Perniagaan menghadapi kesukaran apabila perlu membayar ratusan bilion dong untuk menukar tujuan penggunaan tanah.

Terpaksa memindahkan kilang ke pinggir bandar untuk membina tanah sendiri, kemudian menyewa semula dengan bayaran tahunan, apabila pajakan tamat perniagaan menghadapi kesukaran kerana mereka perlu membayar sejumlah wang yang "besar" untuk menukar tujuan penggunaan.

Untuk memiliki tanah untuk membina kilang, banyak perniagaan terpaksa menyerahkan tanah mereka kepada negeri, kemudian menyewanya semula dengan bayaran tahunan - Foto: NH

Pada tahun 2000-an, atas permintaan Negara, kemudahan pembuatan di Ho Chi Minh City berpindah ke pinggir bandar untuk mengelakkan pencemaran alam sekitar dan menyerahkan tanah di pusat untuk pembangunan bandar dan perkhidmatan. Ramai orang memindahkan kilang mereka ke tanah mereka sendiri di pinggir bandar.

Tetapi kerana tidak ada pelan zon 1/2000 dan tidak sesuai untuk membina kilang, orang ramai terpaksa menyerahkan tanah mereka kepada negeri dan kemudian menyewa tanah ini dengan membayar yuran tahunan di bawah kontrak jangka pendek 5-10 tahun.

Walau bagaimanapun, apabila kontrak pajakan tamat atau perusahaan ingin membubarkan kontrak pajakan tanah dan mengeluarkan semula buku merah jambu lama, ia akan menghadapi kesukaran.

Dalam kes biasa, Encik Cuong membeli 2 plot pertanian dengan keluasan 5,930m² di daerah Binh Chanh (lama) untuk memindahkan kilang. Pada tahun 2006, beliau memindahkan tanah di atas kepada syarikat yang dimilikinya untuk meminta untuk menukar tujuan kepada tanah untuk pengeluaran dan perniagaan.

Walau bagaimanapun, kerana tanah tersebut adalah milik perancangan pengubahsuaian kediaman sedia ada, tiada perancangan pembinaan terperinci pada skala 1/2000, jadi pihak berkuasa memutuskan untuk memajakkan tanah tersebut kepada perusahaan ini untuk jangka pendek 10 tahun (2010-2020), keluasan yang dipajak adalah 5,150m² untuk bangunan kilang, selebihnya 780m² tanah perlindungan koridor.

Pada tahun 2017, disebabkan tempoh pajakan hampir tamat, syarikat itu ingin melanjutkan pajakan, tetapi tanah itu pada masa ini dalam perancangan guna tanah kediaman bandar dan tidak dapat dilanjutkan, jadi syarikat menyelesaikan prosedur untuk memulangkan tanah itu kepada Encik Cuong secara peribadi.

Dalam tempoh ini, beliau juga banyak mengemukakan permohonan untuk meminta lanjutan pajakan tanah, menukar tujuan guna tanah atau mengeluarkan semula buku berwarna merah jambu mengikut status semasa atau asal untuk kegunaan berterusan apabila tamat tempoh pajakan.

Bagaimanapun, menjelang 2024, beliau hanya dibenarkan menukar 4,800m² kepada tanah kediaman, tetapi terpaksa membayar 100% daripada yuran guna tanah, dan tidak boleh memotong harga tanah pertanian. Baki 350m² tanah pengeluaran dan perniagaan tidak dibenarkan ditukar kepada tanah kediaman, tetapi dia tidak diberikan buku merah jambu dan terpaksa memperbaharui pajakan tanah dan membayar sewa tahunan.

Begitu juga, Cik Phuong turut mewarisi tanah dan memindahkan tanah tersebut kepada Ho Chi Minh City untuk dipajak semula dalam bentuk bayaran tahunan bagi tujuan membina kilang.

Pada 2018, syarikat itu telah memindahkan aset di atas tanah itu kepada Cik Phuong dan menyerahkan tanah tersebut untuk terus digunakan, tetapi mengikut peraturan, Cik Phuong hanya boleh terus memajak tanah itu untuk baki masa sehingga 2020.

Selama bertahun-tahun, Cik Phuong telah meminta untuk mengeluarkan semula buku merah lama, tetapi sehingga kini masih tiada peraturan undang-undang untuk mengeluarkannya semula, meletakkannya dalam situasi yang sukar.

"Saya tidak boleh menukar tujuan guna tanah kerana saya tidak mampu untuk membayar yuran penukaran yang tinggi, tetapi apabila perniagaan sukar, saya mahu mencairkan kontrak pajakan untuk mengurangkan kos sewa tanah dan mendapatkan semula hak guna tanah yang sama, tetapi saya tidak boleh. Jika saya terpaksa mengekalkan lanjutan pajakan tanah, saya tidak tahu berapa lama ia akan bertahan," kata Cik Phuong.

Perlu mengatasi kelemahan peraturan undang-undang

Menurut pakar, Dekri 103 tidak membezakan dengan jelas antara tanah persendirian dengan bayaran sewa tahunan dan tanah awam yang dipajak kerajaan. Disebabkan kekurangan perbezaan ini, apabila menukar kepada tanah kediaman, kedua-dua jenis tanah mesti membayar 100% daripada yuran guna tanah kediaman mengikut harga tanah pada masa penukaran (nilai tanah ialah 0).

Akibatnya, pengguna tanah terpaksa membayar yuran guna tanah yang jauh lebih tinggi daripada plot pertanian lain kerana nilai tanah sebenar yang dibelanjakan pengguna tanah untuk membeli tanah tersebut tidak dikira.

Undang-undang pada masa ini tidak mempunyai mekanisme untuk membenarkan orang ramai diterbitkan semula buku merah jambu dalam keadaan semasa atau seperti sebelum memajak tanah apabila mereka menamatkan kontrak pajakan tanah mereka. Undang-undang juga tidak mempunyai peraturan mengenai pemulihan tanah dalam kes ini, menyebabkan banyak masalah dalam mengeluarkan buku merah jambu apabila kontrak pajakan tanah tamat untuk orang ramai dan perniagaan.

Peguam Tran Minh Cuong (Persatuan Peguam Bandar Ho Chi Minh) berkata bahawa adalah perlu untuk meminda dan menambah Dekri 103 mengenai bayaran penukaran guna tanah untuk tanah yang dipajak dengan bayaran sewa tahunan yang berasal daripada isi rumah dan individu, yang diwarisi atau dicipta sendiri, bukan tanah awam yang dipajak oleh kerajaan. Apabila ditukar kepada tanah kediaman, yuran guna tanah dikira sebagai untuk pengeluaran bukan pertanian dan tanah perniagaan atau tanah pertanian pada masa penukaran, tidak menggunakan kadar 100% daripada harga tanah kediaman.

Selain itu, kes-kes ini mempunyai hak untuk menamatkan kontrak pajakan lebih awal jika tidak lagi diperlukan dan diterbitkan semula buku merah jambu mengikut status atau jenis tanah semasa sebelum dipajak.

NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm