Perumahan sewa: Cabaran terbesar bandar-bandar moden.

VTV.vn - Apabila golongan muda terpaksa membelanjakan sebahagian besar pendapatan mereka untuk sewa, tekanan itu melangkaui keselamatan sosial untuk memberi kesan kepada pertumbuhan jangka panjang.

Perjalanan hartanah sewa anak muda Sepanyol.

Dalam kebanyakan ekonomi , perumahan sewa mampu milik menjadi komponen penting dalam dasar kebajikan bandar. Menurut angka Suruhanjaya Eropah (EC) tahun lepas, kira-kira 31-32% penduduk Eropah tinggal di rumah sewa. Trend tahunan menunjukkan peningkatan semula dalam kadar penyewa di Eropah, dengan penyewaan semakin menjadi satu bentuk kediaman jangka panjang dan bukannya sementara, terutamanya di bandar-bandar besar.

Kesatuan Eropah melaporkan bahawa bilangan hartanah sewa jangka pendek telah meningkat sebanyak 93% antara 2018 dan 2024. Walau bagaimanapun, agar segmen ini benar-benar boleh diakses, cabarannya bukan sahaja terletak pada bilangan pangsapuri yang tersedia, tetapi juga pada jurang yang semakin melebar antara pendapatan pekerja muda dan harga sewa. Sepanyol adalah contoh yang jelas.

Pada usia 30 tahun, dengan pekerjaan yang stabil, Soraya Fakir masih belum dapat memiliki ruang kediaman yang benar-benar bebas di Madrid. Bagi kebanyakan anak muda Sepanyol, kebebasan kewangan tidak lagi bersamaan dengan keupayaan untuk hidup berdikari.

Soraya Fakir, seorang pekerja pejabat, berkongsi: "Saya rasa ramai orang seusia saya sama ada tidak mampu untuk hidup bersendirian, atau hanya mampu berbuat demikian dalam keadaan yang sangat teruk. Pada usia 30 tahun, walaupun dengan pekerjaan dan kestabilan, anda masih tidak mempunyai ruang yang benar-benar milik anda sendiri. Anda terpaksa berkongsi rumah dengan orang yang tidak dikenali, membayar sewa yang sangat tinggi, dan mempunyai terlalu sedikit baki untuk perbelanjaan sara hidup. Anda tidak boleh merancang untuk masa depan, hanya kerana anda tidak mempunyai wang untuk berbuat demikian."

Hujung minggu lalu, beribu-ribu penyewa dan bakal pembeli rumah turun ke jalanan di Madrid untuk membantah. Slogan mereka mudah: "Kami tidak tahan lagi."

"Kami penat menanggung situasi ini, tidak menerima sebarang faedah dan menjadi kumpulan yang paling teruk terjejas oleh tingkah laku spekulatif segelintir individu. Kami mahu harga rumah turun," kata Soraya Fakir, seorang pekerja pejabat.

Menurut Eurostat, kos perumahan di Sepanyol diunjurkan meningkat hampir 13% menjelang akhir tahun 2025 berbanding tempoh yang sama. Sementara itu, bekalan perumahan sewa awam masih sangat terhad. Sepanyol mempunyai kurang daripada 2% bekalan perumahannya dalam perumahan sewa awam, jauh lebih rendah daripada purata OECD iaitu 7%. Angka ini adalah 14% di Perancis, 16% di UK, dan setinggi 34% di Belanda.

Raluca Budian, Timbalan Pengarah Balai Cerap Perumahan Layak (ESADE), menyatakan: "Sepanyol tidak pernah membina dana perumahan sewa awam yang stabil. Kita hanya mempunyai kira-kira 2%, manakala banyak negara lain boleh mencapai 20% atau 30%."

Menurut Cik Budian, masalah ini diburukkan lagi oleh kepekatan penduduk di bandar-bandar besar, sewa pelancong dan perumahan bermusim yang menarik bekalan daripada pasaran kediaman, dan gaji yang gagal mengimbangi kenaikan harga perumahan.

Kerajaan Sepanyol telah meluluskan pelan €7 bilion untuk menangani krisis perumahan. Pelan ini menggandakan pelaburan awam dalam perumahan dalam tempoh empat tahun akan datang; kira-kira 40% akan diperuntukkan untuk memperluaskan bekalan perumahan awam, 30% untuk pengubahsuaian rumah, termasuk meningkatkan kecekapan tenaga dan pembinaan di kawasan yang jarang penduduknya. Selebihnya akan menjadi subsidi, dengan memberi tumpuan kepada golongan muda.

Peningkatan sewa dan pendapatan yang gagal diseimbangkan menyukarkan ramai golongan muda Sepanyol, termasuk mereka yang mempunyai pekerjaan yang stabil, untuk hidup berdikari dan merancang masa depan.

