Mengapa orang India membelanjakan lebih banyak wang untuk hartanah yang lebih besar dan lebih mewah

Kurang daripada 10 tahun selepas membeli sebuah pangsapuri kecil dua bilik tidur di Bengaluru dengan bajet yang sedikit, profesional teknologi Ratnesh dan Neha Malviya sedang mencari untuk menaik taraf hartanah mereka.

Jualan rumah mewah meningkat hasil daripada pertumbuhan ekonomi India yang kukuh, kenaikan gaji dan pasaran saham yang memberangsangkan. (Sumber imej: Getty Images dan DLF)

Pasangan Malviya, awal 40-an, sedang mencari rumah empat bilik. Ratnesh, yang meminati seni arca, merancang dua bilik tidur, ruang belajar dan bilik tetamu.

Pendapatan bulanan pasangan itu meningkat lima kali ganda kepada kira-kira setengah juta rupee ($5,955) sejak membeli apartmen itu. Hartanah yang bakal mereka beli itu berharga 40.3 juta rupee.

"Gadai janji akan menjadi sedikit regangan, tetapi lebih baik untuk membeli sesuatu yang memenuhi semua keperluan kami, walaupun ia berada di bahagian atas belanjawan kami," kata Ratnesh. "Sekurang-kurangnya ia lebih baik daripada perlu kembali ke pasaran dalam beberapa tahun."

Milenium yang bercita-cita tinggi seperti keluarga Malviya memacu jualan rumah mewah di India, menurut Aakash Ohri, ketua pegawai eksekutif bersama DLF, syarikat hartanah terbesar di India.

"Ini adalah segmen baharu yang sedang muncul dan mereka mahukan yang terbaik," kata Ohri. "Perumahan telah menjadi keutamaan, dengan mereka yang tiada rumah kini mahukan rumah dan mereka yang mempunyai rumah mahukan rumah yang lebih baik."

Jualan rumah mewah memacu pertumbuhan ekonomi India mendahului semua ekonomi utama yang lain. Ini telah membantu meningkatkan pasaran saham, menambah kekayaan pemilik perniagaan dan eksekutif kanan, dan menaikkan gaji, terutamanya untuk pekerja kolar putih.

Boston Consulting Group menganggarkan India akan mencipta rekod kekayaan $588 bilion menjelang 2023. Menurut UBS, India akan mempunyai 868,671 bilionair pada 2023, meningkat 14.4% daripada 2019, dan berada di landasan untuk mencapai 1.06 juta menjelang 2028.

Pada masa ini, golongan kaya di India lebih suka membeli pangsapuri bertingkat tinggi dengan keluasan lebih 185 meter persegi, kebanyakannya terletak di kawasan bandar pinggir bandar yang besar dengan kemudahan moden seperti gelanggang tenis, kolam renang dan trek joging.

Menurut firma perkhidmatan hartanah CBRE, 11,755 rumah berharga 40 juta rupee atau lebih telah dijual tahun lepas di bandar Mumbai, Delhi dan Hyderabad, empat kali ganda berbanding 2019.

"Permintaan tinggi tetapi bekalan rumah berkualiti adalah terhad," kata Karan Khanna, pengarah perundingan pelaburan yang berpangkalan di Mumbai, Ambit. "Permintaan itu dipacu oleh gabungan faktor termasuk keutamaan untuk rumah yang lebih besar, budaya kerja hibrid yang semakin meningkat, kemampuan yang lebih tinggi dengan peningkatan pendapatan dan pembandaran yang pesat."

Pada tahun kewangan berakhir Mac, DLF mengutip 147.78 bilion rupee daripada prajualan pangsapuri kediaman baharu, melebihi sasarannya sebanyak 130 bilion rupee dan menggandakan jualan daripada dua tahun lalu.

Hampir separuh daripada prajualan tahun lepas datang daripada satu projek, pembangunan 1,113 unit Privana South di pinggir bandar Gurgaon di Delhi. Walaupun kebanyakan pangsapuri berharga antara 60 juta dan 80 juta rupee, semuanya telah dijual dalam masa tiga hari selepas berada di pasaran. DLF mengulangi pencapaian itu pada bulan Mei, menjual 795 apartmen di Privana West berdekatan pada harga yang sama dalam masa tiga hari.

"Jika anda melihat fakta, DLF telah benar-benar membangunkan pasaran Gurgaon, yang merupakan hotspot perumahan mewah," kata Pankaj Kumar, naib presiden di Kotak Securities di Mumbai, memuji kekuatan syarikat dalam membina dan memasarkan rumah mewah.

"Mereka mempunyai kelebihan sebagai penggerak pertama dan nilai jenama," katanya. "Selain itu, mereka mempunyai plot tanah murah di Gurgaon. Itu membantu mereka mencapai margin keuntungan yang tinggi." Malah, keuntungan bersih DLF tahun lepas meningkat 34% kepada 27.24 bilion rupee, manakala hasil meningkat 15.7% kepada 69.58 bilion rupee.

DLF, yang tertumpu terutamanya pada hartanah kediaman di wilayah ibu kota, sedang bergerak ke selatan ke pasar bandar pantai Mumbai dan Goa tahun kewangan ini. Syarikat itu menyasarkan untuk memasarkan sejumlah 1.2 juta kaki persegi pangsapuri baharu, meningkat 14% daripada tahun lepas. Kebanyakan pangsapuri ini akan berada dalam segmen mewah atau ultra mewah, termasuk beberapa yang berharga 500 juta rupee dan ke atas.

HDFC Securities meramalkan langkah itu boleh membantu DLF melepasi sasaran pra-jualan tahunannya sebanyak 170 bilion rupee kepada 180 bilion rupee.

DLF bukan satu-satunya syarikat yang menyasarkan orang India yang mencari pangsapuri mewah moden. Pesaing utama termasuk Oberoi Realty, Godrej Properties dan Lodha Group.

Menurut CBRE, 15,870 rumah mewah baharu telah dijual di India tahun lepas, kira-kira lima kali ganda berbanding 2019. Jumlah itu meningkat kepada 13,020 pada separuh pertama 2024. Rumah mewah berharga melebihi 15 juta rupee menyumbang satu pertiga daripada rumah baharu pada suku Julai-September, menurut Anarock perunding hartanah tempatan. Pada 2018, rumah mewah menyumbang hanya 9% daripada bekalan baharu.

Kadar faedah di India tidak meningkat sejak Februari 2023, membantu mengekalkan pertumbuhan jualan rumah yang kukuh, berbeza dengan pasaran seperti Singapura dan Amerika Syarikat. Jumlah pinjaman rumah terkumpul India berjumlah 28.3 trilion rupee pada 23 Ogos, meningkat 13% daripada tahun sebelumnya. Pertumbuhan itu memacu kejayaan tawaran awam permulaan Bijaj Housing Finance sebanyak 65.6 bilion rupee pada September, penampilan pertama pasaran terbesar negara setakat tahun ini.

Apabila orang India ingin menaik taraf rumah mereka, pinjaman rumah telah meningkat sebanyak 2 mata peratusan kepada 51% daripada jumlah pinjaman peribadi India antara Ogos 2022 dan Ogos 2024. Keperluan bayaran pendahuluan berbeza-beza bergantung pada harga rumah; untuk rumah berharga melebihi 7.5 juta rupee, pembeli dikehendaki membuat bayaran muka sebanyak 25% daripada harga rumah, sama ada dari bank atau pemberi pinjaman gadai janji lain.

Selain daripada faktor kewangan, pemerhati berkata ledakan hartanah India sebahagiannya boleh dikaitkan dengan Akta Hartanah (Peraturan dan Pembangunan) 2016, atau RERA. Undang-undang memberikan pembeli rumah rasa selamat yang lebih tinggi dengan langkah-langkah seperti rejim pelesenan yang seragam dan keperluan bahawa pemaju menahan pembayaran di escrow.

"Sektor ini kini berada pada trajektori pertumbuhan yang kukuh, didorong oleh langkah dasar yang kukuh seperti RERA, yang telah meningkatkan ketelusan dan tumpuan pelanggan, ditambah dengan momentum ekonomi yang kukuh dan keinginan yang semakin meningkat untuk pemilikan rumah dan naik taraf rumah," kata penganalisis HDFC Parikshit Kandpal, yang menilai DLF sebagai "beli" dalam nota terbaru kepada pelanggan.

Jualan rumah mewah DLF turut dirangsang oleh komuniti India di luar negara, yang dikenali sebagai bukan penduduk India (NRI).

“Bukan sahaja wang dibuat dan dibelanjakan di sini, tetapi terdapat juga sejumlah besar wang yang datang dari luar negara melalui pelaburan NRI,” kata Encik Ohri, yang menganggarkan satu perempat daripada jualan rumah syarikat tahun ini akan datang daripada NRI dari Amerika Syarikat, Asia Tenggara, Timur Tengah, Afrika dan Australia. "Mereka mahu kembali dan membuat langkah sebenar."

Sheelaj Sharma, seorang pengamal perubatan di Abu Dhabi, membeli apartmen keduanya di Gurgaon tahun lepas selepas melihat nilai pangsapuri yang dibelinya di sini pada 2011 meningkat lima kali ganda.

"Walaupun saya seorang NRI, saya merasakan adalah penting untuk memiliki rumah di India supaya apabila saya bersara, saya mempunyai tempat tinggal," kata Sharma, yang juga telah melabur dalam hartanah di Abu Dhabi dan London, tempat dia belajar. "Siapa yang tahu bagaimana kehidupan nanti?"

Sumber: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html