Permulaan pemulihan pasaran hartanah China

Kementerian Perumahan dan Pembinaan Bandar-Luar Bandar China berkata kerajaan tempatan mungkin meminta perusahaan milik kerajaan untuk membantu membeli beberapa rumah yang tidak terjual daripada pemaju hartanah.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Bangunan di Shanghai, China.

Kerajaan China telah melancarkan rancangannya yang paling bercita-cita tinggi lagi untuk menyelamatkan pasaran hartanah.

Ini adalah perkembangan yang telah ditunggu oleh pelabur selama berbulan-bulan. Tetapi sama ada langkah-langkah ini akan berkesan masih menjadi tanda tanya besar.

Rancangan bercita-cita tinggi

Perjanjian pakej itu berkisar tentang China yang mengguna pakai dasar yang telah dicuba di satu bandar utama - memerlukan kerajaan tempatan membeli rumah yang tidak terjual daripada pemaju hartanah dan menukarnya kepada perumahan sosial mampu milik.

Pelan itu juga termasuk pemotongan kadar gadai janji dan keperluan bayaran pendahuluan, dan lebih penting lagi, 300 bilion yuan ($41.5 bilion) dalam bentuk tunai faedah rendah daripada bank pusat untuk membiayai pembelian negeri bagi hartanah tidak terjual.

"Pembuat dasar sedar tentang keperluan mendesak untuk mencegah krisis hartanah sepenuhnya," kata Zhaopeng Xing, pakar strategi kanan di ANZ Research. "Pelan menyelamat baharu menunjukkan keazaman pembuat dasar China untuk mengubah keadaan."

Walaupun keadaan mendesak dialu-alukan, pakar berkata pakej bantuan semasa mungkin terlalu kecil dalam skala untuk berkesan dan boleh menghadapi masalah pembiayaan.

Menurut Goldman Sachs, jumlah nilai rumah yang tidak terjual, projek yang belum siap dan tanah yang tidak digunakan di China adalah kira-kira 30 trilion yuan ($4.1 trilion).

Penganalisis Goldman berkata dalam nota penyelidikan baru-baru ini bahawa ia akan mengambil lebih daripada 7 trilion yuan ($967 bilion) merentasi semua bandar untuk mengurangkan bekalan perumahan ke tahap terakhir dilihat pada 2018, tahun yang berkembang pesat untuk pasaran hartanah. Itu adalah lebih daripada 20 kali ganda jumlah pembiayaan yang diumumkan oleh People’s Bank of China (PBoC, bank pusat).

Walaupun ekonomi China berkembang lebih cepat daripada yang dijangkakan awal tahun ini, momentum itu sedang dibebani oleh sektor hartanah utama, yang pernah menyumbang 30% daripada aktiviti ekonomi.

Skala terhad

Walaupun banyak pengumuman awal bulan ini, masih belum jelas bagaimana kerajaan China akan melaksanakan program pembelian rumah dan berapa banyak wang yang diperlukan untuk membiayainya. Paling penting, tidak jelas di mana kerajaan tempatan yang kekurangan wang akan mendapat wang untuk membayarnya.

Program pembiayaan semula terbaharu itu boleh menyediakan pinjaman bank bernilai 500 bilion yuan ($69 bilion) untuk menyokong pembelian rumah tempatan, kata Tao Ling, timbalan gabenor PBoC.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Bangunan pangsapuri di Shanghai, China.

Tetapi angka itu pun masih jauh dari apa yang diperlukan. Sesetengah penganalisis menganggarkan bahawa ratusan bilion dolar diperlukan untuk membersihkan inventori hartanah China, yang termasuk berjuta-juta rumah kosong atau separuh binaan di seluruh negara.

Ting Lu, ketua ekonomi China di Nomura, yang menggelar sektor hartanah China sebagai "dilema," berkata untuk menyiapkan pembinaan rumah yang telah dijual memerlukan sekurang-kurangnya 3.2 trilion yuan ($442 bilion). Beliau menganggarkan ketika ini terdapat kira-kira 20 juta rumah yang telah dijual terlebih dahulu tetapi masih belum dibina.

mana duit?

Bagaimanapun, pengeluar bon kerajaan tempatan (LGFV) kini dibebani dengan sejumlah besar hutang "tersembunyi" yang tidak dibenarkan untuk dibeli, menurut Timbalan Gabenor PBoC Tao Ling. Itu menyebabkan kerajaan tempatan mempunyai sedikit pilihan untuk mendapatkan wang tunai.

Wilayah dan bandar China telah mengumpul kira-kira $15 trilion dalam hutang, kebanyakannya tersembunyi dan bertimbun dalam beberapa tahun kebelakangan ini untuk menampung kos projek infrastruktur dan perbelanjaan berkaitan wabak.

Kemerosotan pasaran hartanah telah memburukkan lagi masalah kewangan kerajaan tempatan, kerana jualan tanah dan perumahan biasanya menyumbang lebih daripada 40 peratus daripada jumlah hasil. Krisis hutang telah memaksa banyak bandar China mengurangkan perbelanjaan secara mendadak.

Industri hartanah China mula lemah pada 2019 dan jatuh ke dalam "lubang hitam" kira-kira tiga tahun lalu, selepas kerajaan mengeluarkan arahan untuk mengetatkan aktiviti pemberian pinjaman pemaju hartanah.

Usaha untuk menyelamatkan sektor utama bermula seawal 2022, apabila kemelesetan mencetuskan krisis bagi sesetengah pemaju dan mencetuskan rasa tidak puas hati di kalangan berpuluh-puluh ribu pembeli rumah kerana projek tertangguh atau terlepas tarikh akhir. Tetapi langkah-langkah itu sebahagian besarnya tidak berkesan, membawa kepada penurunan dalam aliran tunai pemaju.

Hanya permulaan

Pakar mengatakan bahawa menyelesaikan lebihan bekalan rumah yang tidak terjual hanyalah langkah pertama dalam memulihkan sektor hartanah China. Dalam erti kata lain, menurut penganalisis di Goldman Sachs, China perlu menangani tiga isu utama.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Projek pembinaan di China.

Langkah kedua dan ketiga melibatkan meningkatkan permintaan perumahan dan mengurangkan kelembapan pembinaan. Itu memerlukan langkah yang lebih terperinci untuk meningkatkan keyakinan pengguna dan meningkatkan harga rumah.

Perlu diingat bahawa persekitaran luaran menjadi semakin sukar. Kerajaan AS telah memutuskan untuk menaikkan tarif ke atas beberapa siri barangan import dari China mulai 1 Ogos, dan Kesatuan Eropah (EU) mungkin mengambil tindakan serupa. Bekas Presiden AS Donald Trump malah mengancam untuk mengenakan tarif 60% ke atas import dari China jika beliau dipilih semula.

Penganalisis menganggarkan bahawa tarif yang dicadangkan Encik Trump boleh mengurangkan kadar pertumbuhan China sebanyak 0.9 mata peratusan.

Dalam jangka panjang, pakar berkata rancangan itu boleh mengurangkan risiko China jatuh ke dalam "lingkaran deflasi" seperti Jepun. Pengajaran utama dari Jepun ialah pembuat dasar harus mengelak daripada bertindak terlalu lewat. "Ini boleh menjadi permulaan berakhirnya krisis hartanah China," tambah mereka.

Menurut Vietnamplus

Sumber