Menghapuskan kesesakan dan membuka aliran sumber tanah

Kapsyen foto — Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Banyak inovasi telah diserapkan ke dalam draf Resolusi Dewan Negara yang menetapkan beberapa mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam mengatur pelaksanaan Undang-undang Tanah seperti: menghapuskan rangka kerja harga tanah, meningkatkan ketelusan, mempromosikan desentralisasi ke lokaliti, memastikan keharmonian kepentingan antara Negara, rakyat dan perniagaan.

Salah satu daripada lima kesesakan pertama yang dinamakan oleh pakar ialah kekurangan keserasian antara sistem perancangan tanah dan model kerajaan tempatan dua peringkat (provinsi - peringkat akar umbi) apabila model ini mula beroperasi mulai 1 Julai 2025. Sementara Undang-undang Tanah 2024 masih mengekalkan peruntukan mengenai "perancangan dan perancangan guna tanah peringkat daerah", model organisasi kerajaan-kerajaan yang ada di peringkat pusat kendalian atau bandar-bandar kendalian ekonomi khas pada tahun 2024. kerajaan bandar.

Ini membawa kepada ketidakcukupan kuasa dan ketekalan dalam kelulusan perancangan, menyebabkan proses pelaksanaan terganggu atau berpanjangan. Menurut Dr. Nguyen Dinh Tho - Timbalan Pengarah Institut Strategi dan Dasar Pertanian dan Alam Sekitar ( Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar ), Undang-undang perlu diselaraskan supaya perancangan guna tanah dapat disepadukan ke dalam keseluruhan perancangan pembangunan bandar dan perancangan penggunaan sumber di peringkat akar umbi. Jika tidak, lokaliti akan keliru dalam pelaksanaan dan penyeliaan.

Kelewatan dalam melaraskan peraturan perancangan agar sesuai dengan model kerajaan dua peringkat bukan sahaja menjejaskan kebolehlaksanaan Undang-undang, tetapi juga menyebabkan banyak lokaliti "menunggu arahan", menyekat aliran pelaburan. Oleh itu, adalah perlu untuk tidak lama lagi mempunyai resolusi panduan bersatu untuk mengelakkan perancangan menjadi "kesesakan institusi" pertama dalam rantaian pelaksanaan Undang-undang Tanah baharu.

Kesesakan kedua yang dikenal pasti ialah mekanisme lelongan dan pembidaan tanah masih mempunyai banyak kelemahan, yang tidak menguntungkan pelabur. Tujuan peruntukan tanah dan pemajakan melalui lelongan dan bidaan adalah alat penting untuk memastikan publisiti, ketelusan dan menghalang kepentingan kumpulan. Walau bagaimanapun, proses pelaksanaan semasa mendedahkan banyak batasan.

Tiada panduan yang jelas mengenai bentuk pajakan tanah dengan bayaran tahunan bagi dana tanah yang diuruskan oleh Negara. Sesetengah lokaliti menggambarkan situasi "tidak mengetahui penyelesaian yang mana untuk digunakan" apabila perlu memastikan hasil belanjawan dan menyokong perniagaan yang melabur dalam bidang sosialisasi.

Pada masa yang sama, keperluan untuk mempunyai pelan terperinci 1/500 sebelum tanah lelong menyebabkan kesukaran untuk dilaksanakan terutama bagi tanah guna bercampur atau tanah awam yang diselang seli dengan kawasan perumahan. Sementara itu, bentuk pajakan tanah dengan bayaran tahunan menyukarkan pelabur untuk mengira kos, menggadai dan menggembleng modal jangka sederhana dan panjang.

Dr Can Van Luc - Ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Monetari Negara, mengulas bahawa mekanisme lelongan tanah perlu lebih fleksibel terutama dalam fasa awal projek infrastruktur sosial. Jika ia tegar, ia secara tidak sengaja akan menghapuskan motivasi sektor swasta - subjek yang paling kuat digerakkan oleh Undang-undang Tanah 2024. Kerana kekurangan penyegerakan dalam peraturan lelongan dan pembidaan serta mekanisme pajakan tanah bukan sahaja mengurangkan daya tarikan pelaburan tetapi juga menimbulkan risiko kerugian bajet.

