Bagaimanakah Undang-undang Perumahan 2023 mengubah pengurusan dan operasi bangunan pangsapuri?

Banyak aspek positif telah diperhatikan apabila menggunakan Undang-undang baharu.

Sehubungan itu, Undang-undang Perumahan 2023 telah menetapkan banyak perkara baharu mengenai pembangunan perumahan, pengubahsuaian, pembinaan pangsapuri lama, perumahan sosial dan pengurusan serta penggunaan bangunan pangsapuri. Menilai kesan ke atas pasaran dan pengurusan serta operasi projek, Encik Tran Ngoc Duy, Timbalan Pengarah Jabatan Pengurusan Hartanah Savills Hanoi , berkata Undang-undang Perumahan 2023 akan membantu segala-galanya menjadi lebih sistematik, menyumbang secara positif kepada proses pemulihan pasaran.

Selain itu, Undang-undang Perumahan 2023 juga membantu mengatasi batasan dalam undang-undang lama, menjelaskan subjek dan tempoh projek, kualiti pembinaan, hak pemilikan perumahan, dan lain-lain. Terutamanya, dalam bidang pengurusan dan operasi projek perumahan, ia membantu menyelesaikan pertikaian biasa antara pelanggan dan unit pengurusan, dan lebih jelas menetapkan hak dan tanggungjawab pihak berkaitan.

Walau bagaimanapun, kesan Undang-undang ini adalah jangka panjang. Malah, apabila ia digunakan 5 bulan lebih awal daripada rancangan asal, masih tidak banyak peraturan dan arahan khusus untuk dilaksanakan. Sebagai contoh, hanya Dekri 95/2024/ND-CP yang membimbing Undang-undang Perumahan baharu diumumkan pada 24 Julai 2024 dan Pekeliling 05/2024/TT-BXD dikeluarkan pada 31 Julai 2024.

Encik Tran Ngoc Duy - Timbalan Pengarah Jabatan Pengurusan Hartanah Savills Hanoi

Mengenai perubahan antara Undang-undang Perumahan 2023 dan Undang-undang Perumahan 2014, pakar Savills berkata bahawa undang-undang baharu itu memberi tumpuan kepada kualiti pembinaan dan perkhidmatan semasa operasi. Mengenai kualiti pembinaan, daripada mengekalkan tempoh penggunaan tetap pada 50 tahun seperti sebelum ini, undang-undang baharu menetapkan tempoh penggunaan projek akan diselaraskan berdasarkan kualiti sebenar pembinaan, bagi menyelenggara dan membaiki projek yang rosak tepat pada masanya.

Mengenai kualiti perkhidmatan, Undang-undang baharu membuat perubahan dalam pengurusan operasi, seperti memperincikan hasil/perbelanjaan dan mempunyai keperluan khusus mengenai kapasiti unit pengurusan. Di samping itu, dana insurans kebakaran dan imbuhan Lembaga Pengurusan akan diasingkan daripada yuran perkhidmatan dan menjadi perbelanjaan berasingan. Unit pengurusan operasi perlu bekerjasama dengan Lembaga Pengurusan/Pelabur untuk mengeluarkan jadual pengiraan kos perkhidmatan baharu dengan pantas mengikut peruntukan Undang-undang.

Undang-undang Perumahan 2023 juga menetapkan bahawa semua hasil daripada eksploitasi kawasan umum, seperti keuntungan daripada pengiklanan di lobi, lif, atau tempat letak kereta motosikal, kemudahan bersama... mesti dipindahkan ke tabung penyelenggaraan.

"Sebelum ini, hasil ini ditambah kepada dana pengurusan untuk mengimbangi kos operasi. Perubahan ini akan menjejaskan hasil dana pengurusan, memerlukan unit operasi mengimbangi semula belanjawan dan rancangan operasi mereka untuk menyesuaikan diri dengan peraturan baharu, memastikan operasi yang stabil dan tidak menjejaskan penduduk," kata Encik Tran Ngoc Duy.

Selain itu, tempoh kontrak perkhidmatan juga ditetapkan maksimum 3 tahun mengikut tempoh Lembaga Pengarah. Unit pengurusan operasi mesti memastikan dan mengekalkan kualiti dan kapasiti sepanjang tempoh operasi. Ini menggalakkan unit pengurusan untuk memberi lebih tumpuan kepada kecekapan kerja, bukan sahaja untuk memenuhi keperluan segera tetapi juga untuk memastikan daya saing untuk pembaharuan kontrak selepas tamat tempoh.

Memastikan ketelusan dalam pengurusan operasi

Bercakap mengenai kesan kepada penduduk, Timbalan Pengarah Jabatan Pengurusan Hartanah Savills Hanoi juga berkata bahawa Undang-undang Perumahan 2023 telah membuat pelarasan penting berbanding peraturan 2014, mengukuhkan rangka kerja undang-undang, memastikan ketelusan dalam pengurusan dan operasi serta melindungi hak penduduk.

Khususnya, Undang-undang baharu telah menambah peraturan untuk menentukan pemilikan bersama dan berasingan dalam kes di mana kontrak tidak menyatakan, membantu melindungi hak pembeli rumah. Undang-undang menambah cara untuk menentukan pemilikan bersama peralatan dan komponen yang dipasang pada balkoni dan loggia.

Pemisahan yang jelas antara insurans kebakaran dan imbuhan Lembaga Pengurusan dengan harga seunit yuran perkhidmatan membantu penduduk lebih memahami tujuan menggunakan yuran tersebut. Di samping itu, Undang-undang baharu menetapkan bahawa hasil daripada mengeksploitasi perkhidmatan untuk harta bersama mesti dipindahkan kepada dana penyelenggaraan dan bukannya menambah dana pengurusan operasi, menyumbang kepada mewujudkan mekanisme yang menggalakkan untuk mengekalkan barangan biasa dan meningkatkan kualiti infrastruktur.

Undang-undang Perumahan 2023 menjadikan proses pengurusan bangunan pangsapuri telus, memastikan hak penduduk.

Di samping itu, peraturan baru mengenai pengumuman Pelan untuk latihan dalam pengetahuan dan kemahiran profesional dalam pengurusan dan operasi bangunan pangsapuri untuk Lembaga Pengurusan di Persidangan Bangunan Pangsapuri juga memerlukan ahli Lembaga Pengurusan mesti dilatih dan diperakui (tidak lebih daripada 3 bulan dari tarikh keputusan pengiktirafan), memastikan ahli Lembaga Pengurusan mempunyai pemahaman yang kukuh tentang pengetahuan dan kemahiran profesional yang berkaitan dengan pengurusan dan pengurusan bangunan pangsapuri.

Undang-undang Perumahan, berpandukan Dekri 95/2024/ND-CP, juga menghendaki pelabur mendedahkan secara terbuka dokumen undang-undang projek kepada pembeli dan pemajak, termasuk minit penerimaan kerja yang telah siap, dokumen yang meluluskan pencegahan kebakaran dan keputusan penerimaan memerangi, notis kelulusan daripada agensi pembinaan khusus, lukisan kawasan tempat letak kereta, dan lain-lain. memastikan ketelusan, keselamatan dalam operasi dan meminimumkan risiko untuk pembeli rumah.

Di samping itu, klasifikasi bangunan pangsapuri dikawal ketat dan mempunyai kriteria yang lebih khusus, membantu pembeli menilai kualiti projek dengan betul, menghalang situasi klasifikasi diri untuk menaikkan harga pangsapuri secara tidak munasabah.

"Daripada mengawal selia kelas A, B, C, projek akan diklasifikasikan sebagai 1, 2, 3. Klasifikasi akan berdasarkan 8 kriteria wajib termasuk: Lokasi, lokasi bangunan pangsapuri; kemudahan di bangunan pangsapuri; ruang letak kereta; koridor, lobi; lif; bekalan kuasa; pangsapuri; kriteria minimum adalah pematuhan kepada piawaian pembinaan. Bersama-sama dengan itu adalah 5, ciri-ciri keselamatan bangunan; keselamatan penggunaan tenaga; persekitaran keselamatan tambahan termasuk: operasi keselamatan, pengurusan tenaga hijau; pendigitalan dan rumah pintar", pakar Savills menganalisis.

Sumber: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html