Membeli dan menyewa hartanah ialah satu bentuk pelaburan hartanah yang popular di Vietnam hari ini. Pelabur sering menerima banyak faedah daripada jenis perniagaan ini kerana potensi keuntungannya yang stabil dan keupayaan untuk mengumpul aset dari semasa ke semasa.
Walau bagaimanapun, pelaburan dalam hartanah sewa juga membawa risiko tertentu. Walaupun anda memiliki rumah itu, tidak selalu mudah untuk mencari penyewa atau mendapatkan aliran tunai yang stabil daripada menyewa. Selain itu, kos pengurusan, penyelenggaraan, pembaikan dan sebagainya juga boleh menjejaskan keuntungan pelabur.
Jadi adakah terdapat cara untuk menentukan sama ada hartanah berbaloi untuk dilaburkan untuk disewa? BiggerPockets - rangkaian sosial pelaburan hartanah terbesar di AS - mendedahkan peraturan 2% untuk membantu pelabur menilai dengan pantas tawaran hartanah yang berpotensi.
Gunakan peraturan 2%.
Peraturan 2% ialah alat mudah tetapi berkesan yang digunakan untuk menilai secara kasar potensi pendapatan bagi harta sewa. Mengikut peraturan ini, pendapatan sewa bulanan hartanah hendaklah sama atau lebih daripada 2% daripada harga belian harta itu untuk dianggap sebagai pelaburan yang baik.
Pertama, anda perlu menentukan jumlah wang yang perlu anda belanjakan untuk memiliki harta itu, termasuk kos yang berkaitan dengan cukai, perkhidmatan pembrokeran. Seterusnya, anda perlu mengira pendapatan yang diharapkan daripada menyewa.
Anda boleh mengumpul data ini sendiri atau melalui firma broker hartanah profesional.
Jika pendapatan sewa bulanan sama dengan atau lebih daripada 2% daripada harga belian, hartanah tersebut berpotensi untuk menjadi pelaburan yang baik.
Jika pendapatan sewa bulanan kurang daripada 2% daripada harga belian, pelaburan mungkin tidak menghasilkan pulangan yang dijangkakan. Jika anda masih ingin melabur dalam hartanah ini, anda perlu melaraskan harga sewa atau mengurangkan kos operasi untuk mencapai kadar pulangan yang diingini.
Sebagai contoh, katakan anda membeli sebuah apartmen dengan harga 2 bilion VND, mengikut peraturan 2%, pendapatan sewa bulanan minimum untuk memastikan keuntungan yang baik ialah 40 juta VND.
Kawasan hartanah di Hanoi (Foto: Tran Khang).
Sekiranya aliran tunai daripada penyewaan mencecah 50 juta VND/bulan, ini menunjukkan bahawa ini adalah pelaburan yang berpotensi. Sebaliknya, jika harga sewa hanya mencecah 30 juta VND/bulan, anda perlu mempertimbangkan untuk melaraskan harga sewa atau mengurangkan kos untuk mencapai kadar pulangan yang diingini.
Walau bagaimanapun, peraturan 2% hanyalah ukuran kasar dan tidak menjamin ketepatan mutlak untuk potensi keuntungan mana-mana harta. Banyak faktor lain mempengaruhi pulangan sebenar pelaburan hartanah. Contohnya, aliran tunai sewa bulanan bergantung pada jenis hartanah, lokasi, kawasan dan kemudahan serta keadaan pasaran.
Beberapa alat alternatif lain
Peraturan 2% ialah alat mudah dan popular yang digunakan oleh ramai pelabur untuk menentukan keuntungan hartanah sewa dengan cepat. Walau bagaimanapun, ini hanyalah peraturan umum dan anda masih perlu menganalisis dengan lebih teliti apabila membuat keputusan untuk melabur. Anda boleh menggunakan beberapa kaedah lain untuk mempunyai perspektif yang lebih pelbagai sebelum melabur.
Yang pertama ialah Pengganda Sewa Kasar (GRM). Ukuran ini mengira nisbah antara harga belian hartanah dan jumlah sewa tahunan. Sebagai contoh, jika hartanah berharga 3 bilion VND dan jumlah sewa tahunan ialah 300 juta VND, GRM ialah 10. Secara amnya, GRM yang lebih rendah menunjukkan peluang pelaburan yang lebih menarik. Walau bagaimanapun, kelemahan alat ini ialah ia tidak mengambil kira kos operasi.
Yang kedua ialah Pendapatan Operasi Bersih (NOI). Metrik ini mengira keuntungan tahunan hartanah selepas perbelanjaan operasi sebelum cukai dan pembayaran gadai janji ditolak. NOI memberikan gambaran yang lebih jelas tentang keuntungan hartanah. Jika nisbah NOI adalah positif, harta itu menjana pendapatan sewa yang mencukupi untuk menampung kos operasi.
Yang ketiga ialah Analisis Aliran Tunai. Bukan sahaja memberi tumpuan kepada pendapatan sewa, analisis aliran tunai juga mempertimbangkan semua aliran tunai termasuk kos operasi, faedah, cukai, dll. Aliran tunai yang positif merupakan faktor penting untuk mengekalkan kecairan dan memastikan keuntungan yang mampan.
Yang keempat ialah Kadar Permodalan (Kadar Cap). Ukuran ini mengira kadar pulangan tahunan ke atas jumlah pelaburan hartanah. Kadar Cap dikira dengan membahagikan NOI dengan harga belian hartanah. Kadar Cap yang lebih tinggi menunjukkan peluang pelaburan yang lebih baik tetapi biasanya datang dengan risiko yang lebih tinggi.
Yang kelima ialah Analisis Nilai Masa Depan. Daripada menumpukan hanya pada keuntungan semasa, pertimbangkan nilai masa depan harta itu. Walau bagaimanapun, kaedah ini selalunya memerlukan pengalaman dan pengetahuan tentang hartanah.
Dengan menggabungkan alternatif ini, pelabur boleh membina strategi pelaburan yang komprehensif untuk membuat keputusan pelaburan yang lebih komprehensif dan termaklum.
Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
Komen (0)