Patutkah kaedah lebihan itu ditinggalkan dalam penilaian tanah?

Sebagai kaedah yang paling popular dan jelas mencerminkan sifat kewangan projek hartanah, menghapuskan kaedah lebihan, menurut pakar, adalah satu langkah ke belakang dalam penilaian tanah, menyebabkan akibat jangka panjang untuk bekalan dan pasaran hartanah.

Mengulas isu ini, Dr Nguyen Tien Thoa - Pengerusi Persatuan Penilaian Vietnam berkata bahawa ini tidak salah, tetapi hanya sebahagiannya betul. Kerana bahagian yang lebih penting ialah apabila membenarkan jenis tanah yang mempunyai potensi pembangunan mencapai matlamat penggunaan yang tertinggi dan terbaik, negara juga perlu mengetahui harga tanah mengikut prinsip pasaran untuk mencapai matlamat tersebut, sebagai asas untuk menentukan kewajipan kewangan antara negara dan organisasi dan individu yang menggunakan tanah tersebut. Dan kaedah yang sesuai untuk menetapkan harga tanah pembangunan itu ialah kaedah lebihan.

“ Untuk menentukan harga, adalah perlu untuk mendasarkannya pada alasan undang-undang (perancangan, pelesenan...) dan data pasaran objektif yang tersedia, bukan pada data pengiraan tidak berasas ,” Dr. Thoa menekankan.

Pakar mengatakan bahawa kaedah lebihan tidak boleh ditinggalkan dalam penilaian tanah.

Membincangkan aspek ini dengan lebih lanjut, seorang pakar undang-undang hartanah berkata bahawa kaedah lebihan jelas mencerminkan sifat kewangan projek hartanah: berapa kos, berapa hasil, berapa untung, sangat saintifik dan objektif. Kaedah ini jelas menggambarkan cara mengeksploitasi, memperuntukkan dan berkongsi "perbezaan sewa tanah". Ini juga merupakan kaedah penilaian hartanah moden, mengikut amalan antarabangsa.

Agensi penggubalan percaya bahawa disebabkan kekurangan pangkalan data untuk penilaian, penilaian mesti berdasarkan faktor hipotesis, kekurangan ketepatan, jadi meninggalkan kaedah ini, pada pendapat saya, tidak meyakinkan. Jika masalahnya adalah kekurangan pangkalan data, penyelesaiannya mestilah mencipta sumber pangkalan data yang berkualiti dan boleh dipercayai, dan bukannya meninggalkan kaedah lebihan (memusnahkan mesin pengeluaran yang terbalik). dalam kerja penilaian tanah ,” ulasnya.

Kaedah lebihan perlu disimpan.

Dengan cadangan untuk menghapuskan kaedah lebihan, draf Dekri meminda Dekri 44 hanya mempunyai 3 kaedah: perbandingan, pendapatan dan pekali pelarasan harga tanah. Namun begitu, dapat dilihat dengan segera bahawa 3 kaedah ini tidak mencukupi untuk menggantikan kaedah lebihan apabila menilai tanah yang berpotensi untuk dibangunkan.

Secara khusus menganalisis, pakar menunjukkan 3 kelemahan. Pertama, penentuan harga tanah adalah berdasarkan tujuan penggunaan yang berpotensi untuk pembangunan masa depan, bukan berdasarkan tujuan penggunaan semasa seperti kaedah perbandingan dan kaedah pendapatan yang dikira.

Kedua, jenis tanah yang mempunyai potensi pembangunan yang sama tidak mempunyai aset yang serupa atau serupa yang telah berjaya didagangkan di pasaran untuk menggunakan kaedah perbandingan (dengan syarat mesti ada sekurang-kurangnya 3 aset setanding, kecuali dalam kes luar biasa), jadi kaedah perbandingan tidak boleh digunakan untuk penilaian.

Ketiga, kaedah pendapatan ialah kaedah yang menentukan pendapatan masa hadapan dengan andaian pendapatan adalah stabil, kekal, dan risiko pendapatan masa hadapan adalah tetap. Sementara itu, kaedah sisa adalah bertentangan sama sekali. Oleh itu, kaedah pendapatan tidak boleh digunakan untuk menggantikan kaedah baki.

Menurut pakar undang-undang hartanah, jika kaedah lebihan dihapuskan, jurang akan muncul dalam penilaian tanah. " Apakah kaedah yang perlu digunakan oleh agensi negeri untuk menilai tanah apabila memperuntukkan tanah kepada pelabur untuk melaksanakan projek tanpa lelongan? Pada masa ini, sebahagian besar projek hartanah, apabila memperuntukkan tanah kepada pelabur, agensi negeri menggunakan kaedah lebihan untuk menilai tanah (kecuali beberapa dana tanah bernilai rendah yang menggunakan kaedah pekali pelarasan); walaupun dalam kes harga permulaan lelong, perlu menentukan lebihan hak guna tanah ."

Mengulas lanjut mengenai isu ini, Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar , berkata adalah perlu untuk menghapuskan kaedah pekali pelarasan harga tanah daripada kaedah penilaian tanah dan mengekalkan/menambah kaedah lebihan untuk menilai projek pembangunan hartanah di atas tanah.

Sehubungan itu, kaedah pekali pelarasan harga tanah hanyalah penggandaan antara nilai pada senarai harga tanah yang dikawal selia oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah dengan pekali juga diputuskan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah. "Harga tanah yang sesuai untuk pasaran adalah kuantiti objektif, ia tidak boleh disyaratkan sama dengan produk dua kuantiti subjektif yang dikawal dan diputuskan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah. Oleh itu, dapat disimpulkan bahawa ini adalah kaedah penentuan harga tanah tanpa sebarang teori saintifik", tegas Profesor Vo.

Perdana Menteri baru-baru ini mengeluarkan telegram meminta Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dan pemimpin wilayah dan bandar untuk segera menghapuskan kesukaran dan halangan dalam penilaian tanah. Secara khususnya, terdapat kandungan penting yang perlu dikemukakan oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar kepada Kerajaan untuk pertimbangan dan pengisytiharan Dekri yang meminda dan menambah Dekri No. 44/2014/ND-CP yang mengawal selia harga tanah sebelum 31 Julai, serta menyempurnakan pindaan dan penambahan Pekeliling No. 36/2014/2014/TT-B penilaian harga tanah, kaedah penyelarasan harga tanah dan penyelarasan tanah. penilaian tanah khusus dan perundingan penilaian tanah.
Bagaimanapun, menurut pakar, pindaan Dekri 44 dan Pekeliling 36 mempunyai kelemahan besar, yang akan membawa kepada akibat yang ketara untuk penilaian tanah serta pembangunan pasaran hartanah. Maksudnya, agensi penggubal telah menghapuskan kaedah lebihan dalam penilaian tanah iaitu kaedah paling praktikal dan mempunyai pangkalan data maklumat input yang lengkap, stabil dan telus.

Hai Anh

Berguna
emosi
Kreatif
Unik
Kemarahan