Pertimbangkan untuk tidak meninggalkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah

Berdasarkan pendapat perusahaan dan persatuan, Dewan Perniagaan dan Perindustrian Vietnam (VCCI) telah memberi maklum balas secara bertulis kepada Kiriman Rasmi No. 5080/BTNMT-QHPTTND Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar berhubung permintaan untuk ulasan mengenai Draf Dekri yang meminda dan menambah Dekri 44/2014/14CP Kerajaan dan peraturan harga tanah bertarikh 2 Mei. Draf Pekeliling meminda dan menambah beberapa perkara Pekeliling Bil 36/2014/TT-BTNMT bertarikh 30 Jun 2014 Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar memperincikan kaedah penilaian tanah; membangun dan menyelaraskan senarai harga tanah; penilaian tanah khusus dan perundingan mengenai penilaian tanah (selepas ini dirujuk sebagai Draf).

Kaedah penilaian tanah

Berbanding dengan peraturan semasa, Draf Dekri dan Draf Pekeliling telah menyelaraskan kaedah penilaian tanah, oleh itu hanya terdapat tiga kaedah: kaedah perbandingan, kaedah pendapatan dan kaedah pekali pelarasan harga tanah semasa menjalankan penilaian tanah. Ini bermakna apabila menilai tanah, kaedah lebihan dan kaedah potongan tidak akan digunakan lagi.

Sesetengah perniagaan percaya bahawa mengalih keluar kaedah lebihan daripada kaedah penilaian tanah harus dipertimbangkan pada satu ketika.

Pertama, ia menyebabkan kesukaran dalam proses penilaian tanah.

Pada masa ini, menurut refleksi perusahaan, jika kaedah lebihan ditinggalkan, dalam banyak kes penilaian tanah, kaedah yang selebihnya akan menghadapi beberapa batasan seperti kaedah lebihan adalah kaedah penentuan harga tanah berdasarkan tujuan penggunaan yang berpotensi untuk pembangunan masa depan, bukan berdasarkan tujuan penggunaan semasa seperti kaedah perbandingan dan kaedah pendapatan.

Jenis tanah yang mempunyai potensi pembangunan ini lazimnya tidak mempunyai aset yang serupa atau setanding yang telah berjaya diniagakan di pasaran untuk mengaplikasikan kaedah perbandingan (dengan syarat sekurang-kurangnya terdapat 03 bidang tanah setanding yang telah dipindahkan di pasaran atau memenangi lelongan untuk hak guna tanah).

Kaedah perbandingan mempunyai had dari segi data perbandingan kerana maklumat transaksi selalunya sukar untuk dipadankan dengan hartanah yang akan dinilai; adalah perlu untuk mempunyai banyak maklumat transaksi yang jelas dan tepat manakala pada hakikatnya, dalam banyak kes, harga transaksi di atas kertas dan harga transaksi sebenar adalah berbeza.

Kaedah pekali pelarasan harga tanah dilaksanakan dengan mendarabkan harga tanah dalam jadual harga tanah dengan pekali pelarasan harga tanah. Pekali pelarasan harga tanah dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah melalui analisis dan perbandingan harga tanah dalam jadual harga tanah dengan harga tanah biasa di pasaran. Justeru, penentuan pekali pelarasan juga berdasarkan data perbandingan, maka ia juga menghadapi kekurangan dari segi maklumat dan data input seperti kaedah perbandingan.

Pada masa ini, pangkalan data tanah negara kita tidak benar-benar menggambarkan realiti pasaran. Oleh itu, hanya menggunakan 3 kaedah penilaian seperti dalam Draf boleh menyebabkan kesukaran dalam proses pelaksanaan kerana kelemahan di atas.

Sebaliknya, kaedah baki adalah berdasarkan asas teori bahawa nilai semasa hartanah ialah nilai baki yang diperoleh daripada anggaran pembangunan yang diandaikan tolak semua kos yang ditanggung untuk mencipta pembangunan tersebut. Intipati kaedah ini adalah untuk mengira harga tanah secara mundur, iaitu, bermula daripada jumlah jualan produk pembangunan yang telah siap pada masa hadapan ditolak kos pembangunan yang diperlukan untuk melabur dalam mencipta produk tersebut. Tanah dengan potensi pembangunan dinilai dengan kaedah ini, yang kaedah penilaian lain tidak layak untuk digunakan.

Kedua, konsistensi antara peraturan mengenai penilaian hartanah.

Kaedah lebihan adalah kaedah penilaian hartanah yang diaplikasikan oleh organisasi penilaian profesional dan dianggap sebagai salah satu kaedah penilaian yang digunakan apabila menilai hartanah yang mempunyai potensi pembangunan (tanah kosong atau tanah yang belum dibangunkan dengan pembinaan di atas tanah yang boleh diubahsuai atau dirobohkan untuk membina pembinaan baru di atas tanah untuk kegunaan terbaik dan paling berkesan). Kaedah lebihan telah ditetapkan dalam Piawaian Penilaian Vietnam No. 11 yang dikeluarkan dengan Pekeliling 145/2016/TT-BTC.

Kes Draf mengeluarkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah menyebabkan peraturan mengenai penilaian hartanah tidak konsisten antara dokumen undang-undang yang berkaitan.

Ketiga, matlamat pengurusan negeri.

Salah satu sebab untuk mengeluarkan kaedah lebihan daripada kaedah penilaian tanah ialah "ini adalah kaedah penilaian hartanah yang berfungsi untuk pengurus mengira untuk memutuskan pelaburan (harga tanah harus ada dahulu), tidak sesuai untuk tugas penilaian tanah untuk berkhidmat kepada pengurusan tanah negeri".

Jika kaedah ini dianggap hanya digunakan untuk mengira kecekapan pelaburan, bermakna nilai tanah telah dikira untuk mencapai penggunaan yang terbaik dan berkesan, dan harga tanah ini konsisten dengan prinsip pasaran. Oleh itu, Negara menggunakan kaedah penilaian ini untuk menentukan jenis tanah yang berpotensi pembangunan untuk menentukan harga tanah yang konsisten dengan harga pasaran, seterusnya menentukan obligasi kewangan yang harus dipenuhi oleh pelabur kepada Negara.

"Daripada analisis di atas, perniagaan mencadangkan supaya Jawatankuasa Penggubalan mempertimbangkan untuk tidak mengeluarkan kaedah lebihan dalam kaedah penilaian tanah," kata VCCI.

Tentukan harga tanah biasa di pasaran

Menurut peruntukan Klausa 1, Artikel 1 Draf, “Harga tanah biasa di pasaran ialah harga yang paling kerap muncul dalam transaksi yang dipindahkan di pasaran, memenangi lelongan untuk hak guna tanah plot tanah dengan tujuan penggunaan yang sama di sesuatu kawasan dan dalam tempoh masa tertentu”.

Untuk menentukan "harga paling kerap", penilai tanah mesti mengumpul semua harga transaksi di pasaran dalam tempoh masa tertentu. Aktiviti ini hanya boleh disintesis daripada agensi negeri dengan sumber maklumat seperti pejabat pendaftaran tanah dan pihak berkuasa cukai.

Menurut maklum balas, organisasi perunding (kecuali unit perkhidmatan awam yang melaksanakan fungsi dan tugas yang diberikan) akan menghadapi kesukaran untuk mengakses sepenuhnya sumber maklumat ini.

Untuk memudahkan operasi organisasi perunding, VCCI mengesyorkan agar Jawatankuasa Penggubalan menambah peraturan yang membenarkan organisasi ini mengakses sumber maklumat di atas.

Mengaplikasikan kaedah penilaian tanah

Ketentuan dalam Draf serta Dekrit 44/2014/ND-CP belum mendefinisikan secara jelas kaedah penilaian tanah bagi kes berikut: "Petak tanah, tanah bukan pertanian ialah tanah kediaman tanpa maklumat yang mencukupi sekurang-kurangnya 3 bidang tanah". Kes ini, mengikut peraturan, tidak memenuhi syarat untuk menggunakan kaedah perbandingan seperti yang ditetapkan dalam Fasal 1, Perkara 5 (pindaan), dan juga bukan kes menggunakan peruntukan dalam Fasal 8, Perkara 5c apabila tidak ada maklumat yang mencukupi sekurang-kurangnya 03 bidang tanah dengan tujuan guna tanah yang sama kerana tanah itu bukan bukan pertanian.

Dalam kes "plot tanah atau kawasan tanah dengan nilai yang dikira mengikut senarai harga tanah melebihi 200 bilion VND, pajakan tanah mesti dibayar sekali gus untuk keseluruhan tempoh pajakan". Kes ini tidak termasuk dalam kes menggunakan kaedah perbandingan dan kaedah pekali pelarasan harga tanah yang ditetapkan dalam Perkara 5 (pindaan).

Maklumat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah

Mengikut peruntukan Perkara 5b Draf Dekri, maklumat mengenai harga tanah untuk menggunakan kaedah perbandingan dan kaedah pekali pelarasan harga tanah adalah maklumat dalam tempoh tidak lebih daripada 24 bulan dari masa penilaian tanah dan sebelumnya, dikutip daripada sumber seperti: Harga tanah yang dipindahkan di pasaran di pejabat pendaftaran tanah, pihak berkuasa cukai, Jawatankuasa Rakyat di peringkat komune; Memenangi harga lelongan hak guna tanah di organisasi yang menjalankan lelongan hak guna tanah
Sumber maklumat yang dikumpul di atas nampaknya tidak mencukupi untuk menentukan maklumat mengenai harga tanah dengan tepat. Pada masa ini, urus niaga hartanah di pasaran berada dalam keadaan dua harga, harga yang direkodkan dalam kontrak pemindahan hak guna tanah (maklumat yang diperolehi oleh pejabat pendaftaran tanah, pihak berkuasa cukai) mungkin bukan harga transaksi sebenar.

Oleh itu, untuk memastikan maklumat yang lebih tepat, VCCI mengesyorkan agar Jawatankuasa Penggubalan memperluaskan sumber maklumat seperti: harga transaksi di tingkat perdagangan hartanah; harga yang dikutip oleh penilai melalui penyiasatan dan tinjauan.

kebijaksanaan

Sumber