Dasar perumahan sosial mampu milik di Vienna

Kisah Sepanyol menunjukkan bahawa menyokong perumahan sewa bukan sekadar membina lebih banyak pangsapuri. Ia juga tentang bagaimana sesebuah negara boleh menyesuaikan semula keseimbangan antara pendapatan, sewa dan hak untuk hidup berdikari untuk generasi pekerja yang lebih muda.

Di Vienna, ibu negara Austria, kerajaan nampaknya semakin hampir mencapai matlamat ini, dengan model sewa perumahan sosialnya.

Secara purata, penyewa di Vienna hanya membayar kira-kira satu pertiga daripada sewa yang mereka bayar di London, Paris atau Dublin, menurut kajian Deloitte. Sebahagian daripada sebabnya agak mudah: perumahan awam adalah milik bandar.

Vienna mempunyai kira-kira 220,000 unit perumahan sosial. Seperempat daripada penduduk Vienna adalah penyewa perumahan sosial, dan jika kita memasukkan kira-kira 200,000 unit perumahan koperasi yang dibina dengan subsidi kerajaan, jumlah ini melebihi 50% daripada populasi.

Di Vienna, adalah satu hakikat bahawa seorang pemuda yang berpendapatan sederhana boleh menyewa sebuah apartmen dua bilik tidur berhampiran pusat bandar dengan harga kurang daripada 600 euro sebulan. Di sebalik ini terletak falsafah pembangunan bandar yang telah diusahakan oleh Vienna selama hampir satu abad.

Selama bertahun-tahun, Vienna telah disenaraikan oleh The Economist sebagai bandar paling sesuai didiami di dunia. Salah satu faktor utama ialah dasar perumahan sosial berskala besarnya, yang membantu mengekalkan harga sewa di dalam bandar yang berpatutan untuk kebanyakan orang.

Tidak seperti kebanyakan negara yang mengutamakan perumahan sosial hanya untuk kumpulan berpendapatan sangat rendah, Vienna secara proaktif mengekalkan campuran penduduk daripada pelbagai kelas sosial. Pelajar, pekerja muda dan ahli kelas menengah semuanya boleh mengakses sistem ini jika mereka memenuhi keperluan pendapatan awal.

Falsafah itu mula terbentuk selepas Perang Dunia I, apabila Vienna menghadapi krisis perumahan yang teruk. Bandar ini menggunakan hasil daripada cukai mewah untuk membina puluhan ribu unit perumahan sosial dalam masa kurang daripada dua dekad.

Perlu diperhatikan bahawa Vienna tidak melihat perumahan sosial sebagai penyelesaian sementara, sebaliknya bandar ini terus mengekalkan rizab tanah awam untuk pembangunan perumahan mampu milik. Lebih 40 tahun yang lalu, Vienna telah menubuhkan dana untuk pemerolehan tanah dan pembangunan semula bandar, yang kini memegang kira-kira 3 juta meter persegi tanah khusus untuk pembinaan perumahan sosial.

Pada tahun 2019, Vienna memperkenalkan peraturan selanjutnya: semua projek pembangunan perumahan berskala besar mesti memperuntukkan kira-kira dua pertiga daripada kawasan mereka kepada pangsapuri bersubsidi. Sejak 2015, bandar ini telah memulakan semula program pembinaan perumahan sosialnya selepas lebih sedekad gangguan. Pada tahun 2024 sahaja, bajet yang diperuntukkan untuk sektor ini mencecah lebih 557 juta euro.

Di tengah-tengah harga sewa yang melambung tinggi di banyak bandar utama di seluruh dunia, Vienna menunjukkan pendekatan yang berbeza: melihat perumahan mampu milik bukan sekadar sebagai dasar kebajikan, tetapi sebagai sebahagian daripada strategi untuk mengekalkan kestabilan sosial dan mengekalkan daya hidup ekonomi bandar jangka panjang.

Banyak negara melihat rumah sewa mampu milik sebagai kunci kepada kestabilan sosial, mengekalkan pertumbuhan dan mengekalkan pekerja muda.

Singapura: Perumahan adalah alat untuk kestabilan sosial.

Sementara itu, di negara-negara Asia seperti Singapura, perumahan lebih daripada sekadar kisah hartanah. Negara kepulauan ini melihat perumahan sewa sebagai sebahagian daripada strategi untuk menstabilkan masyarakat dan mengekalkan kelas menengah bandar.

Pada masa ini, hampir 80% rakyat Singapura tinggal di kawasan perumahan awam yang diuruskan oleh Lembaga Pembangunan Perumahan (HDB). Kawasan perumahan ini biasanya disepadukan dengan sistem MRT (Transit Aliran Massa), sekolah, tadika, medan selera dan pusat pekerjaan, lalu membentuk komuniti bandar yang lengkap.

Pada tahun 2025, Singapura terus memperluas sokongan untuk pembeli rumah pertama dan keluarga muda di tengah-tengah peningkatan kos sara hidup dan harga perumahan. Kerajaan percaya bahawa akses kepada perumahan mampu milik berkait rapat secara langsung dengan kadar kelahiran, kestabilan sosial dan keupayaan untuk mengekalkan pekerja muda bandar.

Bagi Singapura, perumahan bukan sekadar aset untuk dikumpulkan, tetapi juga alat untuk mengekalkan kualiti hidup dan daya saing ekonomi jangka panjang.

Cabaran jangka panjang pasaran perumahan sewa.

Walaupun pendekatan mereka berbeza, Vienna dan Singapura berkongsi persamaan: mereka melihat perumahan sebagai sebahagian daripada strategi kestabilan sosial jangka panjang. Walau bagaimanapun, bagi banyak bandar lain, memastikan perumahan mampu milik kekal sebagai isu yang kompleks dengan pelbagai pertimbangan yang ketara. Mengapakah ini berlaku?

Jelas sekali, jika pasaran ini dibiarkan tanpa kawalan, golongan berpendapatan rendah dan pekerja muda tidak akan mempunyai sumber kewangan yang mencukupi untuk mengakses perumahan sewa. Walau bagaimanapun, jika terlalu banyak campur tangan dalam had harga sewa melindungi tuan tanah, selepas bertahun-tahun, ia boleh membawa kepada akibat: Pertama, tuan tanah mungkin tidak lagi mahu menyewa jangka panjang, tetapi sebaliknya memilih sewa jangka pendek yang menghasilkan pulangan yang lebih tinggi; kedua, perniagaan mungkin teragak-agak untuk melabur dalam pembinaan dalam segmen ini.

Setiap tahun, kira-kira 20 juta pelancong berpusu-pusu ke Barcelona, ​​​​Sepanyol, menjadikannya salah satu destinasi paling banyak dikunjungi di Eropah. Namun, seiring dengan kemasukan pelancong, tekanan yang semakin meningkat terhadap pasaran perumahan turut berlaku.

Di daerah Barceloneta berhampiran pelabuhan, ramai penduduk percaya bahawa pangsapuri secara beransur-ansur diubah menjadi penginapan jangka pendek untuk pelancong dan bukannya sewaan jangka panjang untuk penduduk tempatan.

Esther Jorquera, seorang penduduk Barcelona, ​​​​berkata: "Jelas sekali bahawa bandar ini terlalu sesak dan memberi tekanan kepada penduduk tempatan apabila melibatkan penyewaan. Kita memerlukan lebih sedikit pelancong, tetapi dengan cara yang terkawal dan benar-benar berkesan."

Pegawai Barcelona mengatakan hampir 10,000 pangsapuri sewa pelancong haram telah ditutup sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Walau bagaimanapun, kawalannya bukanlah mudah.

Juan, seorang pemeriksa perumahan di Barcelona, ​​​​berkata: "Jika ditangkap, ramai pemilik pangsapuri sewa kecil akan berhenti. Tetapi ia berbeza bagi pemilik besar yang memiliki 10, 15, atau 60 pangsapuri di seluruh Barcelona. Mereka tidak terlalu risau tentang denda 60,000 euro, kerana mereka boleh mendapatkan semula wang itu dengan cepat daripada pangsapuri lain."

Barcelona sedang menunjukkan realiti yang semakin meningkat di banyak bandar utama: Pangsapuri bandar bukan lagi sekadar untuk didiami, tetapi semakin menjadi kelas aset yang menjana pendapatan daripada pelancongan dan golongan berpendapatan tinggi dari negara lain. Inilah juga sebabnya mengapa cabaran untuk memastikan rumah sewa mampu milik untuk pekerja muda adalah jauh lebih kompleks daripada sekadar membina lebih banyak perumahan.

Dari Eropah hingga Asia, jelas bahawa banyak kerajaan secara beransur-ansur mengubah perspektif mereka terhadap pasaran perumahan sewa. Walaupun sebelum ini perumahan dilihat terutamanya sebagai aset untuk dimiliki dan dikumpulkan, semakin banyak negara kini menganggap akses kepada perumahan mampu milik sebagai penting untuk kestabilan sosial jangka panjang, produktiviti buruh dan daya saing bandar.

Apabila golongan muda terpaksa membelanjakan sebahagian besar pendapatan mereka untuk sewa, adalah menjadi sukar bagi mereka untuk menyimpan wang, memulakan keluarga, dan mempunyai anak. Oleh itu, dalam ekonomi bandar moden, masalah rumah sewa bukan lagi sekadar perkara untuk industri hartanah, tetapi secara beransur-ansur menjadi masalah untuk pertumbuhan ekonomi.

Sumber: https://vtv.vn/nha-cho-thue-thach-thuc-lon-nhat-cua-cac-do-thi-hien-dai-100260527104210293.htm