Mengikut undang-undang baharu, bagaimanakah tuan tanah akan membayar cukai pendapatan peribadi?

Dewan Undangan Negeri baru sahaja meluluskan Undang-undang Cukai Pendapatan Peribadi yang dipinda, yang menetapkan bahawa individu yang menyewakan hartanah dengan pendapatan tahunan melebihi 500 juta VND akan tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi. Apakah butirannya?

Hartanah komersial untuk disewa tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi. (Foto: Bahagian hadapan jalan di Jalan Nguyen Trai, Wad Ben Thanh, Bandar Raya Ho Chi Minh - Foto oleh Chau Tuan)

Undang-undang ini akan berkuat kuasa pada 1 Julai 2026. Bagaimanakah peraturan ini harus ditafsirkan, dan bagaimana ia berbeza daripada peraturan semasa? Master Ngo Gia Hoang, pensyarah di Universiti Undang-undang Bandar Raya Ho Chi Minh, memberikan analisis lanjut mengenai isu ini.

Menurut Perkara 10 Undang-Undang Cukai Pendapatan Peribadi 2007 (dipinda dan ditambah pada tahun 2014), individu yang terlibat dalam perniagaan (termasuk individu yang menyewakan harta) mesti membayar cukai pendapatan peribadi pada peratusan daripada pendapatan mereka bagi setiap bidang dan industri pengeluaran dan perniagaan.

Fasal 1, Perkara 9 Pekeliling 40 Kementerian Kewangan menetapkan: Individu yang memajak aset ialah mereka yang menjana pendapatan daripada memajak rumah, premis, kedai, bengkel, gudang; memajak kenderaan pengangkutan atau jentera dan peralatan tanpa pengendali; atau memajak jenis aset lain tanpa perkhidmatan yang disertakan.

Kadar cukai semasa

Perkhidmatan penginapan tidak dianggap sebagai aktiviti penyewaan hartanah di bawah peraturan ini, termasuk menyediakan penginapan jangka pendek untuk pelancong atau pelawat, menyediakan perumahan bukan pangsapuri jangka panjang untuk pelajar, pekerja dan individu yang serupa, atau menyediakan penginapan dengan perkhidmatan makanan dan minuman atau kemudahan hiburan.

Apabila memenuhi kewajipan cukai mereka, individu yang menyewakan hartanah boleh memilih untuk memfailkan cukai bagi setiap tempoh pembayaran, yang ditentukan oleh tarikh mula setiap tempoh sewaan seperti yang ditetapkan dalam kontrak, atau memfailkan satu penyata cukai untuk keseluruhan tahun kalendar.

Pengisytiharan cukai boleh dibuat untuk setiap kontrak secara individu atau dengan mengumpulkan berbilang kontrak pada satu borang pengisytiharan, dengan syarat semua hartanah yang dipajak terletak dalam bidang kuasa pihak berkuasa cukai yang sama.

Tidak semua individu yang menyewakan hartanah mereka dikehendaki membayar cukai pendapatan peribadi.

Menurut Klausa 3, Perkara 1 Pekeliling 100 Kementerian Kewangan, dalam kes di mana seseorang individu hanya terlibat dalam aktiviti penyewaan rumah dan tempoh penyewaan bukan setahun penuh, jika jumlah hasil daripada penyewaan dalam tahun tersebut tidak melebihi 100 juta VND, mereka dikecualikan daripada cukai nilai tambah dan cukai pendapatan peribadi.

Jika penyewa membayar sekaligus untuk beberapa tahun, bayaran pendahuluan ini mesti diperuntukkan setiap tahun untuk menentukan sama ada hasil bagi setiap tahun melebihi ambang 100 juta VND, dan bukannya dikira sebagai satu tahun.

Amaun cukai pendapatan peribadi yang perlu dibayar = hasil tahunan x kadar cukai 5%.

Oleh itu, hanya apabila seseorang individu menyewakan rumah untuk tempoh selain setahun penuh, dan menjana hasil sewa melebihi 100 juta VND setahun, barulah mereka dikehendaki membayar cukai pendapatan peribadi pada kadar 5%.

Contohnya, jika hasil adalah 110 juta VND/tahun, cukai yang perlu dibayar ialah: 110 juta VND x 5% = 5.5 juta VND.

Menurut Resolusi 198 Dewan Undangan Negeri , mulai 1 Januari 2026, isi rumah perniagaan dengan pendapatan tahunan sebanyak 200 juta VND atau lebih akan dikehendaki membayar cukai, berbanding ambang sebelumnya iaitu 100 juta VND.

Ini bermakna perniagaan isi rumah dengan pendapatan tahunan melebihi 100 juta VND tetapi tidak melebihi 200 juta VND tidak perlu membayar cukai nilai tambah dan cukai pendapatan korporat mulai 1 Januari 2026.

Berkenaan kaedah pembayaran cukai, pengisytiharan dan penyerahan borang cukai dikawal selia dalam Perkara 11 dan 13 Pekeliling 40 yang dikeluarkan oleh Kementerian Kewangan.

Pada masa ini, aplikasi cukai elektronik untuk individu menyokong pengguna dalam mengisytiharkan pengisytiharan pajakan harta dengan tempoh pengisytiharan berdasarkan ansuran pembayaran dan tempoh tahunan. Aplikasi eTax Mobile menyokong perniagaan isi rumah dan pemilik perniagaan individu dalam mengisytiharkan cukai untuk perniagaan isi rumah dan pemilik perniagaan individu.

Ciri-ciri baharu Undang-undang Cukai Pendapatan Peribadi 2025 yang dipinda

Undang-undang Cukai Pendapatan Peribadi yang dipinda, yang diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri pada 10 Disember 2025 dan berkuat kuasa mulai 1 Julai 2026, menandakan beberapa perubahan ketara bagi perniagaan individu, terutamanya yang terlibat dalam pajakan hartanah.

Pertama, ambang batas untuk liabiliti cukai pendapatan peribadi telah dinaikkan dengan ketara. Menurut Klausa 1 dan 4 Perkara 7 Undang-Undang Cukai Pendapatan Peribadi 2025 yang dipinda:

"Individu yang menetap di Vietnam yang terlibat dalam aktiviti pengeluaran dan perniagaan dengan pendapatan tahunan sebanyak 500 juta VND atau kurang dikecualikan daripada cukai pendapatan peribadi. Kerajaan akan mengemukakan kepada Jawatankuasa Tetap Dewan Undangan Negeri satu cadangan untuk melaraskan ambang pendapatan bagi pengecualian daripada cukai pendapatan peribadi agar sesuai dengan keadaan sosioekonomi dalam setiap tempoh."

Oleh itu, mulai 1 Julai 2026, hasil daripada aktiviti penyewaan rumah mesti melebihi 500 juta VND setahun untuk tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi.

Ini merupakan perubahan ketara daripada ambang 100 juta VND semasa, sekali gus membantu mengurangkan beban cukai untuk perniagaan kecil dan hartanah sewa.

Contoh: Cik A menyewakan rumahnya dan memperoleh 450 juta VND/tahun. Mengikut peraturan semasa, hasil ini melebihi ambang dan tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi. Cik A perlu membayar cukai pada kadar: 5% x 450 juta VND = 22.5 juta VND/tahun.

Walau bagaimanapun, mengikut undang-undang baharu, memandangkan pendapatan Cik A kurang daripada 500 juta VND setahun, beliau tidak perlu membayar cukai pendapatan peribadi.

Satu lagi perubahan ketara ialah cukai kini hanya dikenakan kepada bahagian hasil yang melebihi 500 juta VND, dan bukannya mengenakan cukai ke atas keseluruhan hasil seperti sebelum ini.

Menurut Klausa 4, Perkara 7 Undang-Undang Cukai Pendapatan Peribadi 2025 yang dipinda, "Individu yang menyewakan hartanah, tidak termasuk aktiviti perniagaan penginapan, membayar cukai pendapatan peribadi yang ditentukan dengan mendarabkan hasil yang melebihi 500 juta VND dengan kadar cukai 5%".

Sehubungan itu, cukai pendapatan peribadi daripada aktiviti sewaan akan dikira menggunakan formula berikut:

Cukai pendapatan peribadi yang perlu dibayar = (hasil tahunan - 500 juta VND) x 5%

Contohnya: Encik B menyewakan rumahnya dengan harga 55 juta VND/bulan, bersamaan dengan 660 juta VND/tahun. Hasil yang melebihi ambang batas ialah 160 juta VND, dan cukai yang perlu dibayar hanya 160 x 5% = 8 juta VND/tahun.

Kaedah pengiraan baharu ini dianggap lebih munasabah dan adil, mencerminkan kapasiti cukai pembayar cukai dengan tepat. Ini memberi manfaat kepada tuan tanah apabila pendapatan mereka hanya melebihi ambang dengan jumlah yang kecil.

Kembali ke topik

MSc. NGO GIA HOANG

Sumber: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm