투자자들은 그 자금을 다른 프로젝트에 투자하는 데 사용합니다. '양손으로 낚시하는' 투자자들은 주택 구매자가 이미 대금을 지불했는데도 프로젝트가 완료되지 않을 위험을 초래합니다."라고 전문가는 분석했습니다.

이에 따라 응우옌 트리 히에우 박사는 주택 구매자가 집을 소유하고, 은행이 자금을 수령하며, 투자자가 프로젝트를 완료하여 수익을 창출할 수 있도록 현금 흐름을 어떻게 통제할 것인지에 대한 문제를 제기했습니다. 그는 베트남에는 프로젝트 진행 시 발생하는 여러 가지 문제 때문에 폐쇄형 신용 순환 체계가 아직 마련되어 있지 않다고 지적했습니다.

"간단한 해결책은 미래에 건설될 각 프로젝트에 대해 주택 구매자가 대금을 지불할 때 프로젝트 투자자의 미지급 부채에서 공제하기 위해 은행에 직접 지불해야 한다는 것입니다. 프로젝트 소유주는 미래에 건설될 프로젝트라는 담보를 가지고 있지만, 해당 자산이 주택 구매자에게 매각되어 은행이 보유한 원래 자산에서 공제되면 담보 가치는 점차 하락할 것입니다. 따라서 은행은 미지급 부채가 감소할 때에만 담보 가치 하락분을 수용합니다."라고 전문가는 말했습니다.

응우옌 트리 히에우 박사는 현재 부동산 신용 "봉쇄" 문제는 은행들이 현금 흐름을 통제할 수 없어 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 대출을 꺼리기 때문이라고 지적했습니다. 이에 따라 그는 부동산 신용 봉쇄를 해소하기 위한 세 가지 해결책을 제시했습니다.

첫째, 부동산 대출에 대한 현행 기준을 낮추지 마십시오. 기업은 여전히 현금 흐름, 이익률, 재무 레버리지 비율을 계산하고 확보해야 합니다.

둘째, 대출을 받는 기업은 부채를 갚기 위해 금융 시스템과 현금 흐름을 재구조화해야 합니다.

셋째, 사회주택을 지원하기 위한 특별대출 프로그램이 있어야 합니다. 이는 기업이 사회 대다수의 요구에 부응하는 제품을 제공할 수 있도록 지원하는 것과 같은 패키지로 시행된 3조 VND 패키지와 같습니다.

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