Cadangan untuk mengawal selia pasaran melalui undang-undang dan polisi kredit.

Langkah-langkah yang telah dilaksanakan di seluruh dunia.

Menurut VARS, mengawal selia pasaran hartanah melalui dasar undang-undang berkaitan kredit merupakan salah satu cara yang berkesan untuk memastikan pembangunan pasaran yang mampan dan stabil, mengelakkan kesan tidak stabil terhadap ekonomi . Lebih negatif lagi, ledakan atau kegagalan dalam pasaran hartanah boleh membawa kepada krisis kewangan yang besar.

Dari segi sejarah, hartanah sering disenaraikan sebagai salah satu punca utama kesukaran ekonomi Vietnam, disebabkan oleh kesan langsung sektor ini dan kesan tidak langsung ke atas menyokong sektor ekonomi seperti pembinaan, pelancongan dan kewangan dan perbankan. Faktor yang menyumbang kepada perkara ini termasuk hutang lapuk, inventori hartanah yang tinggi, kesukaran untuk mendapatkan modal dan keyakinan pelabur yang merosot.

Kesukaran ini bukan sahaja menjejaskan pembangunan pasaran secara langsung tetapi juga menyebabkan kesan riak di seluruh ekonomi. Oleh itu, sambil menghormati undang-undang semula jadi bekalan dan permintaan sepenuhnya, adalah amat perlu bagi Negara untuk secara proaktif mengukuhkan peraturan pasaran hartanah apabila pasaran menunjukkan "tanda ketidakstabilan". Ini juga merupakan langkah yang diterima pakai oleh kerajaan dan institusi kewangan di banyak negara di seluruh dunia.

Mengawal selia pasaran hartanah adalah langkah penting untuk mengelakkan kesan negatif terhadap ekonomi.

Khususnya, untuk memastikan pembangunan pasaran hartanah yang mampan dan stabil dan mengelakkan kesan ketidakstabilan terhadap ekonomi, banyak kerajaan telah menggunakan dasar kredit sebagai alat untuk mengawal selia pasaran hartanah. Melalui mengetatkan atau melonggarkan kredit, kerajaan boleh mengawal harga hartanah, mencegah buih, dan memastikan kestabilan pasaran. Walau bagaimanapun, fleksibiliti dasar ini bergantung pada setiap pasaran dan keadaan ekonomi khusus setiap negara. Pengalaman beberapa negara mengenai isu ini adalah seperti berikut:

Sebagai contoh, di China, untuk mengawal aliran pelaburan, kerajaan China mengenakan banyak sekatan ke atas pembelian hartanah menggunakan kredit, terutamanya pinjaman untuk spekulasi. Mereka juga mengawal aliran keluar modal untuk menghalang wang spekulatif daripada mengalir ke pasaran hartanah asing.

Khususnya, pada tahun 2010, pasaran hartanah di China mengalami pertumbuhan pesat, dengan harga rumah melambung tinggi. Pada masa itu, berpuluh-puluh juta pangsapuri di China telah lama disiapkan tetapi masih tidak berpenghuni. Keadaan ini berterusan dan bertambah buruk sehingga pada penghujung tahun 2017, kerajaan terpaksa memperkenalkan dasar "rumah adalah untuk didiami, bukan untuk spekulasi," dan pada masa yang sama mengarahkan penubuhan sistem dasar untuk mengawal dan mengawal pasaran, bertujuan untuk membezakan antara spekulator dan pembeli rumah dengan keperluan perumahan yang tulen.

Sebagai tambahan kepada peraturan yang sangat ketat untuk memiliki rumah kedua atau lebih, seperti memerlukan pembeli rumah kedua untuk meletakkan deposit 60-85%, dan rumah ketiga sehingga 100%; menghendaki sesiapa yang membeli rumah untuk memegang harta itu sekurang-kurangnya tiga setengah tahun; memecat pegawai berpangkat tinggi di kawasan tempat harga rumah melambung tinggi; malah melaksanakan penetapan harga rujukan dan peruntukan kuota pembelian... Tambahan pula, banyak bandar di China juga telah menggunakan pelbagai langkah seperti mengehadkan kredit gadai janji, menaikkan kadar faedah gadai janji dan mengetatkan peraturan gadai janji. Pelarasan ini agak berkesan dalam mengurangkan spekulasi dengan ketara.

Banyak peraturan yang "mengenai dompet pembeli rumah" sedang dilaksanakan untuk mengelakkan spekulasi.

Di Singapura, untuk mengawal spekulasi dan mengelakkan gelembung hartanah, kerajaan telah meningkatkan bayaran pendahuluan minimum untuk pinjaman hartanah, terutamanya untuk pembeli rumah kedua atau ketiga. Pada masa yang sama, untuk mengurangkan jumlah pinjaman dan mengekang harga hartanah, kerajaan juga telah mengehadkan tempoh pinjaman seiring dengan dasar kredit yang lebih ketat.

Di Kanada, kerajaan telah mengetatkan peraturan mengenai nisbah pinjaman kepada nilai untuk mengehadkan pinjaman berisiko tinggi. Pembeli rumah di bandar utama seperti Toronto dan Vancouver selalunya perlu meletakkan bayaran muka yang lebih tinggi apabila meminjam untuk membeli hartanah. Banyak negara juga melaksanakan kawalan kredit ke atas pembeli rumah asing untuk membendung spekulasi, mengawal kenaikan harga rumah dan melindungi penduduk berpendapatan sederhana di bandar utama, seperti Australia dan Kanada.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahawa dasar kredit adalah salah satu alat penting bagi kerajaan untuk mengawal selia pasaran hartanah. Banyak dasar yang telah berjaya dilaksanakan di negara lain boleh dirujuk, dipelajari dan digunakan untuk Vietnam.

Ini perlu digunakan kepada Vietnam untuk mengawal selia pasaran.

Berdasarkan keberkesanan yang dicapai di banyak negara di seluruh dunia, VARS mencadangkan beberapa penyelesaian dasar kredit untuk mengawal selia pasaran apabila pasaran mengalami turun naik lebih daripada 20% dalam 3 bulan, atau apabila pasaran hartanah mengalami turun naik lain yang menjejaskan kestabilan sosio-ekonomi tanpa menjejaskan permintaan orang ramai untuk perumahan, seperti berikut:

Pertama, ketatkan dasar kredit untuk spekulator. Untuk mengurangkan bilangan peminjam untuk tujuan spekulatif atau mereka yang menggunakan leverage yang berlebihan, institusi kredit boleh melaraskan had pinjaman dengan mengubah suai nisbah pinjaman kepada nilai, memerlukan nisbah pembayaran balik ekuiti yang lebih tinggi, atau menggunakan kadar faedah yang lebih tinggi kepada mereka yang membeli rumah kedua atau lebih.

Kedua, adalah perlu untuk mengukuhkan penyeliaan dan pengurusan kredit. Kerajaan boleh mengenakan peraturan mengenai kawalan kualiti kredit, yang memerlukan bank melaporkan maklumat yang lebih terperinci mengenai pinjaman berkaitan hartanah, sekali gus meningkatkan pemantauan risiko. Mewujudkan mekanisme kredit untuk projek perumahan sosial, mengutamakan pembiayaan untuk perumahan sosial dan projek perumahan mampu milik, bertujuan untuk menangani keperluan perumahan individu berpendapatan rendah.

VARS mencadangkan beberapa langkah untuk mengawal selia pasaran dengan cara yang paling munasabah.

Di samping itu, kerajaan juga perlu melaksanakan dasar untuk mengurangkan sekatan kredit, termasuk mengurangkan kadar faedah dan menyokong pinjaman jangka panjang dengan kadar faedah keutamaan untuk pembeli rumah kali pertama, atau kumpulan keutamaan lain yang bertujuan untuk kestabilan sosial, seperti pasangan muda yang baru berkahwin, dsb.

Walau bagaimanapun, menurut VARS, untuk dasar digunakan dengan betul dan berkesan, Negara perlu membina pangkalan data yang cukup besar, tepat dan terkini untuk memastikan perbezaan yang jelas antara pembeli rumah tulen yang menggunakan hartanah untuk tujuan pengeluaran dan perniagaan dan mereka yang terlibat dalam spekulasi dan pencatutan. Mempercepatkan penerbitan indeks harga transaksi hartanah dan penunjuk lain yang mempengaruhi adalah penting untuk menentukan bila Negara perlu campur tangan.

Khususnya, memandangkan kebimbangan semasa mengenai harga hartanah, untuk mengawal selia pasaran hartanah secara lebih komprehensif, dasar kredit harus digabungkan dengan penggunaan cukai pemindahan hartanah atau cukai harta. Pada masa yang sama, penggunaan dasar kawal selia mestilah fleksibel, memastikan kestabilan dan ketertiban dalam pasaran hartanah sambil meminimumkan risiko.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html