Cabaran hartanah gudang dalam menghadapi gelombang kemerosotan dalam industri logistik

Melihat kepada potensi jangka panjang

Menurut laporan oleh Savills Vietnam, permintaan untuk ruang logistik di dunia telah mencatatkan aliran menurun, sebahagiannya disebabkan oleh penurunan dalam pesanan global dan jumlah transaksi. Pengguna mengetatkan perbelanjaan mereka dan permintaan terutamanya ditujukan kepada produk dan perkhidmatan penting. Ini juga membawa kepada jumlah barangan perkilangan dan transit yang rendah, yang seterusnya mewujudkan peningkatan dalam kadar kekosongan di gudang, terutamanya di pasaran dengan kelebihan pelabuhan seperti Los Angeles dan Shanghai.

Sementara itu, kebanyakan pasaran global telah menyaksikan kelembapan dalam permintaan logistik selepas ledakan beberapa tahun lalu. Perbezaan landskap permintaan dilihat sebagai faktor penting dalam menentukan prospek pertumbuhan sewa pada masa akan datang.

Laporan Savills mengenai pelaburan logistik global pada separuh pertama 2023 juga menunjukkan bahawa banyak pasaran telah merekodkan bekalan logistik baharu sejak kebelakangan ini. Sebagai contoh, di AS, kira-kira 20 juta meter persegi telah siap dan memasuki pasaran pada separuh pertama 2023. Pasaran Madrid dijangka mencatatkan lebih daripada 1 juta meter persegi ruang gudang pada tahun 2023, bersamaan dengan kira-kira 9% daripada bekalan semasa. Bekalan baharu dijangka menaikkan kadar kekosongan.

Namun, melihat lebih dalam kepada faktor-faktor ini, dapat dilihat bahawa kadar kekosongan jawatan masih belum berada pada tahap yang membimbangkan kerana penunjuk masih belum jatuh ke tahap sejarah. Laporan Savills juga menunjukkan bahawa pelabur masih mempunyai jangkaan yang lebih optimistik untuk pasaran logistik di Asia Pasifik .

cabaran gudang hartanah artikel sebelumnya gelombang penurunan dalam industri logistik angka 1 — Pelabur kekal optimistik tentang pasaran Asia Pasifik .

Secara khusus, manakala jumlah pelaburan dalam segmen logistik pada suku kedua 2023 di seluruh pasaran Eropah menurun sebanyak 50% berbanding tempoh yang sama tahun lepas, di Asia - Pasifik, jumlah pelaburan hanya mencatatkan sedikit penurunan sebanyak kira-kira 14%. Pelabur masih mengekalkan minat yang kukuh di Asia, pasaran yang mempunyai faktor asas yang menyokong pertumbuhan jangka panjang dan mengambil kesempatan daripada permintaan yang semakin meningkat untuk hartanah logistik dan hartanah gudang.

Sebagai contoh, dalam pasaran Jepun, logistik terus menjadi segmen yang menarik pelabur terutamanya pelabur asing yang ingin memasuki Jepun. Begitu juga, pasaran India juga agak aktif apabila kadar penyerapan bekalan logistik baharu pada suku kedua 2023 mencapai 40-50% berkat dasar yang menyokong aktiviti pengeluaran seperti Skim Insentif Berkaitan Pengeluaran (PLI). Ini telah menjadikan pelabur mengekalkan pandangan optimis dan mencari lebih banyak peluang untuk mengembangkan rangkaian pengedaran mereka di bandar-bandar lain di negara ini.

Secara umumnya, kemampanan kekal sebagai pertimbangan utama dalam mana-mana rundingan tuan tanah-penyewa, terutamanya dalam pasaran maju. Logistik premis pajakan perlu memenuhi keperluan pengoptimuman tenaga serta memastikan komitmen ESG perniagaan. Ini dianggap sebagai faktor asas yang menjadikan projek itu menarik dan membawa kelebihan daya saing dalam keputusan pajakan masa hadapan.

Vietnam perlu merebut peluang

Di Vietnam, industri logistik telah berkembang dengan kukuh hasil daripada pertumbuhan e-dagang. Laporan E-dagang Vietnam 2023 yang diterbitkan oleh Jabatan E-dagang dan Ekonomi Digital menunjukkan bahawa hasil e-dagang runcit di Vietnam pada 2022 mencapai 16.4 bilion USD, menyumbang 7.5% daripada jumlah jualan runcit barangan dan perkhidmatan pengguna di negara itu. Dianggarkan hasil e-dagang Vietnam pada 2023 akan mencapai 20.5 bilion USD, menyumbang kira-kira 8% daripada jumlah jualan runcit barangan dan perkhidmatan pengguna di negara itu.

Walaupun pembangunan kukuh, logistik di Vietnam masih tertumpu kebanyakannya di pasaran besar. Ini adalah peluang untuk pelabur dalam sektor ini menyediakan sumber bekalan bagi memenuhi permintaan logistik yang semakin meningkat.

Menurut Encik Thomas Rooney, Pengurus Kanan, Khidmat Nasihat Hartanah, Savills Hanoi, pasaran logistik masih belum mengeksploitasi sepenuhnya potensinya. Bekalan belum benar-benar memenuhi permintaan, memerlukan pelabur fleksibel dalam memperkenalkan model baharu dan mengoptimumkan ruang gudang yang ada.

cabaran gudang hartanah artikel sebelumnya gelombang penurunan dalam industri logistik angka 2 — Encik Thomas Rooney, Pengurus Kanan, Khidmat Nasihat Hartanah, Savills Hanoi.

Menganalisis permintaan logistik, pakar ini berkata, industri e-dagang memerlukan ruang gudang yang besar untuk menyimpan banyak barangan serta memasang sistem bagi menyokong aktiviti memilih dan membungkus. Di samping itu, pengeluar antarabangsa dengan produk nilai tambah tinggi menjangkakan mempunyai ruang gudang untuk menyimpan barangan selepas pengeluaran.

Malah, bekalan ruang gudang di pasaran Vietnam khususnya di Utara masih tidak banyak. Oleh itu, pelabur boleh mempertimbangkan gudang bertingkat tinggi atau gudang pelabuhan pintar.

"Vietnam muncul sebagai salah satu hab pembuatan terkemuka di dunia dengan persekitaran pelaburan yang semakin bertambah baik dan perjanjian perdagangan utama yang ditandatangani. Ini telah menjadikan pasaran perindustrian Vietnam lebih menarik kepada portfolio pelaburan perusahaan antarabangsa yang besar dan bereputasi. Pelaburan dalam sistem infrastruktur dan logistik akan mengukuhkan rantaian bekalan untuk perusahaan perkilangan secara serentak.

Seiring dengan itu, pandangan positif industri e-dagang dan peningkatan permintaan yang berterusan untuk penghantaran pantas menjanjikan menjadi premis bagi pasaran logistik untuk terus berkembang pada masa akan datang dengan model operasi yang lebih cekap dan dioptimumkan," kata Encik Thomas Rooney.

Sumber