Wang murah mengalir dengan kuat ke dalam hartanah: Peluang pelaburan atau potensi risiko?

Hartanah menghadapi "tailwind"?

Dalam 8 bulan pertama 2025, ekonomi Vietnam telah "dipertingkatkan" dengan kira-kira 1.8 juta bilion VND, menyebabkan kadar faedah yang rendah kekal di kedudukan paling bawah. Aliran tunai yang banyak dengan cepat menemui saluran perlindungan seperti saham dan terutamanya hartanah. Sehingga 30 Jun, kredit hartanah terkumpul telah mencecah 3.18 juta bilion VND, 2.4 kali lebih tinggi daripada pada akhir 2024 dan menyumbang 18.5% daripada jumlah hutang terkumpul keseluruhan sistem. Khususnya, beberapa bank memberi pinjaman kepada hartanah menyumbang lebih daripada 64% daripada jumlah hutang tertunggak.

Dr Tran Xuan Luong, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam (VARS IRE), mengulas bahawa modal murah telah mencipta rangsangan yang jelas untuk hartanah, digabungkan dengan pemacu jangka panjang seperti infrastruktur lebuh raya, FDI ke Vietnam, pelancongan dan peningkatan pendapatan. Malah, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, setiap projek pelaburan awam seperti lebuh raya, lapangan terbang, dan jambatan sungai bukan sahaja telah mengubah kesalinghubungan serantau tetapi juga serta-merta mencetuskan kenaikan harga tanah sekitar.

Walaupun permintaan sebenar untuk rumah mampu milik belum dipenuhi, modal mengalir ke projek mewah, pusat peranginan, atau tanah spekulatif yang kemudiannya terbengkalai.

Pada masa yang sama, FDI mengalir dengan kuat ke Vietnam apabila syarikat global menyusun semula rantaian bekalan mereka, meningkatkan permintaan untuk hartanah industri, logistik, pejabat dan juga pasaran perumahan untuk pakar. Pemulihan pelancongan juga mewujudkan "rangsangan" untuk hartanah resort, manakala pendapatan rakyat secara beransur-ansur meningkat, mengukuhkan kuasa beli perumahan mereka.

“Boleh dikatakan bahawa hartanah sedang menghadapi “angin yang menggalakkan” daripada kedua-dua dasar monetari dan dinamik makroekonomi, menjadikan pasaran hartanah 2025 pilihan keutamaan aliran tunai dalam tempoh ini,” kata Dr. Luong.

Menganalisis sebab momentum pasaran, Encik Nguyen Quang Huy - Pengarah Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan, Universiti Nguyen Trai, berkata pelaburan awam dalam infrastruktur utama seperti Lebuhraya Utara-Selatan, lapangan terbang antarabangsa, jambatan sungai atau kereta api berkelajuan tinggi telah mengembangkan ruang untuk pembangunan bandar dan taman perindustrian, sambil meningkatkan nilai tanah di kawasan baharu. Di samping itu, gelombang FDI ke Vietnam terus mengalir dengan kuat apabila kedudukan Vietnam dalam rantaian bekalan global semakin tinggi. Ini bukan sahaja meletupkan permintaan untuk tanah perindustrian, gudang, dan pejabat, tetapi juga membawa kepada pasaran perumahan untuk pakar asing.

Banyak vila terbiar di komune An Khanh, bandar Hanoi .

Di samping itu, menurut Encik Huy, pemulihan kukuh pelancongan juga telah menjadikan Vietnam destinasi yang menarik, menggalakkan pertumbuhan hartanah resort, hotel dan perdagangan. Khususnya, ekonomi dan pendapatan rakyat telah meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini, mewujudkan asas yang kukuh untuk kuasa beli perumahan. Oleh itu, dalam konteks aliran wang keluar daripada tabungan dan saluran emas, pelaburan hartanah telah muncul sebagai saluran selamat yang berpotensi menarik modal.

Leverage kewangan dan potensi risiko

Selain modal murah, ramai pelabur telah melancarkan pakej pinjaman rumah dengan sokongan kewangan, tempoh tangguh prinsipal sehingga 5 tahun, hanya perlu membayar 10-30% daripada nilai awal pangsapuri. Ini adalah kelebihan untuk pembeli sebenar, tetapi juga membuka jalan kepada spekulator untuk menggunakan leverage kewangan.

Dengan pangsapuri bernilai 3 bilion VND, dengan hanya 600 - 900 juta VND ekuiti, spekulator boleh menjangkakan keuntungan 450 - 600 juta VND selepas 1 - 2 tahun, bersamaan dengan kadar 50 - 70%. Dalam tempoh "demam", ramai yang menggandakan keuntungan mereka walaupun sebelum menerima rumah.

Tarikan keuntungan telah menarik gelombang pelabur F0 ke dalam pasaran. Mereka berpegang pada barangan, menunggu harga meningkat, mewujudkan lingkaran "kekurangan - harga tinggi - transaksi maya". Ini menjadikan pasaran menjadi bertenaga secara buatan, tetapi menyembunyikan risiko ketidakstabilan jangka panjang.

Di samping itu, sesetengah perusahaan "memintas undang-undang", meminjam modal atas nama pengeluaran dan perniagaan tetapi sebenarnya mencurahkannya ke dalam hartanah, mewujudkan herotan dalam peruntukan kredit. Ini bukan sahaja mengurangkan kecekapan aliran modal untuk pengeluaran sebenar tetapi juga mendorong pasaran hartanah ke dalam keadaan terlalu panas, dengan mudah membawa kepada gelembung hartanah.

Dr. Tran Xuan Luong memberi amaran: "Modal murah mencurah-curah ke dalam hartanah, mendorong harga jualan banyak projek jauh melebihi nilai sebenar mereka. Banyak perniagaan juga mengambil kesempatan daripada nama pengeluaran untuk meminjam modal dan kemudian beralih kepada hartanah, menyebabkan herotan pasaran."

Realitinya, banyak projek dijual pada harga 5-7 kali ganda lebih tinggi daripada pendapatan rakyat. Perbezaan ini menunjukkan ketidakseimbangan yang serius antara penawaran dan permintaan. Walaupun permintaan sebenar untuk rumah mampu milik belum dipenuhi, modal mengalir ke projek mewah, pusat peranginan atau tanah spekulatif yang kemudiannya terbengkalai.

"Lebih berbahaya, mentaliti "melayari" kembali. Pelabur kecil meminjam modal jangka pendek untuk membeli dan menjual, meningkatkan kecairan maya. Jika kadar faedah tiba-tiba meningkat semula atau kredit diperketatkan, kumpulan ini akan berada di bawah tekanan yang paling besar untuk membayar balik hutang, dengan risiko "keruntuhan" merebak ke seluruh sistem. Sejarah pasaran hartanah Vietnam telah menyaksikan akibat yang serius, dan kemudiannya "pasaran tanah bebas yang serius" telah menyaksikan akibat yang serius, "pasaran tanah bebas" yang serius. bank dan orang ramai,” Encik Luong menganalisis.

Berkongsi pandangan yang sama, pakar ekonomi Nguyen Quang Huy memberi amaran bahawa walaupun pasaran hartanah sedang sibuk, ia masih mempunyai banyak potensi risiko. Pertama sekali, terdapat risiko harga tanah meningkat melebihi kuasa beli. Apabila terlalu banyak wang tertumpu di sesetengah kawasan, harga tanah boleh dinaikkan lebih cepat daripada pendapatan, yang membawa kepada ketidakseimbangan bekalan-permintaan. Seterusnya adalah kecairan yang tidak sekata, tidak semua produk mudah dijual semula, terutamanya projek yang jauh dari infrastruktur atau dengan dokumen undang-undang yang tidak lengkap. Akhirnya, terdapat risiko psikologi orang ramai, ramai orang boleh mengikuti trend, tetapi apabila pasaran menyesuaikan diri, mereka mudah jatuh ke dalam tekanan kewangan.

Encik Nguyen Quang Huy, Pengarah Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan, Universiti Nguyen Trai

Pakar berkata pasaran memerlukan penyelesaian untuk mengurus dan mengawal aliran modal ke dalam hartanah, terutamanya segmen spekulatif, untuk mengelakkan buih hartanah. Hanya apabila modal pelaburan kembali ke kawasan yang mencipta nilai sebenar, ekonomi boleh mengekalkan pembangunan yang seimbang dan mampan.

vov.vn

Sumber: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html