Pertikaian hartanah semakin kompleks dan penyelesaian pengurusan risiko

Perkembangan pesat pasaran hartanah sejak kebelakangan ini telah membuka banyak peluang tetapi juga menimbulkan banyak cabaran.

Menurut pakar, jika rangka kerja undang-undang digunakan secara serentak dan perniagaan secara proaktif meningkatkan kapasiti pengurusan risiko mereka, pertikaian hartanah boleh dikurangkan dengan ketara.

Pada 28 Ogos, di Ho Chi Minh City, dalam rangka kerja siri acara Pengurusan Undang-undang Korporat (LMS) 2025, Pusat Penggalakan Pelaburan dan Perdagangan (ITPC) Ho Chi Minh City menyelaraskan dengan Pusat Timbang Tara Antarabangsa Vietnam (VIAC) untuk menganjurkan bengkel mengenai "Transaksi hartanah dalam konteks turun naik pasaran dan undang-undang". Pakar dan pengurus menumpukan pada membedah banyak isu yang sering timbul daripada pertikaian, sambil mencadangkan penyelesaian untuk membina pasaran hartanah yang lebih telus dan sihat.

Bilangan pertikaian hartanah terus meningkat.

Cik Ho Thi Quyen, Timbalan Pengarah ITPC, berkata hartanah bukan sahaja merupakan sektor utama yang menyumbang kepada pertumbuhan tetapi juga mempunyai kesan limpahan yang kuat ke atas banyak industri dalam ekonomi .

Perkembangan pesat pasaran hartanah sejak kebelakangan ini telah membuka banyak peluang tetapi juga menimbulkan banyak cabaran, terutamanya apabila rangka kerja undang-undang sentiasa diselaraskan. "Perusahaan perlu mempunyai akses tepat pada masanya kepada maklumat dan pandangan menyeluruh mengenai urus niaga hartanah untuk memastikan persekitaran pelaburan yang selamat, telus dan mampan," kata Cik Quyen.

Banyak isu yang menimbulkan pertikaian hartanah telah dirungkai oleh pakar di bengkel pada pagi 28 Ogos lalu.

Daripada amalan penyelesaian pertikaian, peguam Chau Viet Bac, Timbalan Pengarah VIAC Cawangan Bandar Ho Chi Minh, berkata hartanah menjadi bidang kedua paling dipertikaikan. Jika pada 2024, pertikaian hartanah menyumbang 14% daripada jumlah kes, maka dalam 6 bulan pertama 2025, kadar ini meningkat kepada 18%, mengatasi banyak bidang lain, kedua selepas pertikaian perdagangan dan barangan.

Encik Bac memaklumkan bahawa pertikaian hartanah bukan sahaja terhad kepada hubungan transaksi antara pelabur dan pembeli, tetapi juga melibatkan bidang seperti pembinaan, kewangan, dan perbankan. Menurutnya, keadaan ini banyak berpunca daripada kepincangan dalam sistem perundangan sebelum ini. Beliau berharap dengan adanya Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 dan banyak peraturan baharu, persekitaran perundangan akan menjadi lebih lengkap, membantu transaksi menjadi selamat.

"Pembaharuan institusi adalah asas, tetapi ia tidak boleh tanpa inisiatif perusahaan. Perusahaan sendiri mesti dilengkapi sepenuhnya dengan pengetahuan undang-undang dan meningkatkan kapasiti pengurusan risiko untuk memanfaatkan peluang dan meminimumkan pertikaian hartanah," kata Encik Bac.

Apakah yang perlu dilakukan oleh perniagaan?

Salah satu punca utama pertikaian hartanah ialah ramai pelabur menjual projek tanpa melengkapkan syarat undang-undang.

Profesor Madya Dr Vo Tri Hao, pakar di Institut Undang-undang Antarabangsa dan Perbandingan (Universiti Ekonomi dan Undang-undang, VNU-HCM), menganalisis: "Terdapat banyak kes di mana pelabur menggunakan istilah yang tidak ada dalam undang-undang untuk mempromosikan projek, menyebabkan pembeli salah faham. Apabila projek tidak diserahkan mengikut jadual atau mempunyai masalah undang-undang, konflik segera timbul."

Encik Hao juga menegaskan bahawa pelanggaran kewajipan kontrak adalah bentuk pertikaian biasa, daripada pelabur tidak memastikan kemajuan yang komited kepada pembeli tidak membayar tepat pada masanya. Kedua-dua pihak berisiko membawa kepada litigasi yang berpanjangan.

Sementara itu, peguam Vu Thi Que, Pengerusi Rajah & Tann LCT Lawyers, menegaskan bahawa berurusan dengan unsur asing menimbulkan banyak risiko. Banyak pertikaian timbul apabila penjual di Vietnam gagal memenuhi prasyarat yang diberikan kepada pelabur antarabangsa. Menyembunyikan atau gagal mengesan kecacatan dengan segera semasa penilaian undang-undang projek juga mempunyai akibat yang serius.

"Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 mempunyai peraturan yang lebih ketat mengenai deposit untuk pembelian perumahan pada masa hadapan. Namun, masih ada pelabur yang "memintas undang-undang" untuk mendapatkan modal, sekali gus mewujudkan risiko yang besar untuk pembeli," kata Cik Que.

Ramai pakar percaya bahawa untuk mengelakkan risiko dan memanfaatkan peluang, perniagaan mesti secara proaktif dan kerap mengemas kini perubahan dalam mekanisme dan dasar. Semua transaksi mesti dijalankan mengikut undang-undang, telus, dan dengan nasihat undang-undang dari awal. Bagi projek yang berkaitan secara langsung dengan tanah, pelabur mesti lebih berhati-hati, mempertimbangkan dengan teliti keperluan dan keupayaan mereka untuk menyesuaikan diri dengan peraturan baharu.

Pembeli rumah dan pelabur tidak boleh mengabaikan keperluan untuk melindungi diri mereka sendiri. Memahami maklumat projek secara menyeluruh, menyemak kesahihan dan meminta kontrak yang telus dan sah adalah langkah yang perlu untuk mengehadkan risiko pertikaian masa hadapan.

Pertimbangkan untuk meluluskan banyak undang-undang dan resolusi

Menurut Encik Phan Duc Hieu, Ahli Tetap Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan Dewan Negara, pasaran hartanah terjejas oleh banyak undang-undang yang dipinda pada masa yang sama. Undang-undang Pelaburan, Undang-undang Pelaburan Perkongsian Awam-Swasta (PPP) dan Undang-undang Pembidaan telah melaraskan kuasa untuk meluluskan dasar pelaburan bagi projek perumahan, taman perindustrian dan zon pemprosesan eksport. Undang-undang Tanah 2024 meminda beberapa siri peraturan mengenai perancangan, rancangan guna tanah, pemulihan tanah, penilaian tanah dan senarai harga. Sementara itu, Resolusi 201/2025/QH15 mengenai perintis mekanisme untuk perumahan sosial juga membuka hala tuju baharu.

Encik Hieu memaklumkan bahawa pada masa akan datang, Perhimpunan Negara akan mempertimbangkan dan meluluskan 48 draf undang-undang dan resolusi, yang kebanyakannya berkaitan secara langsung dengan hartanah. Ini memerlukan perniagaan untuk memantau dengan teliti, melaraskan strategi dan memastikan operasi yang sesuai.

"Peraturan undang-undang bukan sahaja mewujudkan rangka kerja pengurusan tetapi juga membawa kedua-dua peluang dan cabaran. Perusahaan yang tahu cara mematuhi dan menyesuaikan diri dengan segera akan meminimumkan risiko dan membangun secara mampan," En. Hieu menekankan.

Sumber: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm