Harga pangsapuri meningkat secara mendadak, adakah anda perlu membeli apartmen tanpa buku merah jambu?

Tiada buku merah jambu, bolehkah apartmen itu dijual beli?

Laporan pasaran hartanah bagi suku ketiga daripada beberapa unit penyelidikan pasaran kebanyakannya bersetuju bahawa purata harga jualan pangsapuri baharu di Hanoi telah mencecah 64-69 juta VND/m2. Harga pangsapuri lama telah mencecah 46-51 juta VND/m2.

Terutamanya, pangsapuri baharu berharga melebihi VND4 bilion menyumbang 70% daripada jumlah keseluruhan pangsapuri yang dijual. Segmen pangsapuri berharga di bawah VND2 bilion telah hampir hilang daripada pasaran.

Kenaikan harga pangsapuri menyebabkan ramai yang beralih membeli pangsapuri tanpa sijil hak guna tanah atau sijil pemilikan rumah (dipanggil buku merah jambu) kerana harga jualan selalunya lebih rendah berbanding pangsapuri yang mempunyai sijil. Persoalannya adakah jual beli dalam kes ini sah?

Huruf a, Fasal 1, Perkara 160 Undang-Undang Perumahan 2023 menetapkan bahawa untuk transaksi pembelian, penjualan, sewa beli, derma, pertukaran, gadai janji, dan sumbangan modal menggunakan perumahan, perumahan tersebut mestilah mempunyai syarat yang mencukupi, termasuk Sijil sebagaimana yang ditetapkan oleh undang-undang, kecuali untuk kes yang dinyatakan dalam Fasal 2 Perkara ini.

Kes-kes yang dinyatakan dalam Fasal 2, Perkara 160 Undang-undang Perumahan 2023 berpandukan Dekri 95/2024 termasuk:

- Membeli, menjual, memajak, menggadaikan perumahan masa hadapan; menjual perumahan sekiranya berlaku pembubaran atau muflis;

- Mengadakan derma untuk rumah kesyukuran, rumah cinta, dan rumah perpaduan yang besar;

- Pembelian, pajakan-beli rumah yang ada daripada pelabur projek pelaburan pembinaan perumahan dalam kes berikut: Rumah milik harta awam; Perumahan sosial, perumahan untuk angkatan tentera rakyat, perumahan yang berkhidmat untuk penempatan semula bukan milik awam;

- Menyewa, meminjam, menyewa, membenarkan pengurusan perumahan;

- Warisan perumahan.

Oleh itu, dengan pangsapuri yang tidak mempunyai buku merah jambu, pihak-pihak boleh membeli dan menjual sepenuhnya.

Projek pangsapuri di Hanoi (Foto: Tran Khang).

Isu undang-undang yang perlu diberi perhatian

Perkara 8 Dekri 95/2024 dengan jelas menetapkan dokumen yang membuktikan syarat perumahan untuk menyertai urus niaga apabila tiada sijil pemilikan.

Bagi urus niaga membeli, menjual atau memajak rumah dalam projek pelaburan pembinaan perumahan, perlu ada dokumen yang membuktikan rumah tersebut layak untuk perniagaan dalam kes rumah penempatan semula dan rumah untuk angkatan tentera rakyat.

Jenis rumah ini mesti mempunyai dokumen yang membuktikan kelayakannya untuk dimasukkan ke dalam perniagaan atau dokumen yang membuktikan penerimaannya untuk digunakan, dokumen yang membuktikan kelayakannya untuk didagangkan mengikut peruntukan undang-undang mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial.

Untuk urus niaga membeli, menjual atau memajak perumahan masa hadapan yang bukan sebahagian daripada projek, mesti ada sijil hak guna tanah dan permit pembinaan sekiranya permit pembinaan diperlukan, atau mesti ada dokumen yang membuktikan pelaburan dalam pembinaan perumahan.

Bagi urus niaga membeli, menjual atau menyewa harta awam, perlu ada dokumen mengenal pasti rumah tersebut layak disewa atau dijual mengikut peruntukan Perkara 63 dan Perkara 69 Dekri 95/2024.

Untuk transaksi menderma rumah kesyukuran, rumah kebajikan, dan rumah solidariti, organisasi penderma mesti mempunyai dokumen yang membuktikan pembinaan rumah untuk didermakan.

Jika rumah pusaka itu tertakluk kepada pembelian atau sewa beli, mesti ada kontrak beli rumah atau sewa beli yang sah disertai dokumen yang membuktikan pemilikan rumah atau membuktikan pelaburan dalam pembinaan rumah oleh penjual atau sewa beli.

Untuk penjualan perumahan oleh organisasi yang dibubarkan atau bankrap, mesti ada resolusi atau keputusan mengenai pembubaran organisasi tersebut atau notis daripada pihak berkuasa yang berwibawa mengenai pembubaran organisasi yang memiliki perumahan tersebut. Dalam kes muflis, mesti ada keputusan Mahkamah Rakyat yang mengisytiharkan kebankrapan organisasi yang memiliki perumahan tersebut.

Walau bagaimanapun, apabila membeli apartmen tanpa buku merah jambu, pembeli mungkin menghadapi banyak risiko. Antaranya, risiko terbesar ialah Negara tidak akan mengiktiraf pemilikan undang-undang pangsapuri dan hak untuk menggunakan tanah yang melekat pada projek pangsapuri itu.

Risiko lain ialah jika perjanjian itu dalam bentuk kontrak kebenaran pengurusan yang disahkan oleh notari, bermakna pemilik kedua (pemilik kedua dan seterusnya) hanya dibenarkan menggunakan apartmen. Kemudian, jika buku merah dikeluarkan, pemilik pertama adalah orang yang namanya tertera pada dokumen itu. Pemilik pertama mungkin tidak bekerjasama dalam memindahkan nama kepada pemilik baru untuk menuntut kenaikan harga.

Oleh itu, apabila timbul pertikaian berkaitan harta ini, ia tidak akan dilindungi oleh undang-undang. Semasa harta itu tidak mempunyai sijil, pembeli tidak boleh meminjam wang daripada bank dengan menggadaikan apartmen.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm