Mencadangkan untuk mengawal selia pasaran melalui dasar undang-undang kredit

Langkah-langkah yang digunakan di dunia

Menurut VARS, mengawal selia pasaran hartanah melalui dasar dan undang-undang kredit merupakan salah satu cara yang berkesan untuk memastikan pembangunan pasaran yang mampan dan stabil, mengelakkan kesan ketidakstabilan terhadap ekonomi . Atau lebih negatif, ledakan atau kemelesetan pasaran hartanah boleh membawa kepada krisis kewangan yang besar.

Dari segi sejarah, hartanah sering disenaraikan sebagai salah satu sebab utama kesukaran ekonomi Vietnam, disebabkan oleh kesan langsung industri ini dan secara tidak langsung disebabkan oleh kesan menyokong sektor ekonomi yang terjejas oleh sektor penting ini seperti pembinaan, pelancongan , kewangan - perbankan. Faktor-faktor yang boleh dinyatakan termasuk hutang lapuk, inventori hartanah yang tinggi, kesukaran dalam mobilisasi modal dan kehilangan keyakinan pelabur.

Kesukaran di atas bukan sahaja menjejaskan pembangunan pasaran secara langsung tetapi juga menyebabkan akibat yang meluas kepada keseluruhan ekonomi. Oleh itu, atas dasar penghormatan maksimum terhadap undang-undang semula jadi bekalan dan permintaan, adalah amat perlu bagi Negara untuk secara proaktif mengukuhkan peraturan pasaran hartanah apabila pasaran menunjukkan "tanda ketidakstabilan". Ini juga merupakan langkah yang digunakan oleh Kerajaan dan agensi kewangan di banyak negara di dunia.

Mengawal selia pasaran hartanah adalah langkah penting untuk mengelakkan kesan negatif terhadap ekonomi.

Khususnya, untuk memastikan pembangunan pasaran hartanah yang mampan dan stabil, mengelakkan kesan ketidakstabilan terhadap ekonomi, Kerajaan banyak negara telah menggunakan dasar kredit sebagai alat untuk mengawal selia pasaran hartanah. Melalui pengetatan atau pelonggaran kredit, Kerajaan boleh mengawal harga hartanah, mencegah buih, dan memastikan kestabilan pasaran. Walau bagaimanapun, fleksibiliti dalam dasar ini bergantung pada setiap pasaran dan keadaan ekonomi khusus setiap negara. Pengalaman beberapa negara mengenai isu ini adalah seperti berikut:

Sebagai contoh, di China, untuk mengawal aliran modal pelaburan, kerajaan China mengenakan banyak sekatan ke atas pembelian hartanah menggunakan kredit, terutamanya pinjaman untuk spekulasi. Mereka juga mengawal aliran modal ke luar negara untuk mengelakkan wang spekulatif daripada mencurah-curah ke pasaran hartanah asing.

Khususnya, pada tahun 2010, pasaran hartanah di China berkembang pesat, harga perumahan meningkat dengan pesat. Pada masa itu, berpuluh-puluh juta pangsapuri di China telah lama dibina tetapi tiada sesiapa yang tinggal di dalamnya. Keadaan ini berlarutan begitu lama dan sangat serius sehingga pada penghujung tahun 2017, kerajaan China terpaksa mengeluarkan dasar "rumah adalah untuk didiami, bukan untuk spekulasi", dan pada masa yang sama mengarahkan penubuhan sistem dasar untuk mengawal dan mengawal pasaran, bagi membezakan spekulator daripada pembeli rumah dengan keperluan perumahan sebenar.

Sebagai tambahan kepada peraturan yang sangat ketat untuk memiliki rumah kedua atau lebih, seperti memerlukan pembeli rumah kedua untuk meletakkan deposit 60-85%, dan rumah ketiga sehingga 100%; menghendaki sesiapa yang membeli rumah untuk memegang harta itu selama sekurang-kurangnya tiga setengah tahun; memecat pegawai berpangkat tinggi di kawasan yang menyebabkan harga rumah melambung tinggi; malah menggunakan langkah penetapan harga rujukan, mengagihkan kuota pembelian... Selain itu, banyak bandar di China juga telah menggunakan beberapa siri langkah seperti mengehadkan kredit pinjaman rumah, menaikkan kadar faedah pinjaman rumah dan mengetatkan peraturan gadai janji. Pelarasan ini agak berkesan, dengan ketara mengurangkan spekulasi.

Banyak peraturan "mengenai poket" pembeli rumah digunakan untuk mengelakkan spekulasi.

Di Singapura, bagi mengawal spekulasi dan mengelakkan gelembung hartanah, kerajaan Singapura telah meningkatkan kadar deposit minimum apabila meminjam untuk membeli hartanah, terutamanya bagi pembeli rumah kedua atau ketiga. Pada masa yang sama, bagi mengurangkan jumlah pinjaman dan mengawal harga hartanah, kerajaan juga telah mengehadkan tempoh pinjaman digabungkan dengan polisi kredit yang ketat.

Di Kanada, kerajaan telah mengetatkan peraturan mengenai nisbah pinjaman kepada nilai untuk mengehadkan pinjaman berisiko tinggi. Pembeli rumah di bandar utama seperti Toronto dan Vancouver selalunya perlu meletakkan deposit yang lebih tinggi apabila meminjam untuk membeli hartanah. Banyak negara juga menggunakan langkah kawalan kredit kepada pembeli hartanah asing untuk mengehadkan spekulasi, mengekang kenaikan harga rumah dan melindungi orang berpendapatan sederhana di bandar utama seperti Australia, Kanada, dsb.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahawa dasar kredit adalah salah satu alat penting bagi kerajaan untuk mengawal selia pasaran hartanah. Banyak dasar yang telah berjaya digunakan di negara lain boleh dirujuk, dipelajari dan digunakan sepenuhnya di Vietnam.

Perlu memohon kepada Vietnam untuk mengawal selia pasaran

Dengan keberkesanan yang dicapai di banyak negara di seluruh dunia, VARS mencadangkan beberapa penyelesaian mengenai dasar kredit untuk mengawal selia pasaran apabila pasaran turun naik lebih daripada 20% dalam 3 bulan atau pasaran hartanah mempunyai turun naik lain yang menjejaskan kestabilan sosio-ekonomi tanpa menjejaskan permintaan orang ramai untuk perumahan seperti berikut:

Pertama, ketatkan dasar kredit untuk spekulator. Untuk mengurangkan bilangan orang yang meminjam wang untuk tujuan spekulatif atau menggunakan terlalu banyak leverage, institusi kredit boleh melaraskan had pinjaman dengan melaraskan nisbah pinjaman kepada nilai, memerlukan pembayaran ekuiti yang lebih tinggi, atau menggunakan kadar faedah yang lebih tinggi kepada pembeli rumah kedua atau lebih.

Kedua ialah mengukuhkan pemantauan dan pengurusan kredit. Kerajaan boleh mengenakan peraturan mengenai kawalan kualiti kredit, yang memerlukan bank melaporkan lebih banyak butiran mengenai pinjaman berkaitan hartanah, sekali gus memperkukuh pemantauan risiko. Wujudkan mekanisme kredit untuk projek perumahan sosial, mengutamakan pembiayaan untuk projek pembangunan perumahan sosial, perumahan mampu milik, untuk menangani keperluan perumahan rakyat berpendapatan rendah.

VARS mencadangkan banyak langkah untuk mengawal selia pasaran dengan cara yang paling munasabah.

Di samping itu, Negara juga perlu mempunyai dasar melonggarkan kredit, termasuk mengurangkan kadar faedah dan menyokong pinjaman jangka panjang dengan kadar faedah keutamaan untuk pembeli rumah kali pertama, atau beberapa kumpulan keutamaan lain untuk tujuan kestabilan sosial seperti pasangan muda yang baru berkahwin,...

Walau bagaimanapun, menurut VARS, untuk menggunakan dasar itu "dengan betul dan tepat", Negara perlu membina sistem pangkalan data yang cukup besar, cukup tepat dan sangat dikemas kini untuk memastikan perbezaan yang jelas antara pembeli rumah sebenar, menggunakannya untuk pengeluaran sebenar dan tujuan perniagaan, dan spekulator dan pencatut. Adalah amat perlu untuk mempercepatkan pengumuman indeks harga urus niaga hartanah dan beberapa penunjuk yang mempengaruhi untuk mempunyai asas untuk menentukan bila Negara perlu campur tangan.

Khususnya, dalam konteks harga hartanah menjadi kebimbangan seperti pada masa ini. Untuk mengawal selia pasaran hartanah dengan lebih komprehensif, polisi kredit harus digabungkan dengan penggunaan cukai pindahan hartanah atau cukai harta. Pada masa yang sama, penggunaan dasar kawal selia mestilah fleksibel, memastikan kestabilan pasaran hartanah dan meminimumkan risiko.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html