Cadangan untuk meminda dan menambah peraturan mengenai projek pencerobohan laut

Cadangan untuk meminda dan menambah Dekri mengenai penubuhan, penilaian dan kelulusan projek pelaburan pencerobohan laut

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh (HoREA), peraturan mengenai aktiviti tebus guna tanah membawa banyak faedah dan oleh itu sangat diperlukan. Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar perlu segera menyiapkan dekri untuk diisytiharkan, menyumbang kepada menyelesaikan projek tebus guna tanah yang menemui jalan buntu.

Hartanah - HoREA: Cadangan untuk meminda dan menambah peraturan mengenai projek pencerobohan laut — Pengerusi HoREA amat mengharapkan Kerajaan mengeluarkan Dekri ini untuk memperincikan pelaksanaan Perkara 190 Undang-undang Tanah 2024, yang akan berkuat kuasa mulai 1 April.

Mengulas draf Dekri aktiviti pencerobohan laut" yang dihantar kepada Perdana Menteri dan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, Pengerusi HoREA berkata beliau berharap Kerajaan akan mengeluarkan Dekri ini untuk memperincikan pelaksanaan Perkara 190 Undang-undang Tanah 2024, yang akan berkuat kuasa mulai 1 April.

HoREA pada dasarnya bersetuju dengan Draf Dekri mengenai aktiviti pencerobohan laut (Draf Dekri) dan memberikan ulasan tentang beberapa kebimbangan yang masih ada dalam Draf Dekri.

Secara khusus, Encik Chau mencadangkan untuk meminda dan menambah Fasal 2, Perkara 3 Draf Dekri, atas 3 sebab.

Pertama, projek pelaburan tebus guna tanah, item tebus guna tanah dalam projek pelaburan di lokaliti mungkin termasuk kawasan aluvium pantai, atau tanah hutan perlindungan pantai, atau tanah akuakultur pantai. Penukaran tujuan guna tanah bagi jenis tanah ini hendaklah dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah dan undang-undang yang berkaitan.

Kedua, projek pelaburan pencerobohan laut, item pencerobohan laut dalam projek pelaburan mengikut perancangan bukan sahaja bertujuan untuk mewujudkan dana tanah tetapi juga boleh "mewujudkan dana tanah dengan permukaan laut khusus" untuk melaksanakan projek pelaburan di sepanjang laluan seperti: Dermaga dari tanah besar ke kawasan laut dalam, atau projek kuasa angin pantai, projek kuasa angin luar pesisir, atau saluran paip kabel minyak dan gas.

Ketiga, projek pelaburan pencerobohan laut, item pencerobohan laut dalam projek pelaburan di kawasan laut tertentu, atau kawasan aluvium pantai, atau tanah hutan lindung pantai, atau tanah akuakultur pantai hendaklah dilaksanakan mengikut perancangan, dan mesti mematuhi peruntukan undang-undang yang berkaitan.

Selain itu, Pengerusi HoREA juga mencadangkan untuk meminda dan menambah Artikel 5 draf Dekri mengenai penubuhan, penilaian dan kelulusan projek pelaburan pencerobohan laut atau item pencerobohan laut projek pelaburan.

Ini bukan sahaja mematuhi peruntukan undang-undang pembinaan tetapi juga dengan undang-undang berkaitan seperti undang-undang pelaburan, undang-undang perumahan, undang-undang perniagaan hartanah, undang-undang maritim, undang-undang perhutanan, dll.

Alasan yang diberikan oleh HoREA ialah projek penambakan laut adalah projek pelaburan awam "bertujuan untuk mewujudkan dana tanah, dana tanah dengan permukaan laut khusus untuk tujuan pembangunan sosio-ekonomi" setelah "menerima penyiapan penambakan laut", maka proses bidaan akan dijalankan untuk memilih pelabur untuk melaksanakan projek komponen atau barangan pembinaan dalam skop projek penambakan laut.

Projek penambakan laut ialah projek pelaburan "menggunakan modal asing daripada pelaburan awam dan projek menggunakan modal lain" (modal persendirian). Mengikut peruntukan Undang-undang PPP 2020 dan Undang-undang Pelaburan 2020, "pelabur strategik" atau "pelabur yang dipilih mengikut peruntukan Undang-undang PPP 2020 dan Undang-undang Tawaran 2023" akan sama-sama menjalankan aktiviti penambakan laut dan menjalankan projek komponen atau barang pembinaan dalam skop projek penambakan laut.

Dalam kes ini, pelabur bukan sahaja perlu mematuhi "peruntukan undang-undang pembinaan", tetapi juga mematuhi "undang-undang yang berkaitan" seperti undang-undang pelaburan, undang-undang perumahan, undang-undang perniagaan hartanah, undang-undang maritim, undang-undang perhutanan, undang-undang pertanian, undang-undang perikanan dan undang-undang perlindungan alam sekitar.

Bagaimana untuk menentukan bayaran guna tanah dan bayaran sewa tanah untuk "projek pencerobohan laut"?

HoREA dicadangkan untuk meminda dan menambah Perkara 6 "draf Dekri" mengenai "peruntukan tanah, pajakan tanah, dan peruntukan kawasan laut untuk pencerobohan laut" ke arah "menyalin" kandungan Fasal 3 dan 5, Perkara 68 Dekri 43/2014/ND-CP dan Fasal 21/CP dan Fasal 21/CP dan Fasal 10/82, Perkara 10, Perkara 10. "merujuk" kepada Fasal 3 dan 5, Perkara 68 Dekri 43/2014/ND-CP dan Fasal 21, Perkara 1 Dekri 148/2020/ND-CP.

Menurut analisis HoREA, Dekri 43/2014/ND-CP dan 148/2020/ND-CP akan luput dari tarikh Undang-undang Tanah 2024 dan Dekri yang memperincikan pelaksanaan beberapa perkara Undang-undang Tanah berkuat kuasa mulai 1 Januari 2025 atau boleh dipertimbangkan oleh Dewan Negara untuk berkuat kuasa mulai 1 Julai 2024.

Pegawai negeri, penjawat awam dan pegawai negeri hanya perlu bersandarkan kepada SK ini untuk melaksanakannya tanpa perlu melihat SK sebelumnya yang berkaitan.

Adalah dicadangkan untuk menambah kes "tiada bidaan memilih pelabur untuk melaksanakan projek menggunakan tanah" atau kes peruntukan tanah atau pajakan tanah kepada "pelabur strategik, pelabur projek PPP" kepada Perkara c, Fasal 2, Perkara 6 "draf Dekri" kerana Perkara 124 Undang-undang Tanah 2024 menetapkan "kes pajakan guna tanah tanpa peruntukan tanah, tidak ada tawaran untuk memilih tanah," katanya. melaksanakan projek menggunakan tanah” dan Undang-undang PPP 2020 menetapkan pemilihan pelabur melalui pembidaan projek PPP.

Mengenai penetapan bayaran guna tanah dan sewa tanah untuk projek pencerobohan laut, Persatuan bersetuju dengan peraturan bahawa penentuan harga tanah khusus untuk mengira bayaran guna tanah dan sewa tanah dilaksanakan mengikut peruntukan Undang-undang Tanah, dalam Fasal 1, Perkara 8 Draf Dekri.

HoREA bersetuju dengan peraturan: "Sekiranya menggunakan kaedah lebihan untuk menentukan harga tanah tertentu, anggaran jumlah kos pembangunan mesti termasuk kos tebus guna tanah yang diluluskan oleh agensi negeri yang berwibawa."

Selain itu, HoREA turut meminta Perdana Menteri dan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mempertimbangkan dengan teliti cadangan pakar untuk menambah kos faedah dalam menganggar jumlah kos pembangunan apabila menggunakan kaedah lebihan.

Kerana perbelanjaan faedah adalah perbelanjaan sebenar yang sangat besar, kerana pelabur semua mempunyai keperluan untuk meminjam modal kredit jangka sederhana dan panjang. Dalam sesetengah kes, pelabur perlu meminjam pada kadar faedah yang tinggi, menyebabkan perbelanjaan pinjaman mencakupi lebih daripada 20% daripada jumlah pelaburan projek.

Sumber