Kementerian Perumahan dan Pembinaan Bandar-Luar Bandar China berkata bahawa kerajaan tempatan mungkin mencadangkan agar perusahaan milik negara membantu membeli beberapa rumah yang tidak terjual daripada pemaju hartanah.
Kerajaan China telah mendedahkan rancangan paling bercita-cita tingginya setakat ini untuk menyelamatkan pasaran hartanah.
Ini merupakan perkembangan yang telah dijangkakan oleh pelabur selama berbulan-bulan. Tetapi sama ada langkah-langkah ini akan berkesan masih menjadi persoalan besar.
Pelan yang bercita-cita tinggi
Perjanjian itu berkisar tentang China yang menerima pakai dasar yang telah diuji di sebuah bandar utama – yang mewajibkan kerajaan tempatan membeli rumah yang tidak terjual daripada pemaju hartanah dan menukarnya menjadi perumahan sosial mampu milik.
Pelan itu juga termasuk menurunkan kadar faedah gadai janji dan kadar bayaran pendahuluan, dan yang lebih penting, 300 bilion yuan ($41.5 bilion) tunai faedah rendah daripada bank pusat untuk membiayai pembelian hartanah milik kerajaan yang tidak terjual.
Zhaopeng Xing, ahli strategi kanan di ANZ Research, berkata: "Pembuat dasar menyedari betapa pentingnya mencegah krisis hartanah sepenuhnya. Pelan menyelamat baharu itu menunjukkan keazaman pembuat dasar China untuk mengubah keadaan."
Walaupun tindakan segera itu dialu-alukan, pakar berpendapat bahawa pakej bantuan semasa mungkin terlalu kecil untuk berkesan dan mungkin menghadapi masalah pembiayaan.
Menurut Goldman Sachs, jumlah nilai rumah yang tidak terjual, projek yang belum siap dan tanah yang tidak digunakan di China adalah kira-kira 30 trilion yuan (US$4.1 trilion).
Penganalisis Goldman berkata dalam laporan penyelidikan baru-baru ini bahawa pengurangan bekalan perumahan ke tahap yang terakhir dilihat pada tahun 2018, tahun ledakan pasaran hartanah, mungkin memerlukan lebih daripada 7 trilion yuan ($967 bilion) untuk semua bandar. Angka itu adalah lebih daripada 20 kali ganda jumlah pembiayaan yang diumumkan oleh Bank Rakyat China (PBoC, bank pusat).
Walaupun ekonomi China berkembang lebih pantas daripada yang dijangkakan pada awal tahun ini, pertumbuhan ini terhalang oleh sektor hartanah yang penting, yang pernah menyumbang sehingga 30% daripada aktiviti ekonomi.
Skala terhad
Walaupun terdapat banyak pengumuman awal bulan ini, masih belum jelas bagaimana program pembelian perumahan kerajaan China akan dilaksanakan dan berapa banyak wang yang diperlukan untuk membiayainya. Paling penting, tidak jelas di mana kerajaan tempatan yang kekurangan dana akan menemui wang untuk membayar program pembelian perumahan ini.
Tao Ling, Naib Gabenor Bank Rakyat China (PBoC), berkata program pembiayaan semula terbaharu itu boleh menyediakan pinjaman bank bernilai 500 bilion yuan ($69 bilion) untuk menyokong penjualan rumah tempatan.
Tetapi angka itu pun jauh lebih rendah daripada yang diperlukan. Sesetengah penganalisis menganggarkan bahawa ratusan bilion dolar diperlukan untuk mengosongkan inventori hartanah China, yang termasuk berjuta-juta rumah kosong atau belum siap di seluruh negara.
Ting Lu, ketua ahli ekonomi China di Nomura Financial Group, yang menggelarkan sektor hartanah China sebagai "isu pelik," berkata menyiapkan pembinaan rumah yang telah dijual memerlukan sekurang-kurangnya 3.2 trilion yuan ($442 bilion). Beliau menganggarkan terdapat sekitar 20 juta rumah prajual yang masih belum dibina.
Dari mana datangnya wang itu?
Kementerian Perumahan dan Pembinaan Bandar-Luar Bandar China berkata bahawa kerajaan tempatan mungkin mencadangkan agar perusahaan milik negara membantu membeli beberapa rumah yang tidak terjual daripada pemaju hartanah.
Walau bagaimanapun, menurut Timbalan Gabenor PBoC Tao Ling, penerbit bon kerajaan tempatan (LGFV) kini dibebani dengan sejumlah besar hutang "tersembunyi", yang tidak dibenarkan untuk mereka beli. Ini menyebabkan kerajaan tempatan mempunyai lebih sedikit pilihan untuk mengumpul wang tunai.
Wilayah dan majlis perbandaran China telah mengumpul hutang kira-kira $15 trilion, yang kebanyakannya "tersembunyi" dan telah meningkat dalam beberapa tahun kebelakangan ini untuk menampung kos projek infrastruktur dan perbelanjaan berkaitan pandemik.
Kemerosotan pasaran hartanah telah memburukkan lagi kesulitan kewangan kerajaan tempatan, kerana hasil daripada jualan tanah dan perumahan biasanya menyumbang lebih daripada 40% daripada jumlah hasil. Krisis hutang telah memaksa banyak bandar China untuk mengurangkan perbelanjaan secara drastik.
Sektor hartanah China mula lemah pada tahun 2019 dan mencapai tahap terendah kira-kira tiga tahun lalu, selepas kerajaan mengeluarkan arahan untuk mengetatkan pinjaman kepada pemaju hartanah.
Usaha untuk menyelamatkan sektor penting ini bermula seawal tahun 2022, apabila kemelesetan ekonomi menyebabkan krisis kepada sesetengah pemaju hartanah dan mencetuskan kemarahan dalam kalangan puluhan ribu pembeli rumah kerana projek-projek ditangguhkan atau tertangguh. Tetapi langkah-langkah ini sebahagian besarnya tidak berkesan, menyebabkan penurunan aliran tunai kepada pemaju hartanah.
Ini baru permulaan.
Pakar mengatakan bahawa menangani lebihan bekalan rumah yang tidak terjual hanyalah langkah pertama dalam memulihkan sektor hartanah China. Dalam erti kata lain, menurut penganalisis Goldman Sachs, China perlu menangani tiga isu utama.
Langkah kedua dan ketiga melibatkan peningkatan permintaan perumahan dan mengurangkan kemerosotan dalam sektor pembinaan. Ini memerlukan langkah yang lebih terperinci untuk memulihkan keyakinan pengguna dan meningkatkan harga rumah.
Perlu diingatkan bahawa persekitaran luaran semakin mencabar. Kerajaan AS telah memutuskan untuk meningkatkan tarif ke atas pelbagai import China bermula 1 Ogos, dan Kesatuan Eropah (EU) mungkin mengambil tindakan yang sama. Bekas Presiden AS Donald Trump malah mengancam untuk mengenakan tarif 60% ke atas import China jika beliau dipilih semula.
Penganalisis menganggarkan bahawa tarif yang dicadangkan oleh Trump boleh memperlahankan kadar pertumbuhan China sebanyak 0.9 mata peratusan.
Dari perspektif jangka panjang, pakar percaya pelan ini dapat mengurangkan risiko China jatuh ke dalam "lingkaran deflasi" seperti Jepun. Pengajaran utama yang dipelajari dari Jepun ialah pembuat dasar harus mengelakkan daripada bertindak terlalu lewat. Mereka menambah: "Ini mungkin permulaan kepada berakhirnya krisis hartanah di China."
Sumber
Komen (0)