Pelabur mungkin terperangkap dengan pangsapuri selepas demam harga, sebab Bac Giang membatalkan 102 projek, syarat pemindahan hak guna tanah

Pasaran Hanoi tidak lagi mudah untuk pelabur kecil, Bac Giang memutuskan untuk membatalkan lebih daripada 100 projek, Da Nang melaraskan perancangan projek kawasan bandar peranginan super bernilai hampir 44,000 bilion VND... adalah berita hartanah terkini.

Sehingga suku keempat 2024, hampir tiada projek baharu di pasaran hartanah dengan harga di bawah VND60 juta/m2, banyak projek untuk dijual malah mempunyai harga melebihi VND100 juta/m2 yang terletak di pinggir bandar seperti Dong Anh. (Foto: Hai An)

Selepas demam harga, adakah hartanah Hanoi akan menjadi 'pintu sempit' untuk pelabur kecil?

Dalam laporan prestasi pasaran hartanah 2024, Kementerian Pembinaan berkata bahawa segmen pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City telah meningkat berbanding 2023. Khususnya, Hanoi mendahului dalam kadar kenaikan harga.

Kenaikan harga telah menyebabkan segmen kelas rendah, yang sebelum ini di bawah 30 juta VND/m2, kini meningkat kepada di bawah 45 juta VND/m2. Segmen julat pertengahan, yang sebelum ini berharga 30-45 juta VND/m2, kini telah meningkat kepada sekitar 45-70 juta VND/m2.

Segmen mewah sebelum ini ialah 50-70 juta VND/m2, kini telah meningkat kepada 70-100 juta VND/m2. Malah, kriteria untuk setiap segmen telah meningkat sebanyak 28-44%.

Data CBRE merekodkan bahawa, setakat suku keempat 2024, harga jualan pangsapuri utama di Hanoi mencecah 72 juta VND/m2, paras tertinggi dalam sejarah pasaran hartanah ibu negara dalam beberapa tahun.

Adalah diperhatikan bahawa hampir tiada projek baru di pasaran dengan harga di bawah 60 juta VND/m2, banyak projek untuk dijual malah mempunyai harga melebihi 100 juta VND/m2 yang terletak di pinggir bandar seperti Dong Anh.

Harga pangsapuri telah meningkat dalam kedua-dua pasaran utama dan menengah, dan projek lama tidak terkecuali. Menurut CBRE, tahun lepas, harga pangsapuri sekunder di Hanoi meningkat lebih daripada 26%. Ini adalah paras tertinggi pernah direkodkan, mencapai purata 48 juta VND/m2.

Bukan sahaja pangsapuri, lelongan tanah di pinggir bandar Hanoi juga menjadi "titik panas" dalam pasaran hartanah pada tahun 2024 apabila lelongan di daerah Thanh Oai dan Hoai Duc... menarik sejumlah besar permohonan pendaftaran, lelongan berlangsung sepanjang malam dengan memenangi harga lelongan melambung tinggi, berpuluh kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan.

Berikutan peningkatan mendadak dalam pangsapuri dan tanah yang dilelong, hartanah di Hanoi dari kawasan pinggir bandar ke lorong-lorong kecil di dalam bandar sedang diiklankan untuk dijual pada peningkatan mendadak, menjadikan impian untuk menetap untuk orang lebih sukar.

Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan, Jabatan Perundingan dan Penyelidikan, Savills Hanoi, mengulas bahawa pasaran hartanah Hanoi serta pasaran negara pada 2025 dijangka memasuki kitaran pembangunan baharu.

Menurut Cik Hang, kitaran ini akan menuju ke arah pembangunan mampan berkat sokongan padu daripada penyiapan rangka kerja undang-undang dan faktor pertumbuhan makroekonomi yang kukuh. Khususnya, bersama-sama dengan undang-undang: Perniagaan Hartanah, Tanah, Perumahan, Perancangan Modal Hanoi untuk tempoh 2021-2030, wawasan 2050 telah mewujudkan syarat untuk orang ramai dan pelabur melihat dengan lebih jelas orientasi dan bentuk pembangunan ruang bandar Hanoi.

"Dalam kitaran pasaran baharu ini, penyiapan rangka kerja undang-undang akan mewujudkan persaingan yang lebih kuat, membawa kepada pembersihan baru produk dan pelabur. Jika dahulu, pelabur hanya memerlukan modal dan projek untuk dapat mengambil bahagian dalam pasaran, kini, pelabur mesti membina reputasi, pengalaman dan potensi kewangan untuk dapat membangunkan projek," pakar menilai.

Terutama, pakar menegaskan bahawa perbezaan dalam pasaran ini adalah penyertaan langsung pelabur asing.

"Pelabur asing akan mengambil bahagian dengan lebih mendalam dan meluas dalam pasaran serta mempelbagaikan segmen pelaburan mereka. Mereka telah mengambil bahagian dengan lebih mendalam melalui aktiviti kerjasama pelaburan dan berganding bahu dengan pelabur domestik yang besar untuk membangunkan projek. Selain itu, potensi kewangan daripada perjanjian kerjasama ini akan menaik taraf pasaran sedia ada, menyempitkan pintu kepada penyertaan pasaran untuk pelabur kecil," komen Cik Hang.

Menilai pangsapuri Hanoi tahun ini, Profesor Madya Dr Dinh Trong Thinh berkata bahawa kenaikan harga akan perlahan, pasaran cenderung lebih stabil, tidak lagi "panas" seperti dahulu. Sehubungan itu, aliran tunai pembeli akan cenderung beralih daripada kawasan dengan harga tinggi kepada kawasan dengan harga yang lebih kompetitif dan lebih banyak ruang untuk pertumbuhan.

En. Pham Duc Toan, Ketua Pegawai Eksekutif EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, percaya bahawa pangsapuri Hanoi tidak akan atau akan merasa sangat sukar untuk menurunkan harga. Bagaimanapun, menurutnya, pangsapuri hanya sesuai untuk mereka yang perlu tinggal, dan pelaburan tidak akan berkesan, malah pelabur akan tersekat.

Bagi pelabur, pakar ambil perhatian bahawa adalah perlu untuk mempertimbangkan dan menilai dengan teliti kawasan yang telah menetapkan paras harga yang tinggi, dan boleh berkembang ke kawasan yang mempunyai potensi pertumbuhan ekonomi yang baik dan pembangunan perindustrian yang kukuh, kerana ini adalah tempat di mana margin keuntungan yang besar boleh dicapai.

Bac Giang membatalkan lebih 100 projek kawasan bandar dan kediaman.

Bac Giang memutuskan untuk membatalkan 102 projek kawasan bandar dan kediaman yang perlu menarik pelaburan dan telah diluluskan tetapi masih belum diputuskan polisi pelaburannya.

Keputusan itu baru sahaja ditandatangani dan dikeluarkan oleh Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Bac Giang, Encik Phan The Tuan.

102 projek ini telah mempunyai keputusan meluluskan senarai projek kawasan bandar dan kediaman yang perlu menarik pelaburan dalam 3 keputusan Jawatankuasa Rakyat Wilayah dan 24 keputusan Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah, tetapi dasar pelaburan mereka belum diputuskan.

Sebelum ini, pada penghujung Disember 2024, Timbalan Pengarah Jabatan Pembinaan Bac Giang Nguyen Ngoc Son telah menandatangani dokumen yang diserahkan kepada Jawatankuasa Rakyat Wilayah dan Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk mempertimbangkan membatalkan senarai 102 projek kawasan bandar dan perumahan yang perlu menarik pelaburan di kawasan tersebut supaya pelaksanaan projek bandar dan perumahan mengikut peraturan wilayah boleh dilaksanakan mengikut peraturan kawasan bandar dan perumahan.

Sebab Jabatan Pembinaan Bac Giang mencadangkan untuk membatalkan 102 projek kawasan bandar dan kediaman adalah kerana mengikut peraturan semasa, prosedur pelaburan bagi pembinaan kawasan bandar dan kediaman telah berubah. Oleh itu, senarai projek yang diluluskan perlu dibatalkan tetapi polisi pelaburan belum diluluskan.

Di samping itu, Jabatan Pembinaan wilayah Bac Giang meminta Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk menugaskan Jawatankuasa Rakyat daerah, bandar dan bandar untuk menyemak setiap tahun dan membuat senarai projek yang memerlukan pemulihan tanah, projek menukar guna tanah penanaman padi kepada tujuan lain, melaporkan kepada Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk dipertimbangkan, dan menyerahkan kepada Majlis Rakyat Wilayah untuk mendapat kelulusan mengikut undang-undang.

Dalam senarai 102 projek yang dibatalkan, terdapat banyak projek yang terletak di daerah, bandar dan pekan: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... dengan keputusan yang meluluskan senarai dari 2020-2024.

Perlu disebut Kawasan Perbandaran Ekologi Nham Bien, Bandar Nham Bien, Daerah Yen Dung, yang mempunyai keputusan meluluskan senarai pada 2020 dengan skala 45.3 hektar. Terdapat juga keputusan pada tahun 2020, dalam senarai projek yang dibatalkan, terdapat Kawasan Bandar Baru Quang Chau, Daerah Viet Yen (30 hektar), Quyet Tien - Kawasan Kediaman Baru Thanh Cong, Komune Tien Phong, Daerah Yen Dung (19.6 hektar)...

Atau beberapa projek berskala besar seperti kawasan bandar ekologi dan perkhidmatan kelas tinggi, pintar di selatan bandar Bac Giang (280.2 hektar), kawasan bandar Ninh Son, komune Ninh Son dan komune Quang Minh, daerah Viet Yen (hampir 144 hektar), kawasan bandar bercampur Bac Giang (29 hektar)...

Da Nang melaraskan perancangan untuk projek super bernilai hampir 44,000 bilion VND

Pada 6 Februari, Jawatankuasa Rakyat Daerah Lien Chieu (Bandar Da Nang) mengumumkan keputusan untuk meluluskan pelarasan 1/500 perancangan terperinci projek kompleks pelancongan Lang Van dan kawasan bandar peranginan.

Mengikut maklumat yang diluluskan, tanah untuk penyelidikan perancangan adalah milik wad Hoa Hiep Bac, daerah Lien Chieu. Keluasan sebelum pelarasan perancangan adalah lebih daripada 1,067 hektar, selepas pelarasan kawasan lebih daripada 512 hektar.

Keluasan pelarasan dikurangkan kira-kira 555.7 hektar berbanding pelan asal. Daripada jumlah itu, 63.3 hektar tanah hutan semula jadi dibuang daripada projek itu. Di samping itu, 6.4 hektar tanah tebing pasir semula jadi; 6.6 hektar tanah bertindih dengan pelabuhan Lien Chieu; 2.7 hektar tanah untuk penerokaan dan penggalian arkeologi dan 476.7 hektar permukaan laut turut dialihkan daripada projek itu.

Populasi projek adalah kira-kira 19,000 orang (di mana penduduk rasmi adalah hampir 18,000 orang, penduduk sementara adalah kira-kira 1,000 orang).

Projek ini dibentuk sebagai kompleks eko-pelancongan dan resort bertaraf antarabangsa; kawasan bandar pintar, perumahan dan perkhidmatan komersial, dengan rangkaian penuh sistem infrastruktur sosial dan teknikal selaras dengan rupa bumi dan landskap semula jadi.

Sebelum ini, pada November 2024, Perdana Menteri mengeluarkan keputusan meluluskan pelarasan dasar pelaburan bagi projek kompleks resort dan hiburan Lang Van.

Objektif projek adalah untuk membentuk kompleks termasuk kemudahan perkhidmatan komersial, pembangunan eko-pelancongan digabungkan dengan perumahan berkepadatan rendah, yang dikaitkan dengan pemuliharaan alam semula jadi.

Jumlah modal pelaburan projek itu ialah hampir 44,000 bilion VND. Kemajuan projek adalah 5 tahun dari tarikh kelulusan pelarasan dasar pelaburan. Di mana, fasa 1 melengkapkan prosedur penyediaan pelaburan dari tahun 1 hingga tahun 2; fasa 2 melaksanakan pelaburan, penerimaan dan digunakan dari tahun 2 hingga tahun 5 (2027-2029).

Perkara yang perlu diketahui tentang pemindahan buku merah apabila tidak membayar yuran guna tanah

Menurut Undang-undang Tanah 2024, untuk memindahkan nama Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang dilampirkan pada tanah (juga dikenali sebagai buku merah) atau transaksi lain yang berkaitan dengan hak guna tanah, pengguna tanah mesti memenuhi kewajipan kewangan.

Bolehkah saya memindahkan buku merah jika saya berhutang yuran penggunaan tanah?

Fasal 5, Perkara 45 Undang-Undang Tanah 2024 menetapkan syarat-syarat untuk melaksanakan hak guna tanah dalam kes di mana pengguna tanah berhutang bayaran guna tanah seperti berikut:

Sekiranya pengguna tanah dibenarkan untuk menangguhkan pelaksanaan obligasi kewangan atau dibenarkan untuk berhutang kewajipan kewangan, dia mesti menyelesaikan obligasi kewangan sebelum melaksanakan hak untuk menukar, memindahkan, menyewakan, menyewakan lagi, menyumbangkan hak guna tanah, menggadaikan, atau menyumbang modal menggunakan hak guna tanah.

Oleh itu, dalam kes hutang yuran guna tanah, tanah itu hanya boleh dipindah milik, didermakan... apabila jumlah penuh hutang dibayar. Untuk menukar nama dengan cepat, sila lihat dan ikut arahan pada dokumen dan prosedur untuk menukar nama pada Sijil.

Syarat pemindahan hak guna tanah

Undang-undang Tanah 2024 dengan jelas menetapkan syarat-syarat untuk melaksanakan hak pengguna tanah seperti hak pindah milik, khususnya:

Syarat pemindah (penjual)

Menurut Fasal 1, Perkara 45 Undang-undang Tanah 2024, pengguna tanah dibenarkan memindahkan atau mendermakan hak guna tanah mereka kepada orang lain apabila mereka memenuhi syarat berikut:

Pengguna tanah berhak menggunakan hak untuk menukar, memindah milik, memajak, menyewakan semula, mewarisi, menderma hak guna tanah; gadai janji, dan menyumbang modal menggunakan hak guna tanah apabila memenuhi syarat berikut:

a) Mempunyai Sijil hak guna tanah atau Sijil pemilikan rumah dan hak guna tanah atau Sijil hak guna tanah, pemilikan rumah dan aset lain yang dilampirkan pada tanah atau Sijil hak guna tanah, pemilikan aset yang melekat pada tanah, kecuali untuk kes pewarisan hak guna tanah, penukaran tanah pertanian apabila menyatukan tanah, menukar petak, mendermakan kes-kes penggunaan tanah yang dinyatakan dalam masyarakat Clause, Perkara 7 dan hak guna tanah yang dinyatakan kepada masyarakat. 124 dan Huruf a, Fasal 4, Perkara 127 Undang-undang ini;

b) Tanah tidak menjadi pertikaian atau pertikaian telah diselesaikan oleh agensi negara yang berwibawa, penghakiman atau keputusan mahkamah, atau keputusan timbang tara atau award yang telah berkuat kuasa;

c) Hak guna tanah tidak tertakluk kepada rampasan atau langkah lain untuk memastikan penguatkuasaan penghakiman mengikut peruntukan undang-undang mengenai penguatkuasaan penghakiman sivil;

d) Dalam tempoh guna tanah;

d) Hak guna tanah tidak tertakluk kepada langkah kecemasan sementara seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.

Syarat untuk penerima pindahan (pembeli)

Menurut Fasal 8, Perkara 45 Undang-undang Tanah 2024, kes berikut tidak dibenarkan menerima pemindahan atau derma hak guna tanah:

Kes di mana hak guna tanah tidak boleh dipindah milik atau didermakan adalah ditetapkan seperti berikut:

a) Organisasi ekonomi tidak dibenarkan menerima pemindahan hak guna tanah untuk hutan perlindungan dan hutan guna khas daripada individu, kecuali dalam kes di mana tujuan guna tanah diubah mengikut perancangan dan rancangan guna tanah yang diluluskan oleh pihak berkuasa berwibawa;

b) Individu yang tidak tinggal di hutan perlindungan atau hutan guna khas tidak dibenarkan menerima pemindahan atau pemberian hak guna tanah untuk tanah kediaman dan tanah lain dalam hutan perlindungan, dalam zon dilindungi ketat, atau dalam zon pemulihan ekologi hutan guna khas tersebut;

c) Organisasi, individu, komuniti kediaman, pertubuhan agama, pertubuhan agama bersekutu, orang asal Vietnam yang menetap di luar negara, dan pertubuhan ekonomi dengan modal pelaburan asing yang tidak dibenarkan oleh undang-undang untuk menerima pemindahan atau derma hak guna tanah.

Sehubungan itu, walaupun pemindah memenuhi syarat, pemindahan atau derma tidak akan sah jika penerima pindahan tidak memenuhi syarat. Dalam erti kata lain, jika penerima pindahan jatuh ke dalam salah satu kes yang dilarang daripada menerima pemindahan atau derma, pemindah tidak boleh menukar nama.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-3035644.html