Satu siri gergasi hartanah "jatuh dari kuda mereka", China bergelut untuk menyelamatkan mereka

Satu siri taikun "jatuh dari kuda mereka"

Pasaran hartanah China telah dibelenggu oleh kegawatan yang berpanjangan. Pemaju hartanah persendirian Country Garden baru-baru ini diisytiharkan sebagai lalai pada bon dolar AS, menekankan nasib syarikat itu kerana sektor hartanah China tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Country Garden terlepas pembayaran faedah bon $15.4 juta dolar pada penghujung tempoh tangguh 30 hari, selepas terlepas tarikh akhir pembayaran asal pada 17 September. Kegagalan Country Garden untuk membuat pembayaran faedah bon semasa tempoh tangguh yang berakhir minggu lalu dianggap sebagai peristiwa lalai, menurut notis yang dihantar kepada pemegang bon.

Kemungkiran itu semua tetapi disahkan selepas syarikat itu berkata minggu lalu ia menjangkakan ia tidak akan dapat memenuhi semua obligasi hutang asing tepat pada masanya. Country Garden mungkin merancang salah satu penstrukturan semula hutang terbesar China.

Country Garden juga menyaksikan kemerosotan jualan baru-baru ini dan beribu-ribu projek pembangunan terhenti di seluruh China, menekankan perjuangan Beijing untuk menghadapi krisis berpanjangan yang telah menggoncang ekonomi kedua terbesar di dunia itu.

Jualan dalam enam bulan pertama tahun itu turun 44% daripada tempoh yang sama tahun lepas. Saham syarikat juga telah jatuh kira-kira 70% tahun ini.

Kumpulan itu dijangka menyertai berpuluh-puluh pemaju lain yang meneruskan penstrukturan semula hutang di luar negara, tetapi hutangnya yang besar, termasuk pinjaman daripada bank dan firma pelaburan, masih tidak menentu.

Evergrande ialah pemaju hartanah yang paling banyak berhutang di dunia . (Foto: SCMP).

Dua tahun lalu, kemungkiran pemaju lain, Evergrande, turut menimbulkan kebimbangan mengenai keadaan hartanah di China. Pernah menjadi syarikat hartanah terkemuka China, Evergrande kini dikenali sebagai syarikat yang paling banyak berhutang di dunia, dengan hutang lebih daripada $300 bilion.

Evergrande masih bergelut untuk melengkapkan pelan penstrukturan jangka panjangnya, yang tergelincir baru-baru ini apabila ia gagal membiayai semula hutang asingnya.

Menurut Bloomberg Billionaires Index , aset Encik Xu Ka Yin, pengasas Evergrande Group, kini hanya 979 juta USD. Sebabnya ialah saham syarikat telah menurun 86% sejak dagangan disambung semula pada penghujung Ogos.

Pengerusi Evergrande itu adalah orang kedua terkaya di China pada 2017, dengan kekayaan $42 bilion. Kekayaannya telah jatuh sebanyak 98%. Dia juga sedang disiasat oleh pihak berkuasa China kerana disyaki aktiviti haram.

Dia terpaksa menjual saham syarikatnya dan aset peribadi, termasuk karya seni dan kaligrafi, apabila kerajaan China enggan menyelamatkan Evergrande. Tahun lalu, dia dikatakan telah menjual sebuah lagi vila bernilai lebih 200 juta USD di London (UK).

Nasib syarikat bergantung pada perbicaraan mahkamah Hong Kong atas permintaan pemiutang untuk pembubaran. Jika mahkamah memutuskan untuk menyokong permintaan itu, Evergrande akan menghadapi lebih banyak kesukaran kerana ia cuba menyelesaikan rancangan penstrukturan semula untuk membayar balik pemiutangnya.

Banyak perniagaan mungkin diseret ke dalam "quagmire"

Gary Ng, pakar ekonomi kanan di bank Natixis, berkata perniagaan hartanah lain berisiko diseret ke dalam "keadaan".

Pemaju hartanah China telah bertahun-tahun bergantung pada terbitan bon dalam dan luar pesisir untuk membiayai pelaburan semula. Pemaju sering menjual pangsapuri sebelum ia siap dan menggunakan hasil untuk membiayai pembangunan baharu.

Tetapi apabila penggubal dasar berusaha untuk mengekang pinjaman baharu dengan dasar "tiga garis merah" yang ketat pada tahun 2020, model lama untuk pemaju hartanah runtuh.

