Sektor runcit dan pejabat mencatatkan isyarat positif.

Ruang runcit beroperasi dengan kuat pada kapasiti tinggi

Menurut laporan pasaran Q3/2024 Savills, ruang runcit di Ho Chi Minh City telah meningkatkan bekalan dengan jumlah keluasan boleh pajak 1.6 juta m2, naik 3% suku ke suku dan 5% tahun ke tahun selepas tiga projek baharu dibuka dengan jumlah keluasan boleh pajak melebihi 50,900 m2 di kawasan bukan CBD. Daripada jumlah itu, District 8 mengetuai pembekalan dengan dua projek, Parc Mall dan Co.opmart Pham The Hien, manakala Vincom Plaza 3/2 di District 10 dibuka semula selepas pengubahsuaian.

Di samping itu, prestasi jenis perniagaan ini kekal sangat kukuh, dengan penghunian dikekalkan pada tahap tinggi 94%, meningkat 0.5 mata peratusan suku ke suku dan 4 mata peratusan tahun ke tahun. Penyewa utama seperti En. DIY, Uniqlo dan Muji berkembang di kawasan bukan CBD disebabkan oleh sewa yang berpatutan dan kepadatan penduduk yang tinggi.

"Prestasinya bagus dengan meluaskan rangkaian jenama dan permintaan kukuh daripada kumpulan penyewa utama," kata Cik Cao Thi Thanh Huong, Pengurus Kanan Jabatan Penyelidikan, Savills HCMC.

Dari segi kapasiti operasi, projek utama seperti Plaza Hung Vuong, AEON Mall dan Van Hanh Mall sentiasa mengekalkan penghunian 100% berkat bilangan pelanggan yang tinggi masuk dan keluar dari pusat beli-belah, penyewa yang pelbagai dan pengurusan yang berkesan. Purata harga sewa tingkat bawah ialah 1.4 juta VND/m2/bulan, naik 4% suku ke suku dan 6% tahun ke tahun.

Banyak ruang runcit masih beroperasi pada kapasiti 100%.

Penggunaan jenis ini juga sangat positif iaitu mencecah 42,111 m2 ruang lantai. Industri F&B mendahului dengan 25% bahagian pasaran, diikuti oleh hiburan dengan 24% dan fesyen dengan 18%. Isyarat ini turut direkodkan seiring dengan perkembangan industri runcit di bandar.

Khususnya, dalam 8 bulan pertama 2024, jualan runcit barangan dan perkhidmatan di Ho Chi Minh City mencecah 765 trilion VND, meningkat 10% tahun ke tahun. Menurut Jabatan Perindustrian dan Perdagangan Bandaraya Ho Chi Minh, jualan runcit barangan dan perkhidmatan dianggarkan meningkat sebanyak 11% tahun ke tahun pada 2024. Perbelanjaan pengguna dijangka meningkat sebanyak 7.6%.

Menilai prospek jenis ini pada masa akan datang, Savills percaya bahawa prestasi pasaran dijangka kekal baik disebabkan bekalan baharu yang terhad, digabungkan dengan penggunaan yang kukuh. Pada suku keempat 2024, lebih daripada 27,600 m2 ruang lantai daripada tiga projek bukan CBD akan dibuka dengan jangkaan kapasiti sekurang-kurangnya 80%.

Menjelang 2027, bekalan masa depan akan melebihi 163,100 m2 daripada 12 projek; daripadanya, kawasan bukan CBD menyumbang 55% daripada bekalan. Untuk meningkatkan kapasiti, beberapa pelabur seperti Cantavil Premier dan Platinum Plaza merancang untuk mengubah suai dan menyegarkan campuran penyewa menjelang 2025.

Pasaran pejabat menghadapi cabaran dengan bekalan

Menurut laporan itu, pasaran pejabat HCMC tidak akan melihat sebarang projek Gred A baharu memasuki pasaran. Jumlah bekalan menyaksikan peningkatan sederhana 1% suku ke suku, mencecah 2.8 juta meter persegi kawasan boleh disewa bersih (NLA) daripada 392 projek, meningkat 7% tahun ke tahun. Pertumbuhan itu didorong terutamanya oleh enam projek Gred B dan C baharu, menambah 39,800 meter persegi NLA.

Sementara itu, dalam segmen Gred B, terdapat dua projek baharu, Thaisquare The Merit (Daerah 1) dan Menara CMC B (Daerah 7), menyumbang 60% daripada bekalan baharu. Empat projek Gred C yang lebih kecil, setiap satu dengan keluasan 3,000 hingga 5,000 meter persegi NLA, kebanyakannya terletak di kawasan bukan CBD. Terutama sekali, Binh Chanh mengalu-alukan bangunan pejabat pertamanya, Bangunan LN Hub, yang menyediakan lebih daripada 3,300 meter persegi NLA.

Mengenai jurang bekalan, Cik Giang Huynh, Pengarah Penyelidikan & S22M, Savills HCMC mengulas: "Walaupun bekalan masa depan dijangka meningkat dalam segmen mewah, kadar penyerapan tahunan menunjukkan bahawa pasaran akan kekal seimbang."

Pejabat Gred A menghadapi cabaran bekalan.

Dari segi penghunian, pasaran pejabat menurun sebanyak 1 mata peratusan (ppt) QoQ dan YoY kepada 88%, terutamanya disebabkan oleh penghunian yang rendah pada projek Gred B dan C yang baru dilancarkan. Projek Gred A di Daerah 2 dan Daerah 7 menunjukkan prestasi yang baik pada suku tersebut, dengan penghunian meningkat sebanyak 5 ppts QoQ dan 23 ppts YoY kepada 89%. Projek-projek ini menarik penyewa terima kasih kepada sewa yang kompetitif.

Purata sewa kekal stabil suku ke suku tetapi meningkat 6% tahun ke tahun kepada VND812,000/sqm/bulan, mencerminkan keseimbangan antara bekalan dan permintaan. Sewa bukan CBD Gred A meningkat 1% suku ke suku, manakala sewa CBD Gred A menurun 1%.

Menurut tinjauan Savills mengenai urus niaga pemajakan pada S3/2024, majoriti (73%) urus niaga bertujuan untuk berpindah ke bangunan yang lebih berkualiti. Sektor Kewangan, Perbankan, Insurans dan Hartanah (FIRE) mendahului dengan 39% urus niaga, diikuti oleh ICT dengan 31% dan pembuatan dengan 13%. Sebilangan besar (75%) penyewa adalah syarikat asing, terutamanya dari AS, Korea dan Jepun, manakala syarikat domestik hanya menyumbang 25%.

Menilai prospek jenis ini, unit penyelidikan meramalkan bahawa bekalan baharu akan dihadkan pada suku terakhir 2024, dengan hanya 6,691 m2 NLA daripada dua projek Kelas C. Menjelang 2027, tambahan 196,412 m2 NLA daripada 15 projek akan beroperasi. Sementara itu, pensijilan hijau menjadi kebimbangan bagi projek pejabat mewah di Ho Chi Minh City, kerana 63% daripada bekalan Kelas A dan B yang akan datang akan memberi tumpuan untuk memenuhi piawaian ini.

Sekolah hotel menunggu musim puncak

Menurut Savills, pada Q3/2024, kategori hotel tidak merekodkan projek dan satu hotel 4 bintang ditutup, menyebabkan bekalan berkurangan sebanyak 1% QoQ. Bagaimanapun, bekalan meningkat sebanyak 5% YoY kepada 16,443 bilik daripada 115 hotel berikutan pembukaan semula sembilan projek 3 dan 4 bintang selepas pengubahsuaian dan tiga projek 4 dan 5 bintang baharu dalam 9 bulan pertama tahun itu.

Jenama antarabangsa berkembang dengan baik dengan penyertaan Hilton Saigon pada Q1/2024 menyediakan 228 bilik lima bintang dan kemudian pelabur Mappletree menukar jenama hotel InterContinental Asiana Saigon kepada JW Marriott Hotel & Suites Saigon pada suku ini.

Dari segi potensi pertumbuhan, dengan perkembangan industri pelancongan , industri perhotelan telah mencatatkan petanda baik sejak kebelakangan ini.

Khususnya, dalam tempoh 9 bulan pertama 2024, pelancongan Bandaraya Ho Chi Minh telah meningkat dengan ketara tahun ke tahun dengan bilangan pelawat antarabangsa mencecah lebih 4 juta (meningkat 12% tahun ke tahun) dan pelawat domestik mencecah hampir 27.4 juta (meningkat 1% tahun ke tahun). Ini telah meningkatkan prestasi hotel kerana kadar purata bilik meningkat 2% tahun ke tahun kepada VND2 juta/bilik/malam dan kadar penghunian kekal stabil tahun ke tahun pada 62% walaupun bekalan meningkat 5% tahun ke tahun.

Banyak jenama antarabangsa telah memasuki pasaran hotel Ho Chi Minh City dan mempunyai perkembangan yang baik.

Pada Q3/2024 sahaja, walaupun berada dalam musim sepi, pasaran masih mencatatkan peningkatan penghunian sebanyak 1 mata peratusan suku ke suku dan 3 mata peratusan tahun ke tahun kepada 61% hasil peningkatan 16% dalam pelawat domestik dan aliran pelawat antarabangsa yang stabil. Kadar purata bilik meningkat sebanyak 4% suku ke suku dan 3% tahun ke tahun apabila semua segmen menaikkan harga ketika pasaran bersedia untuk memasuki musim puncak mulai September.

"Walaupun musim rendah, prestasi suku ketiga 2024 telah bertambah baik berbanding suku sebelumnya. Dengan prospek yang menjanjikan untuk musim puncak suku depan, Ho Chi Minh City berada di landasan yang betul untuk mencapai sasaran ketibaan pelawat 2024," kata Encik Neil MacGregor, Pengarah Besar, Savills Vietnam.

Bagaimanapun, apabila melihat prospek pembangunan, Savills mengulas bahawa bekalan masa depan di Ho Chi Minh City agak terhad dengan hanya tiga projek baharu dijangka memasuki pasaran menjelang 2027. Semua projek terletak di Daerah 1 dan dijangka diuruskan oleh jenama antarabangsa. Pada suku keempat 2024, Hotel Indigo Saigon The City dijangka menjadi satu-satunya projek baharu yang dibuka dengan 150 bilik bertaraf lima bintang.

Sumber: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html