Harga sewa tanah di taman perindustrian utara meningkat, mengurangkan kelebihan daya saing

Tarikan hartanah perindustrian di Utara

Pada separuh pertama 2023, wilayah dan bandar utara menarik pelaburan asing terbesar dalam sektor pembuatan dengan 3.4 bilion USD, bersamaan dengan 63% daripada projek pembuatan FDI yang baru didaftarkan dengan 238 projek baharu.

Daripada jumlah itu, Bac Giang menyumbang 20% daripada jumlah projek yang baru didaftarkan dengan 1.06 bilion USD termasuk pelaburan dalam kilang Fulian Precision Technology Singapura, bernilai 621 juta USD dan projek LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, bernilai 140 juta USD. Bac Ninh menduduki tempat ketiga di seluruh negara dalam menarik FDI dalam pembuatan dengan 9% daripada jumlah modal berdaftar bernilai 486 juta USD.

Dari segi sektor pelaburan, pada separuh pertama 2023, peralatan elektrik menyumbang kepada jumlah modal FDI yang baru didaftarkan terbesar dalam pembuatan dengan 21%, bernilai 1.14 bilion USD. Seterusnya ialah industri komputer, elektronik dan produk elektrik dengan jumlah modal pelaburan menyumbang 20% dan produk getah dan plastik menyumbang 15%.

Harga sewa tanah di taman perindustrian utara meningkat, mengurangkan imej kelebihan daya saing 1 — Foto ilustrasi. (Sumber: DK)

Mengikut wilayah ekonomi , dapat dilihat bahawa di Wilayah Ekonomi Utara, sektor utama yang menerima modal pelaburan baharu ialah komputer, elektronik dan produk elektrik, menyumbang 19% daripada jumlah modal pelaburan seluruh wilayah; diikuti dengan peralatan elektrik (15%); getah dan produk plastik hanya 5% dan kenderaan bermotor pada 4%. Sementara itu, di Wilayah Ekonomi Selatan, gambarannya agak bertentangan apabila produk getah dan plastik mempunyai jumlah modal pelaburan terbesar, iaitu 10% daripada jumlah modal pelaburan seluruh wilayah, pembuatan logam menyumbang 4% dan air minuman menyumbang kira-kira 3%.

Di samping itu, pengeluar dan tenaga suria juga dicatatkan akan beralih ke Utara. Tiga daripada lima projek pembuatan teratas di Zon Ekonomi Utara menjelang 2022 adalah dalam sektor berkaitan solar. Daripada 30 pengeluar produk solar di seluruh negara, 77% terletak di Zon Ekonomi Utara dan hanya 23% di Zon Ekonomi Selatan.

Antaranya, Trina Solar adalah pelabur terbesar dengan projek bernilai 275 juta USD di Taman Perindustrian Yen Binh, Wilayah Thai Nguyen. Pelabur kebanyakannya datang dari China, Hong Kong dan Singapura. Pada separuh pertama 2023, pengeluar modul solar AS Thornava Solar juga memulakan pengeluaran di kilang moden dengan kapasiti tahunan 1 gigawatt di Taman Perindustrian Que Vo, Wilayah Bac Ninh .

Pada 2023, kumpulan swasta Vietnam AD Green merasmikan kilang 3 gigawatt bernilai 45 juta USD, menghasilkan panel solar untuk pasaran domestik dan asing. Kemudahan itu meliputi kawasan seluas hampir 8 hektar di Kluster Perindustrian An Ninh, Daerah Tien Hai, Wilayah Thai Binh.

Dapat dilihat bahawa kumpulan penyewa utama di Wilayah Utara adalah penyewa dalam sektor nilai tambah tinggi, termasuk elektronik dan komputer, kereta, mesin dan peralatan serta pembuatan berkaitan solar dengan penyewa adalah syarikat berskala besar seperti Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda dan Vinfast.

Sementara itu, penyewa utama di Selatan ialah perusahaan memproses produk getah dan plastik, makanan dan minuman, bahan binaan dan pakaian – industri yang dinilai mempunyai nilai tambah yang lebih rendah.

Encik Thomas Rooney, Pengurus Kanan, Khidmat Nasihat Perindustrian, Savills Hanoi mengulas: Zon Ekonomi Utara mempunyai lokasi yang strategik, dengan akses yang baik kepada pasaran domestik dan antarabangsa.

Sepanjang 5 tahun yang lalu, infrastruktur di kawasan ini telah meningkat dengan ketara dengan beberapa siri projek lebuh raya yang menghubungkan tiga pelabuhan utama, termasuk Pelabuhan Hai Phong, Pelabuhan Laut Dalam Lach Huyen dan Pelabuhan Cai Lan. Selain itu, Zon Ekonomi Utara memiliki dana tanah yang besar, memenuhi keperluan kawasan penyewa yang beroperasi dalam sektor nilai tambah tinggi, menarik banyak projek pelaburan besar dalam pemasangan kereta, komponen elektronik dan produk tenaga suria.

"Ia boleh dilihat bahawa Zon Ekonomi Utara dianggap sebagai kelebihan besar bagi pelabur, bukan sahaja mengambil kesempatan daripada salah satu laluan import-eksport penting Vietnam melalui Hai Phong tetapi juga dapat memindahkan barangan dengan mudah untuk melayani pasaran jiran," kata Encik Thomas Rooney.

Sewa yang tinggi boleh mengurangkan kelebihan daya saing

Menurut laporan Savills Vietnam, pada separuh pertama 2023, Utara merekodkan 68 projek taman perindustrian dengan keluasan keseluruhan sehingga 12,000 hektar. Kadar penghunian purata mencapai 83%, meningkat daripada 81% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Purata harga sewa tanah mencecah 138 USD/m2/kitaran sewa, meningkat daripada 102 USD/m2/kitaran sewa.

Harga sewa tanah di taman perindustrian utara meningkat, mengurangkan kelebihan daya saing, gambar 2 — Kadar cukai tanah di zon perindustrian utara semakin meningkat, mengurangkan daya saing zon ekonomi utara berbanding zon selatan. (Foto: DP)

Daripada jumlah itu, Bac Ninh mempunyai kenaikan harga sewa tanah terbesar sebanyak 48% berbanding tempoh yang sama pada 2022, mencecah 156 USD/m2/kitaran sewa berikutan minat baharu syarikat elektronik dan pembekal dengan keperluan untuk mempelbagaikan rantaian bekalan di luar China.

Hung Yen meningkat sebanyak 45% dalam tempoh yang sama, mencecah 132 USD/m2/kitaran sewa. Begitu juga, wilayah utama juga mencatatkan peningkatan dengan Hai Duong (naik 33%, mencapai 101 USD/m2/kitaran sewa), Hai Phong (naik 28%, mencapai 129 USD/m2/kitaran sewa).

Laporan Savills juga menunjukkan bahawa bekalan kilang siap dibina di wilayah ekonomi Utara mencapai 3.5 juta m2 kawasan boleh disewa bersih (NLA) dengan kira-kira 618,000 m2 NLA yang tinggal. Harga sewa purata ialah 4.8 USD/m2/bulan (tidak termasuk VAT) pada separuh pertama 2023. Sementara itu, kadar penghunian kilang dan gudang siap bina di wilayah Utara mencatatkan penurunan kepada 83% disebabkan oleh bekalan baharu yang dilancarkan di Hai Phong dan Bac Ninh.

Menurut Encik John Campbell, Timbalan Pengarah, Ketua Perkhidmatan Perindustrian, Savills Vietnam: "Harga sewa tanah semasa di Zon Ekonomi Utara telah melebihi dua digit, mengurangkan daya saing Zon Ekonomi Utara berbanding Zon Ekonomi Selatan. Harga tanah yang lebih tinggi mungkin menghalang kemasukan perusahaan pembuatan elektronik, kereta dan tenaga solar baharu. Ini adalah pelabur yang ingin memiliki plot tanah yang berpatutan."

Sumber