Oleh itu, Kerajaan mengeluarkan Resolusi 339/NQ-CP mengenai draf Resolusi Dewan Negara yang menetapkan beberapa mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam mengatur pelaksanaan Undang-undang Tanah, membenarkan pewarisan hasil penyelidikan dalam Penyerahan No. 136/TTr-BNNMT dan meminda artikel Undang-undang Kementerian Alam Sekitar dan Pertanian. Undang-undang Tanah, adalah satu langkah ke arah yang betul, tetapi ia adalah perlu untuk mengukuhkannya dengan cepat menjadi dekri yang membimbing pelaksanaan supaya perniagaan mempunyai asas undang-undang yang jelas - Encik Luc mengulas.

Di samping itu, peraturan pemulihan tanah yang tidak meliputi amalan pembangunan dan kurang fleksibiliti adalah kesesakan ketiga yang dipetik oleh pakar. Walaupun Perkara 79 Undang-undang Tanah 2024 dianggap telah meluaskan skop pemulihan tanah berbanding Undang-undang Tanah 2013, ia masih tidak meliputi semua projek yang mempunyai kepentingan strategik dan mendesak.

Secara khusus, Undang-undang tidak menetapkan dengan jelas mekanisme pemulihan tanah untuk mewujudkan dana tanah untuk membayar projek BT (build-transfer) atau menyusun semula tanah untuk perniagaan yang terpaksa berpindah kerana pencemaran alam sekitar... Selain itu, peraturan bahawa pemulihan tanah hanya boleh dilakukan selepas pampasan, sokongan, dan pelan penempatan semula diluluskan menyebabkan kelewatan dan kekurangan kelonggaran projek.

Mengenai kesesakan ini, Profesor Madya Dr. Nguyen Quang Tuyen, Naib Pengerusi Majlis Universiti Undang-undang Hanoi, berkata bahawa Undang-undang perlu mempunyai mekanisme khusus untuk projek utama, kerana jika kita menunggu prosedur pentadbiran yang mencukupi, kemajuan infrastruktur strategik negara seperti lebuh raya, lapangan terbang dan taman perindustrian yang besar akan ditangguhkan, menyebabkan kerosakan yang lebih besar daripada risiko undang-undang yang membimbangkan agensi pengurusan.

Kesesakan ini juga menunjukkan bahawa kekurangan fleksibiliti dalam mereka bentuk peraturan pengambilan tanah menghalang pembangunan infrastruktur - kawasan yang Vietnam sasarkan untuk dipercepatkan. Menurut pakar, penyelesaian segera adalah dengan mengkaji mekanisme kebenaran khas untuk projek-projek utama, sama seperti mekanisme dalam Undang-undang Pelaburan Awam atau Undang-Undang mengenai Pembidaan, untuk mengelakkan "kesesakan" dalam pampasan dan pembersihan tapak.

Kesesakan keempat yang perlu dihapuskan ialah mekanisme penetapan harga tanah yang tidak mencukupi dan tidak stabil yang menyebabkan kebimbangan di kalangan pelaksana. Undang-undang Tanah 2024 telah menghapuskan "rangka kerja harga tanah" dan bertukar kepada mekanisme jadual harga tanah yang dikemas kini setiap tahun, mencerminkan harga pasaran dengan lebih dekat. Ini adalah satu langkah ke hadapan yang luar biasa, tetapi mekanisme harga semasa masih mempunyai banyak kesesakan dalam aplikasi praktikal.

Pertama sekali, penentuan harga tanah tertentu terlalu bergantung kepada perundingan organisasi dan data pasaran, manakala sistem maklumat dan pangkalan data harga tanah negara masih belum lengkap, menyebabkan keputusan penilaian yang tidak konsisten antara lokaliti. Kaedah lebihan - alat utama untuk menentukan harga tanah projek - tidak diseragamkan, menyebabkan kos pelaburan meningkat, menjejaskan daya saing perusahaan secara negatif.

Dr Tran Kim Chung, bekas Timbalan Pengarah Institut Pusat Pengurusan Ekonomi, berkata jika pangkalan data penilaian yang telus tidak dibina, pelaksana akan sentiasa takut melakukan kesilapan. Akibatnya, banyak tempat "mengelak menandatangani", memperlahankan kemajuan pelaburan awam dan pembangunan taman bandar dan perindustrian. Kesesakan ini bukan sahaja isu teknikal tetapi juga tanggungjawab psikologi dalam melaksanakan tugas awam. Apabila harga tanah dikaitkan dengan kewajipan kewangan, sebarang penyelewengan boleh membawa kepada pemeriksaan, pemeriksaan atau liabiliti jenayah.

Oleh itu, Kerajaan perlu segera mengeluarkan mekanisme untuk melindungi mereka yang melaksanakan proses itu dengan betul, sambil menggalakkan pendigitalan data harga tanah, mewujudkan koridor undang-undang yang selamat untuk lokaliti berani bertindak dan berani bertanggungjawab - usul Encik Chung.

Selain itu, kekurangan penyelarasan antara Undang-undang Tanah dan undang-undang berkaitan dalam tempoh peralihan adalah kesesakan kelima yang perlu diselesaikan. Ini juga merupakan kesesakan sistemik. Apabila Undang-undang Tanah 2024 diisytiharkan, beberapa siri undang-undang lain juga akan dipinda atau ditambah atau berkuat kuasa pada masa yang sama, seperti Undang-undang Perumahan 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah, Undang-undang Bidaan, Undang-undang Pelaburan, dsb.

Walau bagaimanapun, keserasian antara undang-undang ini masih tidak disegerakkan, menyebabkan kekeliruan di banyak lokaliti semasa tempoh peralihan. Sebagai contoh, peraturan mengenai penerimaan pemindahan hak guna tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial telah diselaraskan dalam Resolusi Dewan Negara dan Dekri Kerajaan, tetapi tidak "disokong" pada masanya ke dalam dokumen panduan Undang-undang Tanah. Beberapa kawasan seperti Hanoi, Ho Chi Minh City... telah menggambarkan situasi projek "menunggu" Dekri, menyebabkan pembaziran sumber.

Dari perspektif undang-undang, Peguam Truong Thanh Duc mengulas: "Kami telah mencapai kemajuan yang besar dalam meminda Undang-undang Tanah, tetapi jika undang-undang berkaitan tidak dipinda serentak, masih akan ada "undang-undang menunggu undang-undang", menyukarkan perniagaan untuk mengetahui apa yang menjadi asas kepada prosedur pelaburan mereka."

Untuk mengatasi kesesakan ini, Kerajaan telah mengeluarkan Resolusi 339/NQ-CP secara proaktif, menyerahkan kepada Dewan Negara untuk diisytiharkan Resolusi berasingan mengenai mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dalam mengatur pelaksanaan Undang-undang Tanah. Walau bagaimanapun, untuk Resolusi ini benar-benar berkuat kuasa, masih perlu ada panduan terperinci mengenai peralihan antara peraturan lama dan baharu, mengelakkan mewujudkan "jurang undang-undang" dalam pelaksanaan projek pelaburan - peguam mencadangkan.

Dengan lima kesesakan terbesar dalam melaksanakan Undang-undang Tanah 2024 pada sesi ke-10, Dewan Negara ke-15 dijangka mempertimbangkan dan tidak lama lagi mengeluarkan Resolusi khusus mengenai mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dalam mengatur pelaksanaan Undang-undang Tanah berdasarkan cadangan daripada Kerajaan dan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar.

Di samping itu, pakar juga mencadangkan untuk menyemak dan menyelaraskan undang-undang berkaitan secara serentak (Undang-undang Pelaburan, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Bidaan, Undang-undang Pembinaan) untuk menyatukan pemahaman dan prosedur pelaksanaan. Khususnya, adalah perlu untuk mengukuhkan pendigitalan data tanah, menghebahkan senarai harga tanah tahunan, mewujudkan asas yang telus dan mengurangkan risiko undang-undang untuk agensi pengurusan. Bersama-sama dengan latihan dan melindungi mereka yang mematuhi peraturan, menggalakkan berani melakukan dan berani bertanggungjawab, adalah perlu untuk mempromosikan mekanisme khusus untuk projek utama, memastikan kemajuan infrastruktur, perindustrian dan pembandaran.

Undang-undang Tanah 2024 akan memainkan peranannya sepenuhnya jika kesesakan di atas dikenal pasti dan diselesaikan dengan segera dan serentak. Hanya dengan itu tanah akan benar-benar menjadi daya penggerak untuk pembangunan mampan, bukan "sekatan" dalam proses integrasi dan perindustrian semasa.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm