'Konflik' berterusan antara pelabur dan pembeli rumah

Malah, banyak bangunan pangsapuri di Hanoi mempunyai masalah yang timbul berkaitan dengan kawasan kegunaan biasa dan persendirian. Konflik utama datang daripada pihak-pihak yang tidak dapat menentukan dan bersetuju mengenai bidang mana yang biasa dan mana yang peribadi, yang membawa kepada konflik antara pihak.

Mengenai isu ini, dokumen undang-undang Negeri berkaitan pengurusan dan operasi bangunan pangsapuri telah menyediakan peraturan yang cukup terperinci dan lengkap. Terbaru, Pekeliling 05 Kementerian Pembinaan , dokumen penyatuan dokumen berkaitan pengurusan dan operasi bangunan pangsapuri, telah dikeluarkan.

Menurut Cik Vu Kieu Hanh, Pengarah Jabatan Pengurusan Harta Tanah, Savills Hanoi, konflik dalam projek pangsapuri berpunca daripada kekurangan kesempurnaan dan ketelusan dalam dokumen yang mengawal selia penggunaan kawasan umum dan persendirian apabila pelabur membangun dan membina projek; walaupun ia telah ditakrifkan dengan jelas dalam dokumen undang-undang. Ini membawa kepada kekaburan dalam menentukan pemilikan dan hak penggunaan nanti.

Kawasan parkir yang selesa antara pelabur dan pembeli rumah imej 1 — Banyak bangunan pangsapuri di Hanoi menghadapi masalah yang timbul berkaitan dengan kawasan kongsi dan persendirian, terutamanya pertikaian mengenai kawasan parkir. (Foto: BG)

"Adalah penting untuk memahami bahawa semua kawasan yang berkaitan dengan sistem struktur, koridor, laluan pejalan kaki bersama, dan sistem yang tidak boleh dipisahkan adalah kawasan biasa. Namun, salah satu kawasan yang sering menghadapi pertikaian dalam bangunan pangsapuri ialah kawasan tempat letak kereta," tambah Cik Hanh.

Mengikut Undang-undang Perumahan 2014, kawasan tempat letak basikal, kenderaan orang kurang upaya, kenderaan bermotor dua roda, kenderaan bermotor tiga roda adalah di bawah hak milik bersama dan kegunaan bersama pemilik pangsapuri. Bagi kawasan tempat letak kereta, penyewa/pembeli pangsapuri boleh membeli atau menyewakannya.

"Sebenarnya, di kebanyakan bangunan pangsapuri, hasil daripada kawasan parkir motosikal (pemilikan bersama) akan dikembalikan kepada dana operasi bangunan. Bagaimanapun, bagaimana kawasan ini dirancang, berapa kawasan pemilikan bersama, dan dari situ, penentuan hasil khusus bagi setiap kenderaan masih tidak jelas. Ini menimbulkan perdebatan yang tidak berkesudahan," analisa Cik Hanh.

Untuk menyelesaikan konflik dan mengehadkan kesan pada peringkat berikut, Cik Hanh berkata, pelabur perlu menjangka dan mengira dengan betul kawasan umum dan persendirian dari peringkat reka bentuk, serta membentangkannya dengan jelas dalam kontrak jualan dan laporan ekonomi dan teknikal pelaburan pembinaan. Lembaga pengurusan perlu mempunyai akses kepada semua rekod penyiapan projek mengikut peruntukan dalam Dokumen Disatukan 05/VBHN-BXD Pekeliling mengenai peraturan mengenai pengurusan dan penggunaan bangunan pangsapuri.

Di samping itu, Pelabur perlu bersetuju dengan pihak yang berkaitan untuk mewujudkan peraturan bagi kawasan dan kemudahan bersama. Dari situ, buat perjanjian umum dan konsensus mengenai kandungan yang berkaitan dengan hak, penggunaan dan perlindungan aset untuk mengelakkan pertikaian timbul.

Kawasan umum dan persendirian projek juga sebahagiannya berkaitan dengan menentukan yuran perkhidmatan projek yang mesti disumbangkan oleh setiap pemilik. Menurut Cik Hanh, peraturan mengenai bayaran perkhidmatan maksimum dalam projek pangsapuri dengan lif di bandar tidak boleh melebihi 16,500 VND/m2/bulan.

Yuran perkhidmatan juga ditetapkan untuk dimasukkan dalam kontrak jualan, jadi pembeli perlu merujuk kepada tahap yuran yang perlu disumbangkan oleh pemilik. Kerana, apabila dimulakan, mentaliti umum penduduk sentiasa ke arah ketelusan dalam tahap bayaran dan cara menggunakan wang dari bayaran perkhidmatan yang telah mereka bayar. Ini memerlukan pelabur dan unit pengurusan untuk turut mengambil perhatian terhadap isu ini.

Kawasan parkir jarak jauh antara pelabur dan pembeli rumah, gambar 2 — Foto ilustrasi. (Sumber: CP)

Pakar Savills percaya bahawa, untuk menentukan harga perkhidmatan yang sesuai, pelabur dan unit pengurusan harus mempertimbangkan faktor-faktor yang secara langsung mempengaruhi kos harga perkhidmatan bangunan pangsapuri. Kos ini bergantung pada skala, ciri seni bina, reka bentuk dan peralatan projek. Selepas mempunyai semua maklumat yang diperlukan, unit pengurusan boleh mengira kos operasi yang membentuk yuran perkhidmatan.

Walaupun ini adalah titik yang sangat kecil dalam rantaian kerja unit pengurusan operasi, ia secara langsung mempengaruhi harga unit yuran operasi. Oleh itu, pengurusan perlu tegas dan dijalankan oleh unit pengurusan operasi profesional untuk dapat menyokong kedua-dua pelabur dan penduduk untuk mengoptimumkan kos pengurusan serta ketelusan dalam aktiviti dan perkhidmatan pengurusan di projek.

Dapat dilihat, dalam trend pembangunan kukuh pasaran perumahan di Vietnam, pelabur perlu memberi perhatian kepada kerja-kerja pengurusan dan operasi serta menganggapnya sebagai nilai tambah projek serta penyelesaian untuk mengelakkan risiko pertikaian antara unit berkaitan. Harga jualan produk hartanah dirancang oleh pelabur dari peringkat sebelum projek dibentuk dan mula beroperasi.

"Namun, faktor mengekalkan harga bergantung kepada kualiti pengurusan dan operasi projek. Oleh itu peranan unit pengurusan dan operasi menjadi penting dalam konteks peningkatan bilangan kawasan bandar dengan populasi yang besar dan bekalan yang besar," tegas Cik Hanh.

Sumber