Hartanah perindustrian akan menghadapi cabaran baharu pada 2024

Menurut laporan pasaran hartanah yang diterbitkan baru-baru ini oleh MBS, menjelang akhir tahun 2023, negara pada masa ini mempunyai 416 taman industri (IP), dengan jumlah keluasan tanah semula jadi kira-kira 129.9 ribu hektar. Jumlah kawasan tanah perindustrian adalah kira-kira 89.2 ribu hektar, meningkat 1.5% dalam tempoh yang sama.

Daripada jumlah itu, jumlah keluasan tanah taman perindustrian yang dipajak mencapai kira-kira 51.8 ribu hektar, peningkatan sebanyak 2.8 ribu hektar, bersamaan dengan kira-kira 5.7% dalam tempoh yang sama; kadar penghunian adalah kira-kira 57.7%. Dari segi taman perindustrian yang telah mula beroperasi, kadar penghunian adalah kira-kira 72.4%. Harga sewa di Selatan stabil pada 168 USD/m2 manakala harga sewa di Utara meningkat sebanyak 10% kepada 123 USD/m2.

Vietnam kekal sebagai destinasi kegemaran untuk aliran modal pembuatan di bawah strategi +1 China. Pada 2023, modal FDI berdaftar dan modal FDI yang dikeluarkan masing-masing meningkat sebanyak 32.1% dan 3.5% dalam tempoh yang sama. Ini adalah kadar pertumbuhan yang baik dalam konteks ekonomi dunia yang sukar apabila banyak negara mengetatkan dasar monetari.

Modal FDI dilaburkan di Vietnam (Foto: Pejabat Perangkaan Am)

Khususnya, Vietnam masih mengekalkan banyak kelebihan daya saing terima kasih kepada perjanjian perdagangan yang ditandatangani, kos buruh dan elektrik yang menarik, membantu menarik modal FDI dengan berkesan pada tahun-tahun akan datang. Di samping itu, dalam tempoh 2022 - 2025, banyak infrastruktur dan projek trafik utama juga akan dilaburkan, kedua-dua jalan dan laluan air, mewujudkan momentum pertumbuhan ekonomi yang kukuh.

Laporan MBS juga menunjukkan trend aliran modal FDI dengan kuat ke pasaran sekunder. Di Utara, modal ke dalam pasaran ini mencatatkan peningkatan yang jelas, daripada 20% pada 2018 kepada 53% pada 2023.

Di Selatan, bahagian aliran masuk modal FDI ke pasaran sekunder juga cenderung meningkat daripada 21.6% pada 2022 kepada 23.2%. Sebagai contoh, wilayah Ba Ria - Vung Tau telah menarik lebih daripada 1 bilion USD dalam modal FDI; Binh Phuoc telah menarik lebih daripada 40 projek FDI dengan jumlah modal 758 juta USD, 3.4 kali lebih tinggi daripada tempoh yang sama.

Sebabnya adalah kerana kelebihan kawasan tanah taman perindustrian yang boleh disewa yang besar, kadar penghunian pasaran jenis 2 hanya 63% manakala pasaran jenis 1 telah mencapai 90% (HCMC, Binh Duong mencapai 95%, dan di Dong Nai, Long An mencapai lebih 80%). Selain itu, harga sewa tanah di pasaran jenis 2 hanyalah separuh daripada harga di pasaran jenis 1.

Di samping itu, hartanah perindustrian di Vietnam juga mengikuti trend global "penghijauan" untuk menarik modal FDI ke dalam industri berteknologi tinggi. “Penghijauan” juga telah mencatatkan pertumbuhan kukuh di Asia Tenggara dengan bilangan projek meningkat sebanyak 12% dan 21% pada 2021 dan 2022, masing-masing. Ini menyebabkan taman perindustrian tradisional dengan hanya kilang pembuatan tulen, perumahan dan utiliti lain kehilangan kelebihan daya saingnya.

Trend "penghijauan" akan menyebabkan taman perindustrian lama kehilangan kelebihan daya saingnya.

Selain faktor sokongan, banyak unit juga menunjukkan cabaran baharu yang dihadapi oleh hartanah taman perindustrian Vietnam. Pertama ialah peningkatan persaingan untuk menarik FDI di rantau ini. Khususnya, India dan Indonesia adalah dua negara yang juga mempunyai banyak kelebihan yang luar biasa dalam pasaran ini. Sebagai contoh, di India, negara ini telah memperuntukkan dana tanah bersih seluas 460 ribu hektar dan 1,500 bilion USD untuk membangunkan infrastruktur, pengecualian cukai untuk projek pelaburan baharu. Berkat itu, ia telah menarik ramai "orang besar" di dunia untuk menyertai pasaran ini.

Seterusnya ialah masalah umum dunia apabila cukai minimum global sebanyak 15% akan digunakan secara rasmi mulai 1 Januari 2024. Syarikat dengan hasil lebih 750 juta euro yang menikmati insentif daripada dasar tarikan pelaburan di Vietnam mesti membayar tambahan 15% kadar cukai minimum global. Ini menjejaskan insentif cukai Vietnam (pengecualian cukai, pengurangan cukai) dan juga menyebabkan pasaran domestik kehilangan kelebihan.

Akhir sekali, terdapat risiko kekurangan kuasa semasa waktu puncak, terutamanya apabila kitaran El Nino diramalkan lebih lama dan lebih kuat daripada sebelumnya. Risiko kekurangan kuasa yang menjejaskan pengeluaran menyebabkan beberapa pelabur membatalkan rancangan pelaburan mereka di Vietnam.

Sumber: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-doi-dien-voi-nhung-thach-thuc-moi-trong-nam-2024-post283133.html