Lebih daripada 25 syarikat hartanah terbesar pada 2020 kini muflis (Foto: SCMP).

Pada tahun 2020, kebanyakan daripada 10 kumpulan hartanah teratas China juga menghadapi penurunan mendadak dalam jualan di tengah-tengah kemerosotan keyakinan pengguna, menambah kebimbangan mengenai kecairan pemaju.

Pakar berkata orang Cina menunjukkan tanda-tanda lebih suka membeli rumah daripada pemaju yang disokong kerajaan kerana mereka kurang berkemungkinan muflis.

Cuba membetulkan haluan, pembuat dasar China mengumumkan langkah sokongan untuk sektor hartanah November lalu.

Bank-bank juga telah membuka saluran kredit baharu kepada pemaju berkualiti tinggi, termasuk Country Garden. Tetapi mereka setakat ini gagal untuk menghalang masalah mudah tunai.

Lebih daripada 25 pembangun terbesar pada tahun 2020 kini telah ingkar. Menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg, pemaju China telah gagal membayar kira-kira $115 bilion daripada $175 bilion dalam bon dolar tertunggak dari 2021. Sebilangan besar pinjaman bank domestik juga menghadapi penstrukturan semula atau pelaburan semula.

Ketika pemaju bergelora, Beijing dan kerajaan tempatan setakat ini menekankan keperluan untuk menyiapkan projek perumahan yang belum siap.

Walaupun tiada data komprehensif mengenai bilangan projek pembangunan yang belum siap, data yang tersedia menunjukkan bahawa jumlah projek yang belum siap telah menurun berbanding 2021 tetapi kekal tinggi.

Dilema dasar

Tahun ini, kerajaan China telah berusaha untuk memberikan lebih banyak sokongan kepada pembeli. Bank mengurangkan kadar faedah untuk menampung separuh daripada pinjaman gadai janji pada bulan September. Sesetengah kerajaan bandar telah menarik balik sekatan ke atas pembelian rumah pada bulan Julai.

Krisis hartanah masih belum menyebabkan sebarang turun naik besar dalam harga rumah, kata pakar. Harga rumah baharu, pengukur utama pasaran hartanah China, telah jatuh di beberapa bandar utama tetapi masih meningkat di bandar lain.

"Banyak dasar bertujuan untuk menstabilkan pasaran domestik dan menyediakan pemaju dengan kecairan yang mencukupi untuk menyiapkan pangsapuri sedia ada dan mengurangkan hutang. Tetapi apabila terdapat begitu banyak sasaran, memastikan semuanya baik-baik saja adalah tugas yang sukar," kata pakar dari bank Natixis kepada Financial Times .

Penganalisis berkata China telah memperkenalkan beberapa dasar untuk memulihkan pasaran hartanah, tetapi ia tidak berkesan kerana mereka bergelut untuk mencapai keseimbangan antara menyediakan sokongan mudah tunai yang mencukupi dan cuba mengekang spekulasi dalam sektor itu.

Menurut pakar, krisis dalam sektor hartanah masih belum menyebabkan sebarang turun naik yang kukuh dalam harga rumah (Foto: CNBC).

"China telah bergelut untuk mencapai keseimbangan dalam dasar hartanahnya sejak dua tahun lalu. Mereka masih bergelut untuk mencari jalan untuk menyelesaikan krisis harta tanah. Bagaimanapun, setakat ini, langkah yang telah mereka ambil tidak mencukupi untuk mengurangkan risiko kredit yang dikaitkan dengan kumpulan hartanah yang besar," kata Larry Hu, ketua ekonomi di Universiti Macquarie, kepada Financial Times .

Krisis hartanah merupakan masalah sukar bagi China kerana pembinaan dan hartanah adalah pemacu besar pertumbuhan negara. Hartanah dan industri berkaitan menyumbang kira-kira satu perempat daripada KDNK China.

Rory Green, pakar di bank TS Lombard, berkata penggubal dasar China nampaknya telah memahami keperluan penting untuk mengurangkan leveraj dua tahun lalu.

"Tetapi kesilapannya ialah tidak mempunyai rancangan bagaimana mereka akan mengubahnya dan bersedia untuk perubahan yang mungkin berlaku dalam sektor ini. Amat sukar untuk tiba-tiba mengubah model pertumbuhan dan cuba mengagihkan semula sumber daripada hartanah, terutamanya apabila ia mempunyai hubungan aset yang begitu besar dengan isi rumah dan kerajaan tempatan dalam sistem kewangan," jelas Encik Green.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm