Memohon senarai harga tanah baharu mulai 1 Januari 2026: Mengelakkan kesan buruk

Senarai harga tanah baharu, yang dijangka digunakan mulai 1 Januari 2026, mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2024, sedang disiapkan oleh kawasan tempatan, dengan peningkatan mendadak di banyak kawasan bandar dan pinggir bandar. Walaupun dijangka mencerminkan harga pasaran secara dekat, dasar ini juga membuatkan pakar bimbang bahawa ia akan memberi tekanan besar kepada kos pelaburan, harga jualan dan akses orang ramai kepada perumahan.

Plot tanah yang dilelong di Hung Yen mempunyai infrastruktur segerak. Foto: Manh Khanh/VNA

Wilayah Dong Nai sedang membina senarai harga tanah bersatu untuk digunakan di seluruh wilayah mulai 1 Januari 2026, menggantikan dua senarai harga tanah Binh Phuoc dan Dong Nai lama sebelum penggabungan. Menurut draf tersebut (dijangka akan dikemukakan untuk kelulusan sebelum 31 Disember), banyak kawasan telah menyaksikan kenaikan mendadak harga tanah bandar di lokaliti ini terutama dalam kumpulan tanah pertanian dan kediaman.

Sebagai contoh, di kawasan lama Binh Phuoc, harga tanah pertanian meningkat daripada 1 kepada 1.2 kali ganda berbanding sekarang, terutamanya di jalan wilayah, kawasan berpenduduk padat dan persimpangan lalu lintas utama. Harga tanah kediaman di kawasan ini juga meningkat daripada 1.1 kepada 1.4 kali ganda bergantung kepada kawasan, tertumpu di jalan yang baru dibuka atau dibandar. Di kawasan Dong Nai sebelum penggabungan, purata kenaikan harga tanah pertanian adalah daripada 1.1 kepada 2.2 kali ganda, tanah bandar meningkat mendadak daripada 1.6 kepada 9 kali ganda, tanah luar bandar meningkat daripada 2.3 kepada 6.8 kali ganda berbanding senarai harga semasa.

Begitu juga, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Hanoi baru-baru ini telah mengemukakan draf pembinaan Senarai Harga Tanah pertama yang akan diumumkan dan dipohon mulai 1 Januari 2026. Menurut draf tersebut, harga tanah kediaman di Hanoi dijangka meningkat sebanyak 2-26% berbanding senarai harga tanah semasa.

Sehubungan itu, kawasan tengah ibu kota yang terletak di laluan tali pinggang 1, 2 dan 3 mempunyai sedikit peningkatan kira-kira 2%, dengan harga tertinggi mencecah lebih daripada 702 juta VND/m2, digunakan untuk bahagian hadapan jalan di jalan-jalan mahal seperti: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, kawasan pinggir bandar seperti Anh Hung Dao, Tran Hung Dao, Li Thuong Kiet... Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai... mencatatkan peningkatan yang lebih kukuh, antara 16 - 26%.

Wakil Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh berkata bahawa unit ini juga meminta komune, wad, zon khas, Cukai Bandaraya Ho Chi Minh, cukai tempatan, Pejabat Pendaftaran Tanah Bandaraya Ho Chi Minh dan agensi berkaitan untuk segera menyediakan data harga tanah bagi laluan, laluan yang dirancang dan projek penempatan semula untuk sintesis, pengiraan dan pelarasan.

Selepas mempunyai data harga, Jabatan akan menghantar draf pertama senarai harga tanah kepada Jawatankuasa Front Tanah Air Vietnam di Ho Chi Minh City dan menyiarkannya di Portal Maklumat Bandar untuk mengumpulkan pendapat secara meluas daripada agensi, organisasi dan orang ramai. Kemudian, Jabatan akan mensintesis dan menghantarnya kepada Majlis Penilaian Harga Tanah untuk ulasan; menghantarnya kepada Jabatan Kehakiman untuk penilaian dokumen undang-undang dan mensintesis dan melaporkan kepada Jawatankuasa Rakyat Kota dengan draf senarai harga tanah untuk diserahkan kepada Majlis Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh untuk pertimbangan dan kelulusan...

Pakar berkata: Melaraskan jadual harga tanah adalah perlu untuk mencerminkan nilai pasaran dan menyumbang kepada peningkatan hasil belanjawan, tetapi jika dilaksanakan tanpa kawalan, dasar itu secara tidak sengaja boleh menimbulkan kesan buruk.

Kerana pelarasan senarai harga tanah baharu di lokaliti memberi impak yang mendalam kepada banyak subjek. Bagi perniagaan hartanah, kos pampasan, yuran penggunaan tanah dan pembersihan tapak akan meningkat, meningkatkan jumlah pelaburan projek. Bagi orang ramai, peningkatan kos penggunaan tanah boleh meningkatkan harga perumahan, menjejaskan kebolehcapaian. Dari perspektif makroekonomi, terdapat risiko peningkatan risiko kredit dan menjejaskan pelaburan.

Oleh itu, pakar dan persatuan profesional yang berkaitan mengesyorkan bahawa dasar perlu diselaraskan secara fleksibel, sesuai untuk setiap wilayah dan matlamat pembangunan. Senarai harga tanah harus memenuhi tujuan pampasan dan pembersihan tapak, bukan hanya untuk mengawal bekalan dan permintaan pasaran.

Pengerusi Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam, Encik Nguyen Van Dinh menganalisis: Jika senarai harga tanah dibina dengan matlamat untuk mengikuti harga pasaran dengan teliti, sementara harga pasaran sedang "dinaikkan" secara tidak munasabah, Negara secara tidak sengaja akan mengiktiraf bahawa paras harga tidak mencerminkan nilai sebenar. Pada masa itu, senarai harga akan menjadi alat penambat harga, menyukarkan pasaran untuk menyesuaikan diri ke tahap yang munasabah.

“Belum lagi, kenaikan harga tanah juga meningkatkan kos input untuk perusahaan pembangunan projek, sekali gus menaikkan harga produk dan mengurangkan akses orang ramai kepada perumahan,” saran Encik Dinh.

Dari perspektif pakar, Dr. Tran Xuan Luong - Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam, berkata senarai harga tanah semasa dengan kenaikan harga yang besar adalah tidak konsisten dengan arahan Kerajaan untuk mengawal harga perumahan. Malah, kos berkaitan tanah selalunya menyumbang 30 - 50% daripada harga hartanah. Apabila senarai harga meningkat, semua peringkat daripada pampasan, pelepasan tapak kepada kewajipan kewangan juga dinaikkan.

"Ini seperti menambah bahan api kepada kebakaran apabila agensi pengurusan cuba menstabilkan pasaran dan harga perumahan. Adalah penting untuk menyegerakkan dasar semasa melaraskan jadual harga tanah, terutamanya mengenai cukai, data tanah dan proses penilaian. Jika hanya menaikkan harga tanah tanpa melengkapkan kadar cukai dan mekanisme ketelusan maklumat, ia akan menjadi tidak produktif dan menjejaskan kestabilan pasaran," kata pakar itu.

Menurut Encik Luong, Negeri seharusnya tidak meluluskan senarai harga tanah baharu buat sementara waktu, menunggu sehingga pangkalan data, penilaian dan cukai tanah disiapkan secara serentak. Pada masa itu, pelarasan itu akan memastikan kedekatan dengan pasaran, tidak menimbulkan gangguan psikologi dan menyumbang kepada matlamat menstabilkan harga rumah yang sedang diusahakan oleh Kerajaan.

Resolusi No 339/NQ-CP Kerajaan mengenai draf Resolusi Dewan Negara menetapkan beberapa mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesulitan dan halangan dalam penyelenggaraan pelaksanaan Undang-undang Tanah dicadangkan untuk menerapkan senarai harga tanah bagi setiap jenis tanah, kawasan, dan lokasi untuk mengira bayaran guna tanah, sewa tanah, dan pampasan apabila Negara menuntut semula tanah.

Secara khususnya, Kerajaan telah menyatakan dengan jelas orientasi: Mansuhkan "harga tanah tertentu", beralih kepada mekanisme menggunakan jadual harga tanah sebagai asas untuk mengira bayaran guna tanah, sewa tanah dan pampasan apabila Negara menuntut semula tanah. Pada masa yang sama, bina pekali pelarasan dan kadar kutipan yuran guna tanah bagi setiap jenis tanah, setiap kawasan dan bentuk penggunaan.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm