Urus niaga hartanah menggunakan kontrak pinjaman: Pembeli berasa kesal! (Artikel terakhir)

Pasaran hartanah telah melepasi fasa "terhangat". Bagaimanapun, urus niaga hartanah menggunakan kontrak pinjaman masih wujud, dengan akibat yang belum diselesaikan dalam sekelip mata. Oleh itu, sebelum agensi pengurusan Negeri mengetatkan lagi peraturan undang-undang, orang ramai harus mempertimbangkan dan mengkaji dengan teliti syarat-syarat kontrak pinjaman apabila "meletakkan pen" untuk menandatangani urus niaga hartanah untuk mengelakkan terjerumus ke dalam "dilema".

Urus niaga hartanah menggunakan kontrak pinjaman: Pembeli dipenuhi dengan penyesalan! (Bahagian 1) - Dari "titik panas" Pelan Lantai 584

Urus niaga hartanah menggunakan kontrak pinjaman: Pembeli berasa kesal! (Bahagian 2) - Kerjasama atau pengerahan modal "perangkap"

Pelanggan harus menyelidik dan memilih produk hartanah dengan status undang-undang yang jelas dan pelabur yang bereputasi (Dalam foto: Kawasan Bandar Xuan Hung, Wad Quang Thang, Bandar Thanh Hoa ). Foto: PV

"Pen jatuh, ayam mati"

Berbalik kepada kisah Cik LD - pelanggan yang membeli tanah di MBQH 2125 fasa 2. Cik LD berkata: "Selepas "bersetuju untuk membeli dan menjual" dengan pemilik tanah, saya pergi untuk melakukan prosedur untuk memindahkan nama kontrak pinjaman dengan syarikat. Sebelum menandatangani kontrak, saya tidak meneliti aspek undang-undang projek itu dengan teliti, tetapi saya hanya fikir membeli rumah itu, terutamanya maklumat tentang pembelian rumah itu, terutamanya (saya hanya akan membeli rumah itu) tanah. Saya tidak tahu betapa berharganya prosedur kontrak pinjaman untuk hak untuk membeli produk tersebut Apabila pelabur mengumumkan bahawa saya perlu segera membina rumah, saya mengambil kontrak untuk membaca semula pada masa yang sama, saya mengetahui tentang peruntukan undang-undang dan mendapati bahawa urus niaga melalui kontrak pinjaman adalah sangat berisiko.

“Sekiranya kita teliti maklumat tentang syarat jual beli perumahan masa hadapan serta kesahihan kontrak pinjaman dan prosedur rumit yang terlibat, bukan saya sahaja malah ramai yang tidak akan membeli tanah dalam bentuk ini malah akan mencari petak tanah yang mempunyai status sah yang jelas untuk berurus niaga” - Cik LD berkongsi lebih lanjut.

Pelanggan LT C, yang membeli tanah di MB 584, berkata, "... sebelum menandatangani kontrak pinjaman, broker membawa saya ke pejabat kepimpinan BNB LLC untuk "memperkenalkan" "sub-buku" dan berjanji bahawa apabila projek itu layak, sijil hak guna tanah akan dipindahkan serta-merta. Kerana saya mempercayai kedua-dua pelabur dan broker, saya menandatangani kontrak pinjaman, jika saya bimbang untuk "membeli" dua lot rumah. kehilangan kedua-dua "lembu dan kandang"; tetapi jika saya tidak membina, saya tidak tahu bila saya akan dapat kembali wang yang saya laburkan...".

Juga pelabur bagi Projek Kawasan Komersial dan Kediaman Lot A-TM3 (disingkatkan sebagai Tapak A-TM3), di Wad Dong Huong, Thanh Hoa City, BNB Company Limited telah "bergerak" apabila pelanggan bertindak balas dengan kuat terhadap perniagaan itu dari April 2023 hingga sekarang. Menurut ramai pelanggan Tapak A-TM3, pelabur telah menunjukkan tanda-tanda kekaburan tentang maklumat produk, khususnya "mengiklankan" tanah untuk dijual tetapi "mengubahnya menjadi" rumah yang belum siap; pada masa yang sama memaksa pelanggan membayar jumlah wang yang tidak munasabah apabila mereka ingin melabur dalam membina rumah sendiri.

Walau bagaimanapun, pada masa perusahaan menggerakkan modal dalam bentuk kontrak pinjaman, Pelan A-TM3 mempunyai keputusan yang meluluskan keputusan pemilihan pelabur dan dalam Keputusan No 3345/QD-UBND, bertarikh 21 Ogos 2019 Jawatankuasa Rakyat Wilayah, terdapat maklumat yang jelas mengenai skala projek dan produk adalah perumahan yang belum siap, bahagian luar siap. "Secara tidak sengaja" menandatangani kontrak ini, pelanggan terpaksa menerima, kerana walaupun mereka ingin membubarkan kontrak, mendapatkan kembali wang yang dilaburkan bukanlah mudah, terutamanya dalam konteks pasaran hartanah yang lembap dan perniagaan yang menghadapi kesulitan seperti hari ini.

Sebelum ini, Akhbar Thanh Hoa turut menerima petisyen meminta bantuan daripada beberapa isi rumah di Nong Cong, daerah Thieu Hoa, bandar Thanh Hoa mengenai "membeli" tanah di bawah kontrak pinjaman. Walau bagaimanapun, apabila menyerahkan tanah kepada "pembeli", tanah itu sedang diduduki oleh orang lain.

Menurut Peguam Le Thi Phuong, Pengarah Syarikat Undang-undang Le Phuong Hoang Terhad, Persatuan Peguam Wilayah Thanh Hoa, terdapat dua bentuk kontrak pinjaman, dan dalam kedua-dua kes, pelanggan berada dalam kerugian.

Pertama, sekiranya kontrak pinjaman tidak mempunyai apa-apa kandungan yang menunjukkan bahawa jumlah pinjaman adalah berkaitan dengan nilai plot tanah/tanah, harta yang melekat pada tanah dalam projek peminjam, kontrak pinjaman tidak mempunyai nilai mengikat yang peminjam (yang juga pelabur projek) mesti memindahkan kepada pemberi pinjaman hak guna tanah, harta khusus yang melekat pada tanah tersebut. Kontrak ini hanyalah kontrak pinjaman sivil, risikonya ialah apabila hartanah layak untuk dipindahkan dan harga hartanah meningkat, untuk faedah sendiri, pelabur tidak memasuki kontrak pemindahan hartanah tetapi hanya bersetuju untuk membayar balik prinsipal dan faedah (jika ada) kepada pemberi pinjaman, yang membawa kepada kerugian kewangan bagi pemberi pinjaman.

Kedua, kontrak mengandungi kandungan yang menunjukkan hubungan antara jumlah pinjaman dan plot/tanah, rumah dalam projek peminjam. Kontrak pinjaman mungkin merupakan kes transaksi palsu, menyembunyikan transaksi sebenar yang merupakan transaksi penjualan hartanah yang dibentuk pada masa hadapan (pada masa ini projek itu tidak layak untuk dijual mengikut peruntukan undang-undang). Dalam kontrak ini, jika pertikaian timbul, salah satu daripada dua pihak membawa kes ke mahkamah, terdapat risiko kedua-dua transaksi palsu (yang merupakan transaksi pinjaman) dan transaksi tersembunyi (yang merupakan transaksi penjualan hartanah) akan diisytiharkan tidak sah oleh mahkamah. Akibat undang-undang ialah pemberi pinjaman (pembeli) hanya menerima wang kembali tetapi tidak menerima hartanah.

Belajar undang-undang dengan teliti

Sebagai saluran pelaburan yang berpotensi, bagaimanapun, hartanah yang dibentuk pada masa hadapan mempunyai banyak potensi risiko jika pembeli tidak menyemak dengan teliti kesahihan projek untuk memastikan transaksi yang sah.

Undang-undang kini mempunyai peraturan yang sangat khusus mengenai bentuk urus niaga hartanah. Menurut Encik Vu Thanh Binh, Timbalan Pengarah Jabatan Pembinaan Thanh Hoa, selepas Undang-undang Perniagaan Hartanah berkuat kuasa, Jabatan Pembinaan telah menerima pakai banyak bentuk propaganda dan penyebaran kepada organisasi dan individu untuk mematuhi peruntukan undang-undang mengenai urus niaga hartanah, terutamanya hartanah yang dibentuk pada masa hadapan.

Sehubungan itu, menurut Perkara 55 Undang-undang Hartanah No. 66/2014/QH13, syarat-syarat untuk hartanah yang dibentuk pada masa hadapan untuk dimasukkan ke dalam perniagaan adalah mempunyai dokumen mengenai hak guna tanah, dokumen projek, lukisan pembinaan yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa, permit pembinaan dalam kes-kes di mana permit pembinaan diperlukan, dokumen mengenai penerimaan penyiapan pembinaan infrastruktur projek yang sepadan dengan kemajuan teknikal; dalam hal bangunan pangsapuri atau bangunan bercampur dengan tujuan kediaman yang dibentuk pada masa hadapan, mesti ada rekod penerimaan penyiapan asas bangunan itu. Seiring dengan itu, sebelum menjual, memajak atau membeli perumahan yang dibentuk pada masa hadapan, pelabur mesti mempunyai notis bertulis kepada agensi pengurusan perumahan wilayah tentang perumahan itu layak untuk dijual atau pajakan beli.

Seiring dengan itu, Perkara 19 Dekri No. 99/2015/ND-CP juga menetapkan penandatanganan kontrak mobilisasi modal untuk pembangunan perumahan komersial. Sehubungan itu, pemeteraian kontrak mobilisasi modal untuk pelaburan dalam pembinaan perumahan komersial hanya boleh dilakukan melalui borang yang ditetapkan dalam Fasal 2, 3 dan 4, Perkara 69 Undang-undang Perumahan dan mesti mematuhi peraturan berikut: Pihak yang mengambil bahagian dalam sumbangan modal, kerjasama pelaburan, kerjasama perniagaan, usaha sama, dan persatuan hanya dibenarkan untuk membahagikan kontrak modal (dalam nisbah tunai atau saham) pelabur tidak dibenarkan menggunakan borang mobilisasi modal yang ditetapkan dalam perkara ini atau bentuk mobilisasi modal lain untuk membahagikan produk perumahan atau memberi keutamaan kepada pendaftaran, deposit, dan hak untuk membeli perumahan atau membahagikan hak guna tanah dalam projek untuk pihak mobilisasi modal.

Ramai pelanggan yang sedang membina rumah di Lot Projek Kawasan Komersial dan Kediaman A-TM3, Wad Dong Huong, Bandar Thanh Hoa bimbang kerana tidak tahu bila pelabur akan menjalankan prosedur mengeluarkan Sijil Hak Guna Tanah. Foto: PV

Encik Vu Thanh Binh mengesyorkan: "Apabila berurus niaga hartanah, pelanggan perlu memahami dengan jelas peruntukan undang-undang, terutamanya dokumen undang-undang projek, kapasiti pelabur, dan peraturan mengenai syarat untuk membeli dan menjual modal untuk membangunkan perumahan masa depan bagi mengelakkan risiko apabila terlibat dalam projek yang tidak jelas status undang-undangnya."

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, untuk "mengelakkan" peraturan pengurusan Negara, pelabur menggunakan banyak "helah" yang berbeza dan sebahagian besarnya, pembelian dan penjualan perumahan masa depan atau mobilisasi modal dilakukan melalui urus niaga sivil dengan konsep "kontrak pinjaman", "deposit", "kontrak kerjasama"... "Agensi pengurusan negeri tidak mempunyai asas untuk menguruskan bentuk transaksi tambahan ini", Encik Binh T.

Dengan keterujaan pasaran hartanah Thanh Hoa, produk hartanah sentiasa semahal "udang segar". Kebanyakan projek telah dijual dan "melalui" banyak pelabur sekunder sejak mereka "di atas kertas"; tetapi menurut data dari Jabatan Pembinaan, hanya 30/104 projek yang telah diluluskan untuk dasar pelaburan telah dimaklumkan oleh Jabatan Pembinaan untuk layak untuk membeli, menjual atau mengumpul modal, membuktikan hakikat bahawa situasi "memintas undang-undang" jual beli telah menjadi perkara biasa. Nasib baik, kami bertemu dengan pelabur berwibawa yang menggunakan modal yang digerakkan untuk tujuan yang betul, dan hak pelanggan dijamin. Dalam kes bertemu dengan pelabur "terkenal" yang "mengambil" wang untuk melabur dalam projek lain, hakikat bahawa pelanggan tidak menerima produk hartanah atau menghadapi masalah di kemudian hari sebenarnya meninggalkan banyak akibat.

Berdepan dengan masalah yang sedang dihadapi oleh pelanggan pada masa ini, terutamanya pertindihan peruntukan tanah dan kelewatan dalam pemberian sijil hak guna tanah, Peguam Le Thi Phuong, Pengarah Le Phuong Hoang Law Company Limited, Persatuan Peguam Wilayah Thanh Hoa menasihatkan: Berkenaan fakta bahawa pelabur masih belum menyelesaikan prosedur untuk memberikan sijil hak guna tanah kepada pembeli, satu pertikaian mungkin timbul. Sekiranya kedua-dua pihak tidak dapat berunding dan berdamai, pembeli boleh memfailkan tuntutan mahkamah terhadap penjual di mahkamah untuk penyelesaian. Dalam kes plot tanah yang sama di mana pelabur menandatangani kontrak pinjaman dengan pendaftaran hajat, atau bahkan menandatangani kontrak jualan dengan ramai pelanggan, terdapat tanda-tanda penipuan pengagihan harta seperti yang ditetapkan dalam Perkara 174 Kanun Keseksaan 2015, dipinda dan ditambah pada 2017; pelanggan dalam kes ini harus mengemukakan petisyen kepada agensi penyiasatan polis untuk penerimaan dan penyelesaian.

Kumpulan Wartawan

Sumber: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm