Strategi peruntukan modal di bawah tekanan daripada kenaikan kadar faedah.

Memasuki tahun 2026, pasaran hartanah Vietnam sedang memasuki fasa pembezaan yang jelas apabila kadar faedah pinjaman cenderung meningkat semula selepas tempoh yang lama kekal rendah untuk menyokong pemulihan ekonomi.

Ini bukan sahaja memberi kesan secara langsung kepada akses modal perniagaan dan pembeli rumah, tetapi juga mengubah aliran pelaburan, struktur produk dan landskap persaingan dalam pasaran.

Pasaran terpolarisasi di bawah pengaruh kadar faedah.
Dari akhir tahun 2025 hingga kini, banyak bank perdagangan telah melaraskan kadar faedah deposit ke atas merentasi tempoh matang tertentu untuk memenuhi keperluan modal jangka sederhana dan panjang. Ini telah menyebabkan sedikit peningkatan dalam kadar faedah untuk pinjaman rumah dan pinjaman perniagaan hartanah.

Walaupun kadar faedah untuk pinjaman rumah biasanya sekitar 6-8% setahun semasa tempoh keutamaan 2024-2025, banyak pinjaman baharu kini telah meningkat kepada 8-10% setahun, atau lebih tinggi bergantung pada kumpulan pelanggan dan tempoh pinjaman.

Bagi perniagaan, kos modal juga menjadi lebih mahal, terutamanya bagi mereka yang mempunyai nisbah hutang yang tinggi atau aliran tunai yang lemah.

Kesan kenaikan kadar faedah juga ketara bagi mereka yang membeli rumah untuk kegunaan peribadi, dengan pinjaman yang berpanjangan selama 15-20 tahun. Malah kenaikan kadar faedah sebanyak 1-2% meningkatkan tekanan pembayaran balik bulanan dengan ketara, menyebabkan banyak keluarga mempertimbangkan semula rancangan pembelian rumah mereka, terutamanya memandangkan harga pangsapuri di bandar-bandar utama masih tinggi.

Pasaran hartanah sangat berbeza di bawah tekanan daripada kenaikan kadar faedah, dengan dana pembangunan menyumbang sebahagian besar pasaran. Foto: Doan Thanh

Di tengah-tengah peningkatan kos modal, pasaran hartanah menyaksikan perbezaan yang ketara antara segmen. Hartanah yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, seperti pangsapuri kelas pertengahan, perumahan sosial dan perumahan mampu milik, mengekalkan permintaan yang agak stabil disebabkan oleh keperluan sebenar yang kukuh. Segmen ini dianggap paling berdaya tahan terhadap turun naik kadar faedah.

Sebaliknya, produk yang sangat spekulatif seperti plot tanah di kawasan yang kekurangan infrastruktur yang lengkap, hartanah peranginan, dan sebagainya, yang bergantung pada jangkaan kenaikan harga atau projek dengan dokumentasi sah yang tidak lengkap, akan menghadapi lebih banyak kesulitan dari segi kecairan.

Pada masa lalu, ketika kadar faedah rendah dan aliran tunai melimpah ruah, ramai pelabur sanggup meminjam modal untuk membuat spekulasi ke atas tanah atau melabur berdasarkan mentaliti kumpulan, tetapi apabila kos modal meningkat, strategi ini menjadi lebih berisiko.

Menurut pakar, pasaran sedang memasuki proses penapisan yang kuat. Projek dengan rangka kerja perundangan yang telus, infrastruktur yang baik dan memenuhi keperluan sebenar akan terus menarik pelaburan, manakala projek yang kekurangan nilai praktikal akan kurang menarik minat pelabur.

Sektor hartanah perindustrian masih dianggap mempunyai potensi pertumbuhan yang ketara hasil daripada aliran masuk pelaburan langsung asing (FDI) yang berterusan ke Vietnam. Walau bagaimanapun, persaingan juga menjadi semakin sengit kerana pelabur cenderung memilih projek dengan lokasi strategik, infrastruktur bersepadu dan ketersambungan logistik yang baik.

Menurut data daripada Bank Negara Vietnam, menjelang akhir tahun 2025, kredit tertunggak kepada perniagaan hartanah mencecah kira-kira 2.16 trilion VND, peningkatan sebanyak 49.55% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2024 dan menyumbang 45.58% daripada jumlah kredit tertunggak dalam keseluruhan sektor.

Terutamanya, kadar ini adalah kira-kira 1.85 kali lebih tinggi daripada peningkatan kredit pengguna untuk kegunaan hartanah (26.79%). Oleh itu, apabila kadar faedah bank diselaraskan, perniagaan hartanah berada di bawah tekanan yang ketara daripada peningkatan kos modal, dan banyak perniagaan menghadapi tekanan pembayaran balik hutang yang lebih besar.

Penyelesaian untuk pengurusan aliran modal yang berkesan.

Kadar faedah yang meningkat juga mengubah tingkah laku pembeli rumah dengan ketara. Daripada mengejar mentaliti "beli cepat sebelum harga naik", ramai kini mengutamakan pengiraan aliran tunai dan kapasiti pembayaran balik hutang jangka panjang yang teliti. Hartanah yang menawarkan aliran tunai yang stabil, memenuhi keperluan sebenar atau terletak di kawasan yang mempunyai perancangan infrastruktur yang jelas adalah lebih diutamakan. Pada masa yang sama, keperluan untuk leveraj kewangan telah berkurangan berbanding tempoh sebelumnya untuk mengurangkan risiko kewangan.

Dalam konteks peningkatan kadar faedah dan kawalan kredit yang lebih ketat, pakar kewangan Dr. Nguyen Tri Hieu percaya bahawa perniagaan hartanah perlu mengubah pemikiran mereka mengenai penggunaan modal ke arah keselamatan, fleksibiliti dan mengutamakan kecekapan jangka panjang dan bukannya berkembang dengan apa jua kos.

Peruntukan modal yang betul akan menjadi faktor penentu dalam menentukan kelangsungan hidup dan daya saing perniagaan dalam pasaran yang sangat berpecah-belah.

Untuk menyalurkan modal secara berkesan, pakar mencadangkan agar perniagaan melabur dalam produk yang memenuhi keperluan sebenar rakyat. Foto: Doan Thanh

Pertama, perniagaan perlu menstruktur semula portfolio pelaburan mereka, memfokuskan sumber kepada projek yang mempunyai dokumentasi perundangan yang lengkap, potensi jualan yang kukuh dan keupayaan untuk menjana aliran tunai dengan cepat. Projek yang lambat dibangunkan, mempunyai kecekapan yang rendah atau bersifat spekulatif harus dikaji semula untuk mempertimbangkan melanjutkan tarikh akhir, memindahkan pemilikan atau memasuki perkongsian pelaburan bagi mengurangkan tekanan kewangan.

Satu lagi penyelesaian penting adalah untuk mengurangkan pergantungan kepada pinjaman bank. Daripada menggunakan leveraj kewangan yang berlebihan, perniagaan perlu mempelbagaikan sumber pendanaan mereka melalui kerjasama dengan dana pelaburan, usaha sama dengan rakan kongsi asing, menerbitkan saham atau mengumpul modal daripada pelanggan mengikut peraturan perundangan.

Ini dilihat sebagai cara untuk perniagaan meningkatkan daya tahan mereka terhadap turun naik kadar faedah.

“Di samping itu, perniagaan perlu mengutamakan peruntukan aliran tunai kepada segmen yang mempunyai permintaan sebenar yang tinggi seperti perumahan mampu milik, perumahan sosial, hartanah yang menyediakan perkhidmatan pengeluaran dan logistik, atau produk yang mempunyai potensi operasi yang stabil. Segmen ini bukan sahaja mengekalkan kecairan yang lebih baik tetapi juga membantu perniagaan menjana aliran tunai yang stabil dalam jangka masa panjang,” analisis Dr. Nguyen Tri Hieu.

Khususnya, dalam konteks baharu, perniagaan hartanah tidak lagi boleh membangun menggunakan model "pinjaman jangka pendek, pelaburan jangka panjang" seperti sebelumnya. Sebaliknya, strategi peruntukan modal perlu memberi tumpuan kepada keselamatan, kecekapan praktikal dan keupayaan untuk mengekalkan aliran tunai yang mampan. Perniagaan perlu membangunkan pelan aliran tunai untuk setiap peringkat, mengimbangi nisbah hutang dengan sewajarnya dan secara proaktif memperuntukkan dana rizab untuk turun naik kadar faedah atau penurunan kecairan pasaran.

Tambahan pula, transformasi digital dalam pengurusan kewangan dan operasi projek juga dianggap sebagai penyelesaian yang perlu untuk pengoptimuman kos. Penggunaan teknologi membantu perniagaan memantau penggunaan modal dalam masa nyata, sekali gus melaraskan pelan pelaburan dengan segera dan mencegah penyebaran sumber.

Sumber